De reden waarom appartementen steeds duurder worden: beleggers in sociale huisvesting maken zelden een winst van 10%

Tegen 2025 zullen de prijzen van betaalbare appartementen harder stijgen dan die van luxe appartementen. Hanoi gaat binnenkort bijna 14.000 huizen te koop aanbieden, waarvan de meeste duur zijn. Hanoi verzoekt de politie om de situatie rond 'steekpenningen' bij de aankoop van sociale huurwoningen aan te pakken.

De reden waarom appartementen steeds duurder worden: beleggers in sociale huisvesting maken zelden een winst van 10%

Tegen 2025 zullen de prijzen van betaalbare appartementen harder stijgen dan die van luxe appartementen. Hanoi gaat binnenkort bijna 14.000 huizen te koop aanbieden, waarvan de meeste duur zijn. Hanoi verzoekt de politie om de situatie rond 'steekpenningen' bij de aankoop van sociale huurwoningen aan te pakken.

Dit zijn de vastgoedhoogtepunten van de week.

Elke vierkante meter appartement brengt tientallen kosten met zich mee.

Verslaggevers van de elektronische investeringskrant Baodautu.vn hebben de markt onderzocht en contact opgenomen met veel bedrijven. Ze gaven allemaal aan dat de prijsverhoging niet door de investeerder werd "opgelegd", maar gebaseerd was op de investeringskosten. Specifiek voor appartementenprojecten zullen er minstens 10 soorten kosten zijn om de prijs per vierkante meter die aan klanten wordt verkocht, te bepalen.

Stijgende grond- en bouwkosten, gecombineerd met de lange wachttijden voor vergunningen, zorgen ervoor dat de prijzen van appartementen explosief stijgen.

Ten eerste is er het geld om grond te kopen. Om een ​​vastgoedproject te kunnen opzetten, moet de investeerder over een grondfonds beschikken, en de grondprijs is momenteel vrij hoog. In Binh Duong , een gebied grenzend aan Ho Chi Minhstad, kost een grondfonds van meer dan 5.000 m² dat gebruikt kan worden voor een vastgoedproject bijvoorbeeld 200 tot 300 miljard VND. Het bedrijf gebruikt slechts 30% van zijn eigen kapitaal om deze grond te kopen; de rest leent het van de bank. De rente bedraagt ​​meestal 10% per jaar.

Ten tweede, als er een grondfonds is, maar de grond nog niet is vrijgemaakt, dan zal er een compensatie voor het vrijmaken van de grond moeten worden uitgevoerd. Deze kosten bedragen gewoonlijk 30% van de investeringskosten.

Ten derde zal de onderneming, nadat zij het grondfonds heeft verkregen, de juridische procedures voor het project uitvoeren. De kosten van de juridische procedures voor het project bedragen 10% tot 15% van het totale investeringskapitaal van het project.

Ten vierde is er de grondgebruiksbelasting. Deze belasting wordt geheven volgens de grondprijslijst van de provincie of stad, gebaseerd op de actuele grondprijslijst.

Ten vijfde zijn er de bouwkosten van het project. Momenteel stijgen de prijzen van cement, bakstenen, staal, sanitair en interieur. Voor high-end projecten ligt deze tussen de 20 en 30 miljoen VND/m², voor projecten in het middensegment tussen de 15 en 20 miljoen VND/m². Meestal leent de investeerder de bouwkosten van het project bij de bank om de initiële investering te doen. Als het project 20 verdiepingen hoog is, met meer dan 700 objecten en 1 kelder, bedragen de bouwkosten ongeveer 1.000 miljard VND, de gebruikelijke rente is 10% en de bouwtijd bedraagt ​​28 maanden. Er zal dus bijna 300 miljard VND aan rente op de lening zitten voor de bouw. ​​Deze rente is inbegrepen in de prijs van het huis wanneer het aan klanten wordt verkocht.

Ten zesde zijn er de marketing- en verkoopkosten. Deze kosten bedragen ongeveer 10% van het investeringskapitaal van het project en worden ook toegevoegd aan de verkoopprijs aan klanten.

Ten zevende zijn er de commissiekosten voor makelaars. In het huidige appartementensegment bedraagt ​​de commissie voor makelaars 6-7% per verkocht product. Deze kosten worden ook toegevoegd aan de verkoopprijs van de woning.

De achtste is de verkoopprijs, kortingen zoals het geven van goud, auto's, enz. aan klanten. Deze kosten bedragen ongeveer 1% van de productwaarde.

De negende categorie betreft de vennootschapsbelasting, die 20% bedraagt.

Het tiende deel betreft de winstkosten van de onderneming bij elk project. De winst wordt door de onderneming berekend op het laagste niveau van ongeveer 20%.

Tot slot zijn er nog de kosten voor projectmanagement en de salarissen van het bedrijfspersoneel.

En als de juridische procedures voor een project traag verlopen en 4-5 jaar duren, wordt de jaarlijkse bankrente die het bedrijf moet betalen voor de lening direct in de huizenprijs verwerkt.

In 2025 zullen betaalbare appartementen meer in prijs stijgen dan luxe appartementen

Onlangs heeft Vietnam Report Joint Stock Company (Vietnam Report) de ranglijst van 10 prestigieuze vastgoedbedrijven in 2025 bekendgemaakt. Vooral de commentaren over de vastgoedprijzen in de komende tijd springen in het oog. Uit het onderzoek blijkt dat de meeste bedrijven verwachten dat de prijzen in 2025 zullen blijven stijgen.

Schommelingen in vastgoedprijzen per segment.

Met name de segmenten woningen, luxe appartementen, kantoorverhuur, industrieel vastgoed en grond zullen licht in prijs stijgen, met minder dan 10%.

Ondertussen zal het woningsegment, met appartementen in de prijsklasse van lage tot middenklasse, een grotere prijsstijging doormaken, van 20 tot 30%. Vooral voor het resortvastgoedsegment verwachten bedrijven dat de prijzen niet veel zullen schommelen. Dit is ook het type vastgoed met het traagste herstel na de moeilijke periode.

Het Vietnam Report constateerde met name dat de vastgoedmarkt veel schommelingen doormaakt vanwege informatie over lokale fusies. Momenteel zijn veel investeerders op zoek naar grondfondsen in gebieden die naar verwachting administratieve centra zullen worden. Dit heeft geleid tot een sterke stijging van de grondprijzen, op sommige plaatsen tot wel 20%, ondanks dat er geen officiële aankondiging is gedaan.

Hanoi gaat bijna 14.000 huizen te koop aanbieden, waarvan de meeste duur zijn.

De afdeling Bouw van Hanoi heeft zojuist de lijst bijgewerkt van toekomstige woningbouwprojecten die in aanmerking komen voor verkoop in het gebied. Er zijn 11 nieuwe woningbouwprojecten goedgekeurd, waarmee 13.995 woningen aan het marktaanbod zijn toegevoegd.

Een nieuw appartementenproject is te koop in de wijk Ha Dong. Foto: Thanh Vu

Hiervan blijven appartementen de boventoon voeren met 8.798 woningen verdeeld over 5 projecten. Het laagbouwsegment telt 6 projecten met 5.197 woningen.

De meeste appartementenprojecten bevinden zich in de twee stedelijke gebieden Ocean Park en Smart City. Investeerder Masterise Homes heeft met 2.461 woningen het grootste aantal appartementen te koop. Het betreft hoogbouwprojecten in de gebouwen Z34, U38 en U38A op perceel B6-CT01 (Ocean Park 1).

Daarnaast zal binnenkort ook een ander project in Ocean Park met meer dan 2.000 appartementen te koop worden aangeboden: het appartementencomplex U26A, T26M, Z30 op perceel B4-CT01, geïnvesteerd door CapitaLand.

In het segment van de laagbouwwoningen bevinden de twee grootste projecten zich in het westen van Hanoi. Het New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital heeft goedkeuring gekregen om ongeveer 2300 woningen te koop aan te bieden. Dit project beslaat de gemeenten Tan Lap en Tan Hoi (district Dan Phuong) en Duc Thuong en Duc Giang (district Hoai Duc).

Ook in het district Dan Phuong heeft Vingroup 's Green City-gebied toestemming gekregen om 2.279 woningen te koop aan te bieden. Het project heeft een omvang van 133,4 hectare en is gelegen in vier gemeenten: Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha en Lien Trung (district Dan Phuong). Dit project is op 10 maart van start gegaan.

Tegen 2025 zal het woningaanbod in Hanoi niet langer schaars zijn. Er is echter een ander lastig probleem ontstaan: de onbalans tussen vraag en aanbod, waarbij het duurdere segment bijna de hele markt domineert. Tegelijkertijd is er een ernstig tekort aan betaalbare woningen.

De winsten van sociale woningbeleggers bereiken zelden 10%

De mediavertegenwoordiger van BIC Vietnam Company vertelde verslaggevers van de Investment Electronic Newspaper - Baodautu.vn dat de Woningwet van 2023 bepaalt dat de maximale winst voor investeerders in sociale huisvesting 10% bedraagt. Bij de meeste projecten vinden bedrijven het echter moeilijk om dit percentage te behalen.

Momenteel kunnen investeerders slechts een maximaal rendement van 10% behalen bij de bouw van sociale woningen. Foto: Thanh Vu

In werkelijkheid bedraagt ​​de winst die deze eenheid maakt slechts ongeveer 7%. Deze winst is slechts voldoende om de machines te laten draaien. Het bedrijf blijft echter doorgaan met het ontwikkelen van goedkope woningen om maatschappelijk verantwoord te ondernemen, een goede reputatie op te bouwen en van daaruit andere commerciële producten te verkopen.

Eerder zei de heer Tran Duc Vinh, voorzitter van de raad van bestuur van de Tran Anh Group, in een reactie op de Investment Electronic Newspaper dat in de provincie Long An sociale huurwoningen met een oppervlakte van 40 m², inclusief een mezzanine, worden verkocht voor ongeveer VND 15 miljoen per m². De bouwkosten bedragen echter VND 10 miljoen per m², om nog maar te zwijgen van het leenkapitaal en de grondprijs...

"Per vierkante meter berekenen we de winst op slechts 1 miljoen VND, oftewel ongeveer 5%", vertrouwde de heer Tran Duc Vinh toe.

In een vergelijkbare situatie zei de heer Le Huu Nghia, directeur van Le Thanh Real Estate Company, dat de maximale winst van 10% te laag is. De totale uitvoeringstijd van een project, van vergunningverlening tot investering en bouw, duurt echter ongeveer 7 jaar.

"Naar schatting maken investeerders jaarlijks slechts 1,3 tot 1,5% winst, niet genoeg voor herinvesteringen", aldus de heer Le Huu Nghia.

Gezien de bovenstaande situatie vraagt ​​het Ministerie van Bouw om advies over een ontwerpresolutie over het testen van een aantal specifieke mechanismen en beleidsmaatregelen voor de ontwikkeling van sociale woningbouw. ​​Deze resolutie dient door de regering te worden besproken en ter goedkeuring aan de Nationale Assemblee te worden voorgelegd. Het ontwerp voorziet in een groot aantal preferentiële en meer open mechanismen voor investeerders in sociale woningbouwprojecten.

Het Ministerie van Bouw heeft met name voorgesteld om de winstmarge voor investeerders in sociale woningen te verhogen van 10% naar maximaal 13% van de totale bouwkosten van het project. Investeerders baseren deze winstmarge op de prijslijst voor de verkoop, verhuur en verhuur van sociale woningen.

Het nieuwe winstniveau geldt voor alle sociale woningbouwprojecten en woningen voor de strijdkrachten, gebouwd op openbare grond en voor 20% van de commerciële woningbouwprojecten in het kader van het grondfonds. Daarnaast geldt dit beleid ook voor voltooide sociale woningbouwprojecten, waarvan de verkoop-, huur- en huurkoopprijzen nog niet zijn goedgekeurd door de Staatsadministratie.

Hanoi vraagt ​​politie om aanpak van situatie rond 'steekpenningen' voor de aankoop van sociale woningen

Onlangs heeft de Dienst Bouw van Hanoi de stadspolitie verzocht om de politie op gemeentelijk niveau (waar sociale woningbouwprojecten plaatsvinden) te versterken om makelaars die misbruik maken van het ontvangen van aangiften en het indienen van koop-, huur- of huurkoopdocumenten in strijd met de wet, te controleren en aan te pakken. Frauduleuze handelingen bij het declareren en bevestigen van sociale woningbouwdocumenten, ook tijdens de postinspectie, zullen worden afgehandeld volgens de huidige regelgeving.

Het Ministerie van Bouw heeft het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu ook verzocht om het Kadaster te instrueren om mensen te helpen bij het indienen van documenten die de huisvestingsomstandigheden bevestigen. Tegelijkertijd moet het Volkscomité op gemeentelijk niveau mensen ook ondersteunen bij het bevestigen van de voorwaarden voor huisvesting, inkomen en preferentiële leningen.

Recht tegenover het sociale woningbouwproject N01 Ha Dinh (district Thanh Tri) opende een vastgoedbedrijf schaamteloos een dienst voor het verwerken van documenten. Foto: Thanh Vu

Let op: mensen kunnen alleen rechtstreeks bij de investeerder een aanvraag indienen, niet via makelaars of tussenpersonen op de vastgoedmarkt. Voordat een investeerder sociale huurwoningen verkoopt/leaset/huurt, is hij verantwoordelijk voor het melden aan het ministerie om openbare informatie te publiceren op de elektronische informatiepagina van deze eenheid over de tijd die nodig is om aanvragen te ontvangen en de verkoopprijs.

Volgens het onderzoek van Baodautu.vn, verslaggever van de Investment Electronic Newspaper, adverteerden sommige handelsvloeren en makelaars eerder voortdurend met nieuwe quota voor de aankoop van sociale woningen, met een prijsverschil van 200 miljoen VND tot 1 miljard VND ten opzichte van de oorspronkelijke prijs.

Op sociale media verkopen veel zelfverklaarde vastgoedexperts ook 'zeker-voor-de-hand' sociale huurwoningen. Deze mensen beweren openlijk dat ze relaties hebben met bedrijven en daarom zulke voordelen hebben.

Zelfs de adviesdienst voor het opstellen van documenten, die normaal gesproken gratis door de investeerder wordt aangeboden, wordt uitgebuit door organisaties en individuen die kosten van 5-10 miljoen VND per set in rekening brengen. Sommige woningen hangen zelfs openlijk borden met de documenteninname vlak voor de poort van het sociale woningbouwproject.

Ministerie van Bouw vraagt ​​om opheldering over mensen die in de regen staan ​​om oplevering van sociale huurwoningen te eisen

De plaatsvervangende minister van Bouw Nguyen Van Sinh heeft zojuist een document naar het Volkscomité van Hanoi gestuurd, waarin hij verzoekt om informatie te controleren met betrekking tot mensen die in de regen staan ​​en investeerders vragen om sociale huurwoningen over te dragen.

Bij de lancering waren de prijzen van sociale woningen in het stedelijk gebied Dai Mo bijna gelijk aan die van commerciële appartementen in het gebied. Foto: Dung Minh

Eerder, op 25 februari, verzamelden tientallen kopers van appartementen in het HH4-gebouw in het stedelijk functioneel gebied Dai Mo (wijk Dai Mo, district Nam Tu Liem, Hanoi) zich bij de FLC Landmark Tower aan de Le Duc Tho-straat. Veel mensen hingen spandoeken op in de regen om de investeerder, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, een dochteronderneming van FLC Group, te verzoeken de woningen zo snel mogelijk over te dragen.

Klanten gaven aan dat ze in 2020 een koopovereenkomst hadden getekend voor het appartement, met een verwachte oplevering in het tweede kwartaal van 2022. De investeerder kwam zijn belofte echter niet na en stelde de oplevering drie keer uit. Sommige klanten betaalden zelfs de volledige waarde van het appartement, inclusief de voorgeschreven 2% onderhoudskosten, maar hebben de woning nog steeds niet ontvangen.

Overeenkomstig clausule 15, artikel 75 van decreet nr. 100/2024 van de regering waarin een aantal artikelen van de Huisvestingswet inzake de ontwikkeling en het beheer van sociale huisvesting worden uiteengezet, verzoekt het ministerie van Bouw het Volkscomité van Hanoi om de bevoegde instanties opdracht te geven om de bovenstaande reflectie te onderzoeken en te verduidelijken en de resultaten hiervan vóór 30 maart 2025 aan het ministerie te rapporteren.

In de laatste kennisgeving die op 25 februari naar klanten is verzonden, is de investeerder van plan de netaansluiting vóór 15 maart te voltooien; van 15 maart tot 15 april zal hij een technische systeemtest en brandpreventie-inspectie uitvoeren; en vóór 25 april zal hij de bevoegde instanties uitnodigen voor een inspectie. Veel bewoners hebben echter hun bezorgdheid geuit over de legitimiteit van deze kennisgeving, aangezien de handtekening van de vertegenwoordiger geen specifieke titel bevat.

Het sociale woningbouwgebouw HH4 telt 29 verdiepingen en omvat 173 sociale koopappartementen, 57 huurappartementen en 58 commerciële appartementen. De oppervlakte van de appartementen varieert van 48 tot 70 m².

De termijn om aanvragen voor de aankoop van een woning te ontvangen begint in april 2021. De investeerder stelt zich ten doel het huis in het tweede kwartaal van 2022 op te leveren. De verkoopprijs, zoals goedgekeurd door de afdeling Bouw van Hanoi, bedraagt ​​ruim 16,8 miljoen VND (inclusief 5% btw, exclusief 2% onderhoudskosten).

Quang Ngai ontmantelt een sociaal woningbouwproject van 450 miljard VND

HUD - Het Phu My Social Housing Project is een hoogbouwproject binnen het stedelijk gebied Phu My in de stad Quang Ngai. Het project wordt gefinancierd door de Housing and Urban Development Corporation (HUD).

Het project zal investeren in de bouw van twee nieuwe torens van negen verdiepingen met circa 384 appartementen op een totale oppervlakte van 15.567 m² en een totale vloeroppervlakte van 36.700 m². Deze torens zullen voldoen aan de behoeften van ongeveer 1.000 mensen. Het totale investeringskapitaal bedraagt ​​ongeveer VND 450 miljard en de projectuitvoeringsperiode loopt van 2025 tot 2028.

Perspectiefbeeld van HUD - Phu My Social Housing Project.

Volgens de vertegenwoordiger van de investeerder zijn tot nu toe van de in totaal bijna 16.000 m2 grond (waarvoor een sociaal woningbouwproject is aangevraagd) ongeveer 2.955 m2 aan compensatie voor grondruiming nog niet voltooid.

Voor het resterende gebied (zonder problemen) realiseert de investeerder de essentiële technische infrastructuur, die naar verwachting in 2025 voltooid zal zijn.

Wat de voortgang van de implementatie betreft, heeft HUD Corporation een adviesbureau ingehuurd om een ​​haalbaarheidsstudierapport, een basisontwerp en voltooide documenten op te stellen en is het bedrijf bezig met het organiseren van een technische beoordeling.

Naar verwachting zal in 2025 de goedkeuring van het investeringsproject en het ontwerp van de bouwtekeningen worden afgerond. Van 2026 tot 2027 zal de investeringsuitvoering van fase 1 van het project met een omvang van 192 appartementen in blok B worden afgerond. In 2028 zal fase 2 worden afgerond met een omvang van 192 appartementen in blok A.

In maart zijn 4 planningsprojecten voor oude appartementengebouwen in de wijk Dong Da afgerond

Op 20 maart heeft het Bureau van het Volkscomité van Hanoi Mededeling nr. 139/TB-VP uitgegeven over de conclusie van de vicevoorzitter van het Volkscomité van Hanoi, Duong Duc Tuan, tijdens de werksessie over 4 gedetailleerde planningsprojecten voor de renovatie en wederopbouw van oude appartementengebouwen in Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, Dong Da District, Hanoi.

Nadat hij het rapport van de leider van het Volkscomité van het district Dong Da, de planningsconsultant en de meningen van de aanwezige afgevaardigden had gehoord, besloot de vicevoorzitter van het Volkscomité van Hanoi, Duong Duc Tuan, unaniem en gaf hij de volgende opdracht:

Wat de voortgang betreft, werkt het Volkscomité van het Dong Da District nauw samen met de afdelingen en vestigingen van de stad Hanoi om tegelijkertijd procedures te implementeren voor het verzamelen van meningen van de gemeenschap, het rapporteren aan de Raad voor Stadsontwikkeling en Bouwplanning van de stad Hanoi en relevante instanties, het afronden van de bovenstaande vier gedetailleerde planningsprojecten in maart 2025, het indienen ervan bij de afdeling Planning en Architectuur ter beoordeling in april 2025 en het indienen ervan bij het Volkscomité van de stad Hanoi ter overweging en goedkeuring in mei 2025.

Betreffende de methode voor het berekenen van het benodigde woningoppervlak voor het herinrichten van planningsprojecten: De woningoppervlakte in planningsprojecten wordt bepaald op basis van het principe van overeenstemming met het Woningontwikkelingsprogramma, Besluit nr. 34/2024/QD-UBND van 27 mei 2024 van het Volkscomité van Hanoi.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html