De reden waarom maar weinig bedrijven 100% van het landoppervlak kunnen onderhandelen

Obstakels en problemen wegnemen

Op 21 juni heeft de Nationale Vergadering , conform het werkprogramma van de 5e zitting, de hele dag besteed aan het bespreken van het ontwerp van de Landwet (gewijzigd).

In een gesprek met Nguoi Dua Tin aan de zijlijn van de Nationale Assemblee gaf afgevaardigde Quan Minh Cuong, hoofd van de delegatie van de Nationale Assemblee van de provincie Dong Nai, zijn mening over enkele onderwerpen met betrekking tot landgebruik voor de uitvoering van sociaal-economische ontwikkelingsprojecten.

Wat betreft de regelgeving inzake grondgebruik voor de uitvoering van sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten via overeenkomsten om grondgebruiksrechten te ontvangen of te hebben, zei de heer Cuong dat voor de uitvoering van grondtoewijzing en grondlease voor projecten die grond gebruiken, volgens de inhoud van het ontwerp momenteel prioriteit wordt gegeven aan de volgende volgorde: Grondlease via veiling van grondgebruiksrechten, biedingen om investeerders te selecteren voor projecten die grond gebruiken; en grondgebruik via overeenkomst is de uiteindelijke keuze.

Afgevaardigde van de Nationale Assemblee Quan Minh Cuong - Hoofd van de delegatie van de Nationale Assemblee van de provincie Dong Nai .

In werkelijkheid heeft de overeenkomst over landgebruiksrechten voor de uitvoering van sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten geholpen bij de snelle uitvoering van het project, de bevordering van de efficiëntie van het landgebruik en het vermijden van klachten met betrekking tot het ontruimen van de locatie, compensatie, ondersteuning en hervestiging, op basis van vrijwillige overeenkomsten, zodat er consensus is onder de bevolking... Tegelijkertijd heeft de staat ook inkomsten uit de begroting door het innen van vergoedingen voor de conversie van landgebruik.

Echter, volgens de bepalingen van punt b, clausule 1, artikel 27: "In het geval van het gebruik van grond voor de uitvoering van een commercieel huisvestingsproject, is het toegestaan ​​om overeen te komen het recht te verkrijgen om woongrond of woongrond en grond anders dan woongrond te gebruiken."

Als de projectgrens bijvoorbeeld niet "minimaal 1 m2" aan woongebied omvat, is er geen overeenkomst toegestaan, wat tot allerlei verschillende gevolgen zal leiden.

"Daarom denk ik dat er aparte regelgeving moet komen voor gevallen waarin grond geen woongebied is, zolang het voldoet aan de planningstypen, voldoet aan de voorwaarden voor het wijzigen van de bestemming van het land en andere voorwaarden voor de uitvoering van het project. De regelgeving staat dan de uitvoering van de overeenkomst toe. Zo zullen de moeilijkheden en tekortkomingen worden opgelost", aldus de heer Cuong.

Daarnaast stelde de heer Cuong voor om overeenkomsten over landbouwgrond voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten te bestuderen en de uitvoering daarvan toe te staan.

Beperk klachten over compensatie en ondersteuningswaarde

Tegelijkertijd wordt aanbevolen om de toepassing van een "neutrale" methode voor het vrijmaken van land voor de uitvoering van sociaal-economische ontwikkelingsprojecten te bestuderen.

Volgens de heer Cuong zal een vrijwillige overeenkomst over landgebruiksrechten tussen ondernemingen en landgebruikers ervoor zorgen dat projecten sneller worden uitgevoerd, dat het land efficiënter wordt gebruikt en dat klachten worden voorkomen. Dit heeft dus duidelijke voordelen.

In werkelijkheid kunnen echter maar weinig bedrijven 100% van het grondoppervlak onderhandelen, omdat er vaak gevallen voorkomen waarin een minderheid van de grondgebruikers niet met de projectinvesteerder wil meewerken. Dit geldt met name in gevallen waarin de grondgebruikers weten dat de locatie van het perceel niet los kan worden gezien van de projectgrens en onredelijk hoge prijzen vragen, die zelfs vele malen hoger liggen dan de marktprijs.

Op dat moment moeten investeerders ofwel onredelijk hoge prijzen accepteren om het project te kunnen uitvoeren, wat tot gevolgen kan leiden zoals stijgende grondprijzen, wat leidt tot problemen met compensatie, ondersteuning bij hervestiging of het onderhandelen over landgebruiksrechten voor andere projecten in het gebied.

Als de investeerder de te hoge prijs niet accepteert, zal dit leiden tot vertragingen in de projectontwikkeling en verspilling van grondbronnen in het grootste deel van het gebied waarvoor landgebruiksrechten zijn overeengekomen.

Daarom willen de meeste investeerders dat de staat grond terugwint om projecten uit te voeren. Maar over landwinning ontstaan ​​vaak klachten, vooral over de compensatiewaarde.

"Daarom denk ik dat het noodzakelijk is om een ​​'neutrale' methode te bestuderen en te implementeren die de voordelen van de twee bovengenoemde methoden bevordert en de nadelen ervan vermindert, door overeenkomsten over landgebruiksrechten aan te moedigen om sociaal-economische ontwikkelingsprojecten uit te voeren.

"In het geval dat de investeerder akkoord is gegaan met 80% van het gebied en moeite heeft met onderhandelen omdat de resterende minderheid van landgebruikers onredelijke prijzen vraagt, zal de staat de landontginning van de resterende 20% van het gebied ondersteunen", analyseerde de heer Cuong.

Er worden vaak klachten ingediend over grondverwerving, vooral over de hoogte van de schadevergoeding.

Het hoofd van de Dong Nai-delegatie zei dat het ontwerp ook de methode voor het bepalen van grondprijzen volgens marktprincipes en de berekening van specifieke grondprijzen in gevallen waarin de staat land terugwint, vastlegt. Het is dus mogelijk om te verwijzen naar de eenheidsprijzen die investeerders voor andere gebieden zijn overeengekomen voor toepassing op landwinningszaken. Het beperkt ook klachten over compensatie- en ondersteuningswaarden, waardoor de rechten van mensen van wie het land wordt teruggewonnen, worden gewaarborgd.

Daarmee worden de problemen opgelost bij sociaaleconomische ontwikkelingsprojecten die worden uitgevoerd via overeenkomsten over landgebruiksrechten. Hierbij eist een minderheid van landgebruikers een te hoge overeenkomstwaarde, waardoor de projectontwikkeling wordt geblokkeerd.

Wat betreft de methoden voor grondwaardering, zei de heer Cuong dat het ontwerp slechts vier methoden voor grondwaardering voorschrijft en de surplusmethode schrapt. Maar in de praktijk wordt de surplusmethode veel gebruikt bij het bepalen van grondprijzen voor grote oppervlakten grond, investeringsprojecten voor gemengde bouw, verweven met verschillende doeleinden zoals huisvesting, handel, dienstverlening, kantoren, hotels, enz.

"De vraag is dus of de overgebleven grondwaarderingsmethoden de rol van de surplusmethode kunnen vervullen?", vroeg hij zich af.

Hij stelde dat er, afhankelijk van het type onroerend goed, verschillende taxatiemethoden zullen worden toegepast. Zo is het toepassen van de vergelijkingsmethode voor grote percelen met veel verschillende bestemmingen erg lastig en niet haalbaar, omdat er geen informatie is over vergelijkbare objecten met een vergelijkbare omvang, bestemming en planningscriteria.

De inkomstenmethode wordt toegepast op projecten die in gebruik zijn genomen, geëxploiteerd zijn en een jaarlijkse kasstroom genereren. Bij toepassing van de grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode is het probleem de kwaliteit van de jaarlijks verzamelde grondprijsgegevens (om de jaarlijkse prijslijst samen te stellen) en de noodzaak om de nog openstaande factoren te kwantificeren in termen van planning en landgebruiksstructuur van het te waarderen perceel.

"In plaats van de overschotmethode te verlaten vanwege hypothetische factoren, is het noodzakelijk om een ​​standaard en meer specifieke regelgeving te ontwikkelen voor de parameters die worden toegepast in de berekening om het werk van het bepalen van grondprijzen te synchroniseren en te uniformeren, om de voordelen te promoten bij het toepassen van deze methode in sommige gevallen waarin specifieke grondprijzen moeten worden bepaald", suggereerde de heer Cuong .

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html