Staatsbank: Geen verbod op leningen voor aankoop van toekomstige woningen

Onlangs heeft de Staatsbank circulaire 22/2023 uitgegeven, waarin circulaire 41/2016 wordt gewijzigd en aangevuld, waarin de kapitaalveiligheidsratio van banken wordt gereguleerd.

Deze circulaire treedt in werking op 1 juli van dit jaar en bevat veel nieuwe inhoud. Er bestaat enige bezorgdheid dat de nieuwe regelgeving problemen zal opleveren voor huizenkopers.

De markt maakt zich met name zorgen dat wanneer de circulaire van kracht wordt, commerciële banken en buitenlandse bankfilialen geen leningen meer mogen verstrekken aan particulieren voor de aankoop van "onvoltooide commerciële woningen voor overdracht (d.w.z. commerciële woningen die in de toekomst worden gebouwd") die door de woning zelf als onderpand (hypotheek) zijn verstrekt. Particulieren die krediet willen lenen voor de aankoop van "toekomstig gebouwde" commerciële woningen, moeten daarom andere zekerheidsmaatregelen nemen of deze met andere activa onderpanden.

De Staatsbank benadrukte echter dat de nieuwe regelgeving de rechten van toekomstige huizenkopers niet beperkt en niet in strijd is met de huidige regelgeving.

Opgeleverde woningen krijgen een lage risicoclassificatie.

Meer specifiek bepaalt artikel 2, lid 10, van de circulaire 41/2016 van de Staatsbank: "Een lening met onroerend goed als onderpand is een lening aan een natuurlijke of rechtspersoon voor de aankoop van onroerend goed, de uitvoering van een onroerendgoedproject en is gedekt door het onroerend goed of het onroerendgoedproject dat uit de lening is ontstaan, overeenkomstig de wettelijke bepalingen inzake zekerheidstransacties".

Circulaire 22/2023 wijzigt of vult deze inhoud niet aan. Organisaties en particulieren die een huis moeten kopen en (een hypotheek) moeten verstrekken voor dit toekomstige huis, hanteren een risicocoëfficiënt van 30-120%, afhankelijk van de garantiegraad, berekend op basis van de verhouding tussen het leningssaldo en de waarde van het onderpand. Indien er geen informatie is over de garantiegraad, bedraagt de risicocoëfficiënt 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Circulaire 22/2023 beperkt het recht om toekomstige woningen te kopen niet (Illustratie: Tran Khang).

Ondertussen heeft Clausule 1, Artikel 1 van Circulaire nr. 22 Clausule 11, Artikel 2 van Circulaire nr. 41 over hypothecaire leningen voor woningen gewijzigd en aangevuld. Dit zijn leningen met onroerend goed als onderpand, bedoeld voor particulieren om huizen te kopen.

Specifiek moeten leningen met onroerend goed als onderpand voor de aankoop van huizen door particulieren aan de volgende voorwaarden voldoen:

Ten eerste is de bron van de schuldaflossing niet de bron van de huurinkomsten die uit de lening voortvloeien.

Ten tweede is het huis gereed voor oplevering volgens de koopovereenkomst.

Ten derde hebben banken en buitenlandse bankfilialen alle wettelijke rechten om hypothecaire leningen af te handelen als klanten hun schulden niet kunnen terugbetalen, conform de bepalingen van de wet op de zakelijke zekerheidsovereenkomsten en de wet op de huisvesting.

Ten vierde moet de woning die voortvloeit uit deze hypothecaire lening onafhankelijk worden gewaardeerd (door een derde partij of door een afdeling die onafhankelijk is van de afdeling kredietacceptatie van de bank of het buitenlandse bankfiliaal) met het voorzichtigheidsbeginsel (de waarde mag niet hoger zijn dan de marktprijs op het moment van goedkeuring van de lening) volgens de voorschriften van de bank of het buitenlandse bankfiliaal.

Voor leningen voor de aankoop van sociale woningen, de aankoop van woningen in het kader van overheidssteunprogramma 's en -projecten, gelden de bepalingen van de wet op de huisvesting en voldoen ze aan de hierboven genoemde voorwaarden (eerste, derde, vierde).

Met betrekking tot deze regelgeving legde de Staatsbank uit dat hypothecaire leningen onder meer het volgende omvatten: hypothecaire leningen voor de aankoop van huizen die voldoen aan de voorgeschreven voorwaarden, waaronder de opleveringsvoorwaarde, en leningen voor de aankoop van sociale woningen en huizen in het kader van de steunprogramma's en -projecten van de overheid. De risicocoëfficiënt die op hypothecaire leningen wordt toegepast, varieert van 20-100%, afhankelijk van de garantieratio en de inkomensverhouding.

Voor leningen voor de aankoop van sociale woningen en huizen in het kader van de steunprogramma's en -projecten van de overheid hoeft niet te worden voldaan aan de voorwaarde dat de woning bij oplevering al gereed is. Bovendien is de risicocoëfficiënt lager dan bij andere hypothecaire leningen, namelijk slechts 20-50%, om het beleid van de overheid ter stimulering van sociale huisvesting uit te voeren.

De Staatsbank gaf aan dat de voorwaarde van een voltooid huis in het kader van een koopovereenkomst voor een woning alleen geldt voor hypothecaire leningen voor woningen (waarvoor een lagere risicocoëfficiënt geldt dan voor andere vorderingen die gedekt zijn door onroerend goed).

Indien een organisatie of individu behoefte heeft aan de bouw of aankoop van toekomstige huisvesting en deze toekomstige huisvesting hypothekeert, is er sprake van een lening gedekt door onroerend goed zoals voorgeschreven in Clausule 10, Artikel 2 van Circulaire 41 en is de overeenkomstige risicocoëfficiënt zoals voorgeschreven in Clausule 10, Artikel 9 van Circulaire 41 van toepassing.

"Deze regeling beperkt dus niet de rechten van organisaties en individuen om toekomstige woningen te kopen en is niet in strijd met de huidige regelgeving", aldus de Staatsbank.

Eerder gaf de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), commentaar op circulaire 22/203 van de Staatsbank. Hij zei dat de bovenstaande regelgeving het commerciële banken en buitenlandse bankfilialen niet toestaat om geld te lenen aan mensen voor de aankoop van onafgemaakte commerciële woningen voor overdracht (dat wil zeggen commerciële woningen die in de toekomst worden gebouwd) die door de woning zelf als onderpand (hypotheek) zijn verstrekt.

Volgens hem zou deze regeling, indien de bovenstaande bepalingen niet onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van de circulaire worden gewijzigd, nadelige gevolgen kunnen hebben, moeilijkheden kunnen veroorzaken en de normale werking van de vastgoedmarkt kunnen belemmeren, en een negatief effect kunnen hebben op het herstel en de ontwikkeling van de markt, zowel op de korte als op de lange termijn.

HoREA stelde voor een regeling toe te voegen die kredietinstellingen toestaat om leningen te verstrekken aan particulieren voor de aankoop van toekomstige commerciële woningen, gedekt (gehypothekeerd) door de woning zelf. Deze regeling is van toepassing op zowel de aankoop van commerciële woningen als sociale huurwoningen, met beschikbare woningen of toekomstige woningen.

Bron