Banken lenen massaal aan vastgoed; pilot kredietruimte verdwijnt vanaf 2026

De banken drijven met vastgoedleningen, voeren een proefproject uit om de kredietruimte vanaf 2026 af te schaffen, de Bankenvereniging roept op tot een verlaging van de rente, de vooruitzichten voor de goudprijs in de komende tijd, verlaging van de dekking van slechte schulden... dit zijn de hoogtepunten van de bankensector van de afgelopen week.

Banken zijn druk bezig met het verstrekken van vastgoedleningen

De vastgoedlening van veel banken is in de eerste helft van dit jaar sterk gestegen. Met name de kredietgroei van veel banken bedraagt ​​20-30%, drie keer hoger dan de algemene kredietgroei van het hele systeem.

Uit het financiële verslag over het tweede kwartaal van 2025 blijkt dat vastgoed in de eerste helft van dit jaar een belangrijke bijdrage leverde aan de kredietgroei van veel banken.

Bij Techcombank bijvoorbeeld, vertegenwoordigden vastgoedleningen (inclusief kredieten en obligaties) in de eerste zes maanden van dit jaar 59% van het totale uitstaande krediet. Inclusief particuliere klanten bedroeg het aandeel vastgoedleningen bij Techcombank meer dan 64% van het totale uitstaande kredietsaldo van de gehele bank. De geconsolideerde kredietgroei van Techcombank in de vastgoedsector (alleen krediet) bedroeg 21,5% ten opzichte van eind 2024 (bijna een verdubbeling van de kredietgroei van de bank van 11,6%).

Bij veel andere commerciële banken lieten de vastgoedleningen in de eerste helft van het jaar ook een zeer sterke stijging zien. Met name bij HDBank bereikten de uitstaande vastgoedleningen VND 83.125 miljard, een stijging van 22% ten opzichte van het begin van het jaar en een stijging van 16,4%. BijSHB bereikten de uitstaande vastgoedleningen VND 163.754 miljard, een stijging van bijna 28,4% ten opzichte van het begin van het jaar, een stijging van 27,5%, in plaats van 24,5% eind 2024. Bij MB bereikten de vastgoedleningen VND 85.834 miljard, een stijging van bijna 34% ten opzichte van het begin van het jaar en een stijging van 9,72% (tegen 8,26% eind vorig jaar).

De uitstaande zakelijke vastgoedleningen bij TPBank stegen per eind juni 2025 met 32%, bij PGBank met 30%, bij VietBank met 19% en bij MSB met 15%...

Per 30 juni 2025 wordt het uitstaande vastgoedkrediet geschat op VND 3,18 miljard miljard, 2,4 keer hoger dan eind 2024 en goed voor 18,5% van de totale uitstaande schuld van het gehele systeem.

Het is niet moeilijk te verklaren waarom banken zich haasten om leningen te verstrekken aan vastgoed. Analisten van SSI Research zijn van mening dat, gezien de nog steeds onzekere wereldmarkt over belastingbeleid, de drijvende kracht achter de kredietgroei vooral afkomstig is van vastgoed en infrastructuur. Dit zijn ook twee gebieden die steeds meer beleidsaandacht krijgen, in lijn met de inspanningen van de overheid om de binnenlandse vraag te stimuleren en de economische groei te behouden.

De heer Tran Ngoc Bau, algemeen directeur van WiGroup (een bedrijf dat gespecialiseerd is in het verstrekken van financieel-economische gegevens), waarschuwde er echter voor dat de scherpe stijging van vastgoedkredieten in de context van zwakke productie en consumptie het risico met zich meebrengt van een kredietstroom die niet synchroon loopt.

De heer Nguyen Anh Tuan, directeur van de Retail Banking-divisie van Techcombank, lichtte de focus op vastgoedleningen toe en zei dat de vraag naar woningbezit zeer groot is. Dit is een langdurige en altijd aanwezige behoefte. De leiders van Techcombank bevestigden ook dat de slechte schulden (NPL) in het woninghypotheeksegment van Techcombank strikt worden gecontroleerd en rond de 2% blijven. Dit percentage wordt streng gecontroleerd dankzij de strategie om vanaf het begin onderpand te kiezen en het vermogen om effectief met onderpand om te gaan. De leningen zijn voorzien van onderpand, waardoor het daadwerkelijke verliespercentage zeer laag is.

Hoewel de banken beweren dat het risico laag is, waarschuwen experts er toch voor. Momenteel wordt het pakket sociale woningleningen (VND 145.000 miljard) zeer traag uitgekeerd vanwege een gebrek aan aanbod. De vastgoedkredieten zijn sterk toegenomen, vooral omdat banken agressief krediet hebben verstrekt aan hoogwaardige vastgoedprojecten. Als deze situatie aanhoudt, zal er instabiliteit ontstaan, zowel op de vastgoedmarkt als bij de banken.

De regering heeft dit jaar een bbp-groeidoelstelling van 8,3 tot 8,5% vastgesteld. Om deze doelstelling te halen, verwachten economische experts dat de kredietverlening over het hele jaar met maximaal 18% kan toenemen, in plaats van de doelstelling van 16% die de Staatsbank van Vietnam (SBV) begin dit jaar had vastgesteld.

Onlangs (31 juli) kondigde de Staatsbank van Vietnam een ​​verhoging aan van de kredietgroeidoelstelling voor kredietinstellingen. Daarnaast verzocht de Staatsbank van Vietnam kredietinstellingen om kapitaalstromen te richten op productie, bedrijfsleven, prioritaire sectoren en groeimotoren; en om kredietverlening aan potentieel risicovolle sectoren strikt te controleren, om zo veiligheid en efficiëntie te waarborgen.

Volgens economische experts is de kredietgroei van 18-20% dit jaar in lijn met de bbp-groei en de inflatie, maar nog niet "heet". Deze kredietgroei is echter alleen veilig onder de voorwaarde dat kapitaal naar prioritaire sectoren stroomt. Integendeel, als krediet naar speculatieve sectoren zoals aandelen, vastgoed, enz. stroomt, kunnen er zeepbellen ontstaan, die de rentetarieven en inflatie onder druk zetten, met risico's op slechte schulden en macro-economische instabiliteit tot gevolg.

"Als kapitaal naar prioritaire sectoren stroomt, hoeft het krediet dit jaar slechts met 17-18% te stijgen om te voldoen aan de bbp-groeivraag van 8,3-8,5%. Als het echter naar speculatieve sectoren stroomt, zoals effecten, onroerend goed, enz., moet het krediet met meer dan 20% stijgen om de bbp-groeidoelstelling van 8,3-8,5% te halen", aldus universitair hoofddocent dr. Nguyen Huu Huan (Ho Chi Minh City University of Economics).

Gezien de sterke kredietgroei zijn sommige commerciële banken de afgelopen maanden begonnen met het licht verhogen van de rentetarieven voor grote deposito's voor diverse looptijden.

Geconfronteerd met deze situatie hield de Staatsbank op 4 augustus een bijeenkomst met commerciële banken, met het verzoek de depositorente te stabiliseren, de operationele kosten te blijven verlagen, de digitale transformatie te bevorderen en bereid te zijn een deel van hun winst te delen om de leenrente te verlagen. De heer Pham Chi Quang, directeur van de afdeling Monetair Beleid (SBV), gaf aan dat de gemiddelde nieuw gegenereerde depositorente slechts 4,18% per jaar bedroeg, wat in principe stabiel was ten opzichte van 2024. De gemiddelde leenrente daalde tot 6,53% per jaar, een daling van 0,4 procentpunt ten opzichte van eind 2024.

De Staatsbank van Vietnam verlangt van kredietinstellingen dat zij, naast het handhaven van stabiele rentetarieven, ernaar streven de rentetarieven te verlagen en kredieten te verstrekken aan productie, bedrijfsleven, prioritaire sectoren en groeimotoren. Zij moet kredieten voor potentieel risicovolle sectoren strikt controleren en de veiligheid en efficiëntie waarborgen.

Verwijdering van pilot-kredietruimte vanaf 2026

De premier heeft de Staatsbank verzocht om met spoed een stappenplan te ontwikkelen en een proefproject op te starten voor het afschaffen van de maatregel om kredietgroeidoelstellingen (kredietruimte) toe te kennen, die vanaf 2026 moet worden ingevoerd.

Premier Pham Minh Chinh heeft zojuist op 6 augustus de officiële kennisgeving 128/CD-TTg ondertekend, waarin hij ministeries, afdelingen en lokale overheden verzoekt een aantal taken en oplossingen in te zetten om de groei te bevorderen, de inflatie te beheersen en de macro-economie te stabiliseren, om zo een evenwicht in de economie te waarborgen.

De premier heeft de Staatsbank van Vietnam ( SBV) daarom verzocht om met spoed een stappenplan te ontwikkelen en een proefproject op te zetten voor de afschaffing van kredietgroeiquota's. Deze moet vanaf 2026 worden geïmplementeerd. In dat kader moeten standaarden en criteria worden ontwikkeld waarmee kredietinstellingen effectief en gezond kunnen opereren, over goed bestuur en goede managementcapaciteiten kunnen beschikken, zich kunnen houden aan veiligheidsratio's bij bankactiviteiten en hoge veiligheidsindexen voor kredietkwaliteit, en moet er worden gezorgd voor publiciteit en transparantie.

De Staatsbank is verantwoordelijk voor inspectie, onderzoek, toezicht en nacontrole, het voorkomen van systeemrisico's, het waarborgen van de veiligheid en zekerheid van het kredietinstellingensysteem en het beheersen van de inflatie overeenkomstig de gestelde doelstelling.

Streef ernaar de hoogste doelen, taken en oplossingen te verwezenlijken die zijn vastgelegd in het project "Herstructurering van het systeem van kredietinstellingen in verband met de regeling van slechte schulden in de periode 2021-2025", zoals goedgekeurd door de premier in besluit nr. 689/QD-TTg van 8 juni 2022, met de nadruk op het bevorderen van de regeling van slechte schulden, het implementeren van maatregelen om kredieten strikt te controleren in gebieden met potentiële risico's, het verbeteren van de kredietkwaliteit, het minimaliseren van nieuwe slechte schulden, het verzekeren van een veilige en gezonde kredietgroei samen met een strikte controle van slechte schulden.

Tegelijkertijd moeten de controle, inspectie, onderzoek en het nauwgezette, alomvattende toezicht op de activiteiten van kredietinstellingen worden versterkt; maatregelen worden genomen om manipulatie, kruiseigenaarschap en kredietverstrekking aan 'achtertuinbedrijven' en bedrijven in ongezonde ecosystemen te voorkomen, te inspecteren, te superviseren en strikt volgens de wet aan te pakken.

De premier verzocht de Staatsbank tevens om kredietinstellingen te blijven aansturen op kostenverlagingen, administratieve procedures te vereenvoudigen en de digitale transformatie te bevorderen... om meer ruimte te creëren voor het verlagen van de rentetarieven op leningen, om de productie en bedrijfsvoering van bedrijven en burgers te ondersteunen in de geest van "harmonieuze voordelen, gedeelde risico's"; om kredietkapitaal te richten op prioritaire gebieden, traditionele groeimotoren van de economie (investeringen, export, consumptie) en nieuwe groeimotoren (wetenschap en technologie, innovatie, digitale economie, groene economie, circulaire economie...) in overeenstemming met het beleid van de overheid, om zo een veilige en effectieve uitbreiding van de kredietgroei te waarborgen.

Tegelijkertijd moeten prioriteitsmechanismen en beleidsmaatregelen worden geëvalueerd, ontwikkeld en onmiddellijk worden aangevuld om het kredietprogramma voor jongeren onder de 35 jaar om sociale woningen te kopen, huren of te huren, effectiever en drastischer te implementeren, evenals het kredietprogramma van VND 500.000 miljard voor bedrijven die investeren in infrastructuur, wetenschap, technologie, innovatie, digitale transformatie, enz. De implementatie van het beleid moet tijdig en effectief zijn; niet formeel en zeker niet toestaan ​​dat er geld wordt uitgegeven.

De Staatsbank moet dringend een plan ontwikkelen voor het beheer van het monetaire beleid voor de laatste maanden van 2025 en 2026 en vóór 30 augustus 2025 verslag uitbrengen aan het Regeringscomité.

De Bankenvereniging roept haar leden op om in te stemmen met het stabiliseren van de rentetarieven en het beheersen van kredieten in risicogebieden.  

De vereniging riep haar leden ook op om te overwegen de rentetarieven op leningen te verlagen en passende kredietprogramma's te implementeren, afhankelijk van hun financiële draagkracht, om mensen en bedrijven toegang te geven tot kredietkapitaal tegen redelijke rentetarieven.

Op 7 augustus 2025 heeft de Vietnamese Bankenvereniging de officiële mededeling nr. 423/HHNH-PLNV uitgegeven, waarin de aangesloten kredietinstellingen (CI's) worden opgeroepen om samen te werken bij het implementeren van de richtlijn van de Staatsbank van Vietnam (SBV) met betrekking tot het toepassen van rentetarieven en krediet, waarbij de nadruk ligt op het stabiliseren van de rentetarieven en het verlagen van de leenrentes om mensen en bedrijven te ondersteunen.

De Vereniging beveelt kredietinstellingen met name aan om nauw samen te werken om de rentetarieven voor deposito's onder alle voorwaarden te stabiliseren, en tegelijkertijd de digitale transformatie te blijven bevorderen, redelijke kosten te verlagen en ruimte te creëren voor verlaging van de rentetarieven. Op basis daarvan, afhankelijk van hun financiële draagkracht, kunnen zij overwegen de rentetarieven te verlagen en passende kredietprogramma's te implementeren om mensen en bedrijven toegang te geven tot kredietkapitaal tegen redelijke rentetarieven.

Maak de gemiddelde leenrente en voorkeurskredietprogramma's openbaar en volledig bekend op de website van de kredietinstelling. Zo waarborgen we de transparantie en helpen we klanten om eenvoudig krediet te verkrijgen.

Geef prioriteit aan de toewijzing van kredietkapitaal aan productie- en bedrijfssectoren, prioritaire sectoren en economische groeimotoren, terwijl u de kredietverlening aan potentieel risicovolle sectoren strikt controleert. Zo zorgt u ervoor dat de doelstellingen voor kredietgroei hand in hand gaan met operationele veiligheid.

Nauw samenwerken met de Bankenvereniging om de communicatie te bevorderen, zodat burgers en bedrijven inzicht krijgen in het beleid, de producten en de diensten van kredietinstellingen. Zo kunnen zij voldoen aan de kapitaalbehoeften voor productie en bedrijfsvoering en de producten en diensten van kredietinstellingen effectief gebruiken.

Tijdens de reguliere online bijeenkomst van de regering in juli met provincies en centraal bestuurde steden, die plaatsvond op 7 augustus en werd voorgezeten door premier Pham Minh Chinh, zei mevrouw Nguyen Thi Hong, gouverneur van de Staatsbank van Vietnam, dat de rentetarieven voor leningen tot nu toe met ongeveer 0,4% per jaar zijn gedaald ten opzichte van eind 2024. Dit toont aan dat er sprake is van flexibel beheer en dat de financiële kosten voor de economie zijn verlaagd.

De wisselkoers staat echter onder aanzienlijke druk door de dubbele impact van economische factoren en marktpsychologie. Tot nu toe is de VND/USD-wisselkoers met 2,9% gestegen ten opzichte van eind 2024. In dat verband gaf de gouverneur aan dat als de druk sterk blijft toenemen, de Staatsbank zal overwegen de rente niet verder te verlagen om te voorkomen dat de stabiliteit van de wisselkoers wordt aangetast - en daarmee macro-economische instabiliteit.

"We zullen de ontwikkelingen nauwlettend volgen en voor elke fase de juiste prioriteiten stellen, met als doel het gemeenschappelijke doel van macro-economische stabiliteit en het ondersteunen van duurzame economische groei", bevestigde gouverneur Nguyen Thi Hong.

Wat betreft kredieten gaf de Staatsbank aan dat het systeembrede krediet in de eerste zeven maanden van het jaar met ongeveer 10% is gestegen ten opzichte van eind 2024. Dat is een vrij hoge stijging vergeleken met de 6% in dezelfde periode vorig jaar.

Gouverneur Nguyen Thi Hong maakt zich zorgen over de sterke kredietstroom naar vastgoed en effecten en analyseerde: "De kredietgroei in deze twee sectoren is weliswaar hoger dan gemiddeld, maar dat is in lijn met de doelstelling om de problemen op de vastgoedmarkt op te lossen. Wanneer het project de juridische obstakels heeft weggenomen, is de behoefte aan kapitaal voor de uitvoering onvermijdelijk."

Wat de effectensector betreft, vertegenwoordigt het groeipercentage weliswaar hoog, maar slechts 1,5% van de totale uitstaande schuld, wat geen systeemrisico oplevert. De Staatsbank bevestigt dat zij de veiligheidsindicatoren nauwlettend in de gaten houdt. De verhouding tussen kortlopend kapitaal en middellange en langlopende leningen ligt nog steeds onder de drempel van 30%. Tegelijkertijd spoort zij kredietinstellingen voortdurend aan om hun kapitaal per looptijd in evenwicht te brengen en zo de veiligheid van het systeem te waarborgen.

Fors investeren ter voorbereiding op het hoogseizoen  

De kredietverlening is in de eerste helft van het jaar versneld en zal naar verwachting de positieve trend in de tweede helft voortzetten. Banken breiden hun kredietverlening geleidelijk uit en de rentetarieven blijven stabiel.

De heer Pham Toan Vuong, algemeen directeur van Agribank, zei dat het kredietsaldo van Agribank eind juni 2025 meer dan VND 1,85 miljoen miljard bedroeg, een stijging van 7,6% ten opzichte van het begin van het jaar. Agribank heeft direct 13 kredietprogramma's/producten geïmplementeerd met een omvang van VND 400.000 miljard om de kredietgroei vanaf het begin van het jaar te stimuleren; de omvang van de kredietprogramma's voor de landbouw-, bosbouw- en visserijsector is vergroot en uitgebreid tot VND 20.000 miljard. Agribank heeft met name proactief problemen opgelost, kosten verlaagd en de rentetarieven verlaagd om klanten te ondersteunen.

Wat de ACB betreft, deze bank heeft, in uitvoering van Resolutie nr. 68-NQ/TW van het Politbureau over particuliere economische ontwikkeling, strategische oplossingsgroepen opgezet, zoals het verstrekken van een kredietpakket van 20.000 miljard VND exclusief aan kleine en middelgrote ondernemingen met rentetarieven die ten minste 2% lager liggen dan gebruikelijk, waarbij wordt overgestapt op leningen zonder dat er onderpand nodig is...

Aan het einde van de eerste 6 maanden van het jaar bedroeg het uitstaande kredietsaldo van ACB VND 634.000 miljard, een stijging van 9,1% ten opzichte van het begin van het jaar, met een evenwichtige verdeling tussen particulieren en bedrijven. De winst vóór belastingen bedroeg VND 10.700 miljard, een stijging van 2% ten opzichte van dezelfde periode in 2024.

Tot nu toe hebben de banken hun bedrijfsresultaten over de eerste zes maanden van het jaar bekendgemaakt. De "club" met een winst van meer dan 10.000 miljard VND omvat MB, BIDV, Techcombank, VPBank, ACB... De goede kredietgroei heeft de winst van deze banken positief beïnvloed.

Zo bedroeg de geconsolideerde winst vóór belastingen van MB in de eerste zes maanden van het jaar bijna VND 15.900 miljard, een stijging van 18,3% ten opzichte van dezelfde periode. De totale geconsolideerde activa van MB bereikten bijna VND 1,3 miljoen miljard, een stijging van 14,2% ten opzichte van eind 2024. De kredieten aan klanten bereikten bijna VND 880.000 miljard, een stijging van 13,3% ten opzichte van begin dit jaar. De netto rentebaten van MB bedroegen dus meer dan VND 24.064 miljard, een stijging van 23% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Volgens de heer Tu Tien Phat, algemeen directeur van ACB, neemt de kapitaalbehoefte van klanten vaak toe tijdens de piekperiode aan het einde van het jaar.

Om een ​​doorbraak in de kredietgroei te bewerkstelligen, heeft de gehele sector een reeks kredietprogramma's geïmplementeerd, aldus de Staatsbank van Vietnam (SBV). Voorbeelden hiervan zijn een leningprogramma voor de bouw van sociale woningen en arbeiderswoningen; de renovatie en herbouw van oude appartementen (VND 145.000 miljard); een kredietprogramma voor investeringen in infrastructuur en digitale technologie voor de uitvoering van belangrijke nationale projecten op het gebied van transport, elektriciteit en digitale technologie (VND 500.000 miljard); en een leningprogramma voor de landbouw-, bosbouw- en visserijsector (waarvan de omvang is toegenomen tot VND 100.000 miljard).

Volgens de meest recente statistieken van de Staatsbank was de kredietverlening in het gehele systeem eind juli 2025 met 9,64% gestegen ten opzichte van eind vorig jaar. In het kader van de versnelde kredietverlening heeft de Staatsbank onlangs de kredietdoelstellingen voor veel banken verhoogd en tegelijkertijd de kapitaalstroom naar productie, bedrijfsleven, prioritaire sectoren en economische groeimotoren geleid.

De heer Dinh Duc Quang, directeur van de afdeling Valutahandel (UOB Vietnam Bank), merkte op dat de kredietgroei over heel 2025 waarschijnlijk 18-20% zal bedragen. Dit is een sterke ondersteunende factor voor de economische groei. In het meest optimistische scenario, als de Amerikaanse Federal Reserve (Fed) de Amerikaanse rente in de laatste maanden van het jaar verlaagt, de impact van de tarieven gering is en de aandelenmarkt een upgrade krijgt, waardoor buitenlandse kapitaalstromen sterk worden aangetrokken, dan is te hopen dat de VND-rente sterker zal dalen, wat een positief effect zal hebben op de economische groeiplannen voor 2026.

Pham Thanh Ha, vicegouverneur van de Staatsbank van Vietnam, zei dat de beheersinstantie bij het beheer van de rentetarieven in de eerste helft van 2025 de operationele rentetarieven zal blijven handhaven, waardoor kredietinstellingen tegen lage kosten toegang krijgen tot kapitaalbronnen van de Staatsbank en zo de economie kunnen ondersteunen. De kredietrente blijft dalen. De gemiddelde kredietrente voor nieuwe transacties van commerciële banken bedraagt ​​momenteel 6,29% per jaar, een daling van 0,64 procentpunt ten opzichte van eind vorig jaar. In de laatste maanden van het jaar zal de Staatsbank van Vietnam, conform het overheidsbeleid, banken blijven verplichten hun kosten te verlagen om de kredietrente verder te verlagen en de kredietvraag te stimuleren.

Banken zitten vast met activa die zij ontvangen uit executie van vonnissen.  

De kredietinstelling mag de van het tenuitvoerleggingsbureau ontvangen, als onderpand ontvangen activa niet verkopen en kan het tenuitvoerleggingsbureau niet vragen om de veiling ervan voort te zetten. Deze activa zijn namelijk al veelvuldig op een mislukte veiling beland.

De Vietnamese Bankenvereniging (VNBA) heeft zojuist document nr. 421/HHNH-PLNV van 5 augustus 2025 uitgegeven, waarin het Ministerie van Landbouw en Milieu, het Ministerie van Justitie en de Staatsbank van Vietnam wordt verzocht de moeilijkheden en problemen aan te pakken waarmee aangesloten kredietinstellingen (CI's) te maken krijgen wanneer zij onroerend goed als onderpand ontvangen voor het afhandelen van oninbare vorderingen.

Volgens de feedback van aangesloten kredietinstellingen is een van de belangrijkste maatregelen om oninbare vorderingen aan te pakken, het accepteren van onroerend goed als onderpand ter vervanging van de schuldaflossingsverplichting van de klant. Dit gebeurt hoofdzakelijk op twee manieren: de bank en de klant komen overeen de schuld te verrekenen, of de kredietinstelling ontvangt het onderpand terug van de handhavingsinstantie na vele mislukte veilingen.

Volgens de Wet op Kredietinstellingen mogen banken geen vastgoedtransacties uitvoeren. Wel mogen ze deze panden maximaal 5 jaar aanhouden voor de incasso van schulden.

De realiteit is echter dat de Kadasterkantoren en het Ministerie van Landbouw en Milieu in veel plaatsen weigeren om wijzigingen te registreren en het eigendom van onroerend goed over te dragen aan kredietinstellingen.

Deze instanties vereisen dat kredietinstellingen schriftelijke goedkeuring hebben van het Provinciaal Volkscomité voor het overdrachtsbeleid en dat zij procedures uitvoeren voor het omzetten van landgebruiksdoeleinden.

Volgens kredietinstellingen strookt deze eis niet met de aard van het aanhouden van activa om oninbare vorderingen af ​​te handelen, hetgeen geen zakelijke activiteit is, noch met het aanschaffen van activa voor direct gebruik.

Het feit dat kredietinstellingen het eigendom niet registreren, heeft veel gevolgen gehad.

Ten eerste kan het onroerend goed niet worden geveild: omdat de namen niet op het kadastraal certificaat staan, kunnen kredietinstellingen het onroerend goed niet aan de koper zelf verkopen of overdragen. Notarisorganisaties weigeren om deze reden ook om koopovereenkomsten te legaliseren.

Ten tweede, patstelling met activa van handhavingsinstanties: activa die van handhavingsinstanties zijn ontvangen, kunnen kredietinstellingen niet verkopen. Terugkeren naar handhavingsinstanties voor verdere veilingen is niet haalbaar, omdat deze activa door de aard ervan al vele mislukte veilingen hebben ondergaan.

Ten derde, boekhoudkundige problemen: volgens de regelgeving van de Staatsbank in Besluit 479/2004/QD-NHNN moeten kredietinstellingen, om de waarde van activa op de balansrekening (rekening 387) te kunnen registreren, over volledige documenten beschikken die het juridische eigendom aantonen. Omdat registratie niet mogelijk is, kunnen kredietinstellingen deze activa niet verantwoorden, waardoor het doel van de ontvangst ervan onhaalbaar wordt.

Ten vierde, het risico op geschillen: hoewel de klant het onroerend goed heeft overgedragen, staan ​​zijn schulden nog steeds open en lopen ze verder op. Dit brengt een risico op geschillen en rechtszaken in de toekomst met zich mee, vooral wanneer de vastgoedprijzen stijgen en de oude eigenaar het onroerend goed kan terugvorderen.

Gezien de bovenstaande moeilijkheden adviseert de Vietnamese Bankenvereniging het Ministerie van Landbouw en Milieu een document op te stellen met richtlijnen voor de ministeries van Landbouw en Milieu in het hele land, waarin kredietinstellingen de overdracht van rechten/wijzigingen in onroerend goed kunnen registreren in beide gevallen: het ontvangen van onderpand via een overeenkomst en het ontvangen ervan van de handhavingsinstantie, zodat kredietinstellingen de volledige bevoegdheid hebben om de activa te veilen en de naam over te dragen aan de koper.

Nadat de overdracht van rechten/wijzigingsregistratie is geregistreerd, is de kredietinstelling verantwoordelijk voor het proactief monitoren, verkopen, overdragen of terugkopen van het onroerend goed binnen 5 jaar vanaf de datum van het besluit tot beheer. Bij overtreding door de kredietinstelling wordt gehandeld conform de wettelijke bepalingen.

Namens de Staatsbank van Vietnam stelt de Vietnamese Bankenvereniging voor om een ​​richtlijn te bestuderen en uit te geven over de erkenning van activa die zijn toegewezen aan schulden en activa die zijn ontvangen in plaats van verplichtingen. Deze richtlijn is bedoeld als leidraad voor kredietinstellingen bij de verantwoording van onroerend goed wanneer kredietinstellingen in plaats van de schuldaflossingsverplichtingen van klanten onderpanden ontvangen en gedurende 5 jaar aanhouden en onroerend goed moeten verkopen, overdragen of terugkopen om schulden te innen, overeenkomstig clausule 3, artikel 139 van de Wet op kredietinstellingen.

Richtlijnen voor het treffen van voorzieningen voor risico's in het geval dat kredietinstellingen onderpand ontvangen in plaats van verplichtingen en deze gedurende 5 jaar aanhouden.

Werk samen met het Ministerie van Landbouw en Milieu en het Ministerie van Justitie om het verzoekschrift van de Bankenvereniging op te lossen met betrekking tot problemen met de registratie van wijzigingen in onroerend goed, zodat kredietinstellingen het recht krijgen om het onroerend goed te beheren en de naam ervan over te dragen aan de koper.  

Dhr. Shaokai Fan: Goud kan niet worden vergeleken met aandelen en onroerend goed.  

  Goud blijkt minder aantrekkelijk te zijn dan andere beleggingskanalen, zoals aandelen en onroerend goed, in de race om prijsstijgingen. Een vertegenwoordiger van de World Gold Council zei echter in een interview met de Investment Electronic Newspaper dat de positie van goud onvervangbaar is.

De heer Shaokai Fan, regionaal directeur voor Azië-Pacific (exclusief China) en directeur van mondiale centrale banken bij de World Gold Council.

Volgens het rapport van de World Gold Council daalde de vraag naar goud in Vietnam in het tweede kwartaal van 2025 met 20% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, in tegenstelling tot de algemene wereldwijde trend (een stijging van 3%). De reden voor de daling van de vraag naar goud in Vietnam is de devaluatie van de binnenlandse valuta in combinatie met de hoge dollarprijs, waardoor de binnenlandse goudprijs tot recordhoogte steeg en mensen betalingsbelemmeringen kregen.

Naast de hoge goudprijs denken veel mensen dat een van de redenen voor de recente afkoeling van de goudprijs is dat de goudprijs langzaam is gestegen, terwijl de aandelen- en vastgoedprijzen snel zijn gestegen. Dit heeft goud in het tweede kwartaal tot een minder aantrekkelijk beleggingskanaal gemaakt.

In antwoord op een vraag van de Investment Electronic Newspaper - Baodautu.vn - van 7 augustus zei de heer Shaokai Fan, directeur van de regio Azië-Pacific (exclusief China) en directeur van de wereldwijde centrale banken bij de World Gold Council, dat het waar is dat er veel beleggingskanalen en veel verschillende soorten activa zijn, en dat elk beleggingskanaal en elk type activa verschillende kenmerken heeft. Goud is een zeer bijzondere belegging waar elke belegger aandacht aan moet besteden bij het beheer van zijn beleggingsportefeuille.

Volgens de heer Shaokai Fan kan goud niet worden vergeleken met andere beleggingskanalen, omdat de aard van goud sterk verschilt van beleggingskanalen in aandelen, onroerend goed, enz. Goud heeft met name defensieve en risicoabsorberende eigenschappen, waardoor de veerkracht van de portefeuille toeneemt. Dit is een eigenschap die andere beleggingskanalen en activa niet hebben, en deze eigenschap creëert de onvervangbare eigenschap van goud.

In de context van een steeds onvoorspelbaardere wereld met veel onstabiele factoren is goud een veilige, defensieve belegging geworden die door veel beleggers en grote markten over de hele wereld, waaronder centrale banken, wordt gekozen.

Uit een onderzoek van de World Gold Council blijkt dat de meeste centrale banken wereldwijd nog steeds van plan zijn om meer goud op te kopen, zowel om hun portefeuille met buitenlandse valutareserves te diversifiëren als om zich in te dekken tegen toenemende politieke risico's.

"We zien dat er de afgelopen vijf jaar wereldwijd veel grote risico's zijn ontstaan: Covid-19, het conflict tussen Rusland en Oekraïne, het conflict in de Gazastrook, de handelsoorlog... In tijden van grote risico's is goud een belegging die beleggers helpt de crisis te boven te komen. Dit is ook de reden waarom centrale banken en grote beleggers wereldwijd voortdurend goud toevoegen aan hun beleggingsportefeuilles. Vietnam is een exportgerichte economie, en in de context van de huidige complexe handelsoorlog moeten beleggers ook aandacht besteden aan goud om de veerkracht van hun portefeuilles te vergroten", aldus de heer Shaokai Fan.

In Vietnam daalde de vraag naar goud met 20% in volume, maar de waarde steeg in het tweede kwartaal van 2025 met 12%. Dit toont aan dat de koopbereidheid nog steeds zeer groot is. De regering is momenteel bezig met het aanpassen van decreet 24/2012/ND-CP over de goudmarkt om het monopolie op te heffen en de importlimiet voor goud te verhogen. Deze expert is van mening dat het versoepelen van de goudimport veel voordelen voor de markt zal opleveren.

In een reactie op de goudprijsontwikkeling in de komende tijd zei de heer Shaokai Fan dat de goudprijs nog steeds profiteert van de enorme vraag van centrale banken en exchange traded funds (ETF's). Bovendien zijn de handelsspanningen nog niet voorbij, vooral omdat de wereld wacht op de definitieve resultaten van de belastingonderhandelingen tussen de VS en China. Ook het feit dat de Amerikaanse Federal Reserve (Fed) onder grote druk staat om de rente te verlagen, ondersteunt de goudprijs.

Uit het rapport van de World Gold Council blijkt dat de wereldwijde vraag naar goud in het tweede kwartaal van 2025 zal blijven toenemen. Beleggingen in goud-ETF's (Exchange Traded Funds) blijven de belangrijkste motor van de totale vraag, met een instroom van 170 ton in het kwartaal, in tegenstelling tot lichte uitstroom in het tweede kwartaal van 2024. Beleggingsfondsen op Aziatische beursgenoteerde fondsen leverden een aanzienlijke bijdrage met 70 ton, vergelijkbaar met Amerikaanse fondsen.

In combinatie met de recordinstroom in het eerste kwartaal bereikte de totale vraag naar goud via wereldwijde goud-ETF's 397 ton – het hoogste niveau in de eerste helft van het jaar sinds 2020.

Centrale banken bleven goud kopen, zij het in een lager tempo, met een toename van 166 ton in het tweede kwartaal. Ondanks deze vertraging blijven de aankopen door centrale banken aanzienlijk hoog vanwege de aanhoudende economische en geopolitieke onzekerheid.

Uit de jaarlijkse enquête van de World Gold Council onder centrale banken blijkt dat 95% van de reservebeheerders ervan overtuigd is dat de wereldwijde goudreserves van centrale banken de komende 12 maanden zullen toenemen.

De heer Shaokai Fan merkte op: "De investeringen in goud blijven hoog vanwege de vraag naar veilige activa en de toenemende dynamiek van kapitaalstromen naar de markt."

De obligatie-uitgifte in juli is sterk toegenomen, vastgoedobligaties bereikten een piek die in augustus 2025 afloopt   

Niet-bancaire obligaties die in de tweede helft van dit jaar aflopen, vertegenwoordigen ongeveer VND 102.000 miljard, een verdubbeling van de omvang van de eerste helft (VND 44.400 miljard), voornamelijk vastgoedobligaties. Alleen al in augustus 2025 bedroegen de aflopende vastgoedobligaties VND 17.500 miljard.

Volgens gegevens van de Vietnam Bond Market Association bedroeg het bedrag aan uitgegeven bedrijfsobligaties op de datum van bekendmaking van 25 juli 2025 VND 20,134 miljard.

De totale waarde van de uitgegeven bedrijfsobligaties, berekend vanaf het begin van het jaar tot de datum van de aankondiging op 25 juli, bedroeg ongeveer VND 287.000 miljard (waarvan 90,3% particulier uitgegeven obligaties). Tot 75% van de uitgegeven obligaties was afkomstig van de bankgroep.

De uitgifte van bedrijfsobligaties herstelt zich dan ook sterk (de totale uitgifte van bedrijfsobligaties in de eerste 7 maanden van 2024 bedroeg 183.000 miljard VND).

Volgens de vereniging bedraagt ​​de totale waarde van de obligaties die vanaf nu tot het einde van het jaar aflopen ruim 118.000 miljard VND, waarvan 52,2% van de waarde van de obligaties die binnenkort aflopen, tot de vastgoedgroep behoort.

Uit de geaggregeerde gegevens van FiinGroup blijkt dat de totale marktomvang eind juni 2025 VND 1,35 biljoen bedroeg. Volgens de uitgiftemethode bedroegen de uitstaande individuele bedrijfsobligaties eind juni 2025 bijna VND 1,2 biljoen, een stijging van 4,3% ten opzichte van de voorgaande maand en goed voor ongeveer 88,6% van de totale waarde van de in omloop zijnde bedrijfsobligaties. De omloopwaarde van staatsobligaties daalde daarentegen licht met -0,8% ten opzichte van de voorgaande maand, tot VND 154,8 biljoen, nadat de partij staatsobligaties van LPB Bank (uitgegeven in juni 2023) vóór de vervaldatum werd teruggekocht.

In de eerste 6 maanden van het jaar bereikte de nieuwe obligatie-uitgifte bijna 200.000 miljard VND, een stijging van bijna 109% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Volgens FiinGroup moet er in de tweede helft van dit jaar ongeveer VND 102.000 miljard aan bedrijfsobligaties (exclusief banken) worden afgelost. Dit is een verdubbeling ten opzichte van de eerste helft van het jaar (VND 44.400 miljard), wat de bestaande druk op de betalingscashflow aantoont.

Vastgoedbedrijven hebben VND 65.300 miljard nodig om obligaties in de tweede helft van het jaar te laten aflossen. De looptijddruk piekte deze maand op ongeveer VND 17.500 miljard, 3,8 keer hoger dan de gemiddelde looptijd in de eerste zeven maanden van 2025 (VND 4,6 biljoen). De looptijddruk zal echter geleidelijk afnemen tot VND 6.000-12.000 miljard per maand.

Theo FiinGroup, một số doanh nghiệp có khối lượng lớn trái phiếu đáo hạn gồm Công ty cổ phần Đầu tư Quang Thuận (6.000 tỷ đồng), Trung Nam Land (2.500 tỷ) và Setra (2.000 tỷ).

Ước tính các doanh nghiệp phi ngân hàng cần trả lãi trái phiếu 6.600 tỷ đồng trong tháng 8. Bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với khoảng 4.200 tỷ đồng, tương đương 63% nghĩa vụ trả lãi.

Giá trị trái phiếu doanh nghiệp được mua lại trong tháng 6/2025 đạt mức cao kỷ lục hơn 62,9 nghìn tỷ đồng, tăng mạnh 190% so với tháng trước và tăng 139% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ khối Ngân hàng. Lũy kế 6 tháng năm 2025, tổng giá trị mua lại đạt gần 123,3 nghìn tỷ đồng tăng 31% so với cùng kỳ.

Về dòng tiền thanh toán, các tổ chức phát hành đã thanh toán 91,4 nghìn tỷ đồng gốc và lãi trái phiếu doanh nghiệp từ đầu năm đến nay, tương đương 32% nghĩa vụ thanh toán dự kiến cho cả năm 2025. Dòng tiền phải trả dự kiến là 201,2 nghìn tỷ đồng trong nửa cuối năm bao gồm 48,1 nghìn tỷ đồng trong tháng 8.

Ngân hàng không còn ưu tiên “của để dành”?  

Không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng. Gần đây, nhiều ngân hàng đã xử lý được các khoản nợ giãn, hoãn ở giai đoạn trước, nên giảm trích lập dự phòng rủi ro, hoặc chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng.

Báo cáo tài chính quý II/2025 cho thấy, có 85% ngân hàng niêm yết trên sàn chứng khoán ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng dương, hơn một nửa ngân hàng tăng trưởng lợi nhuận 2 con số. Đặc biệt, nhiều ngân hàng ghi nhận lợi nhuận tăng 30-80%, như SHB, PGBank, Sacombank, VietinBank, SeABank…

Tuy nhiên, báo cáo tài chính cũng cho thấy, để giữ mức tăng trưởng lợi nhuận cao trong nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng đã phải chấp nhận giảm bộ đệm dự phòng rủi ro.

Dẫn đầu về tỷ lệ bao phủ nợ xấu là nhóm ngân hàng thương mại nhà nước (“Big 4”), song trong số này, chỉ có Agribank tăng tỷ lệ bao phủ nợ xấu trong nửa đầu năm nay. Báo cáo tài chính riêng lẻ giữa niên độ cho thấy, tính tới cuối tháng 6/2025, bao phủ nợ xấu của Agribank là 148,6%, tăng 16,8% so với đầu năm.

Trong khi đó, bao phủ nợ xấu của BIDV (theo báo cáo tài chính hợp nhất) chỉ còn 88%, giảm khá mạnh so với mức 133,7% cuối năm 2024 và 96,8% cuối quý I/2025. Tổng nợ xấu của BIDV tăng 49% trong 6 tháng đầu năm 2025, lên tới 43.140 tỷ đồng, trong khi trích lập dự phòng chỉ tăng 9,5%, khiến bao phủ nợ xấu giảm mạnh.

Vietcombank tuy vẫn là quán quân về bao phủ nợ xấu toàn hệ thống (213,8%), song cũng chứng kiến sự suy giảm so với cuối năm ngoái (223,3%). Tại VietinBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 134,8%, thay vì mức 170,7% cuối năm ngoái.

Các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân hầu hết cũng trong tình trạng đệm dự phòng rủi ro giảm dần, hiện chỉ có vài ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu trên 100%.

Cụ thể, tại MB, tỷ lệ bao phủ nợ xấu tại thời điểm cuối tháng 6/2025 chỉ còn 88,9%, thay vì mức 92,3% cuối năm 2024. Tại HDBank, bao phủ nợ xấu chỉ còn 47,1%, thấp hơn nhiều so với mức gần 68% cuối năm ngoái. Tại SHB, bao phủ nợ xấu hiện là 58%, trong khi cuối năm ngoái là gần 64%. Tương tự, LPBank cũng giảm tỷ lệ bao phủ nợ xấu từ 83,3% cuối năm ngoái, xuống còn 75% cuối quý II/2025. Một số ngân hàng có tỷ lệ bao phủ nợ xấu thấp là VIB (37,16%), NamABank (39%), EximBank (41%), MSB (55,5%)…

Từ năm 2022 đến nay, bao phủ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng giảm mạnh. Nếu như quý III/2022, bao phủ nợ xấu là 143,2%, thì đến quý III/2023 đã giảm xuống dưới 100% và tại thời điểm cuối quý I/2025 chỉ còn khoảng 80%.

Việc ngân hàng thương mại chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng là dễ hiểu, khi áp lực tăng trưởng lợi nhuận được cổ đông đặt ra là rất lớn. Ngoài ra, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khiến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng trở thành xu hướng trong vài năm qua.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022, nợ xấu phình to do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngân hàng phải cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ cho khách hàng. Cũng trong giai đoạn này, các ngân hàng đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, hiện các khoản nợ giãn, hoãn trong giai đoạn trên đã được xử lý hết, nên các ngân hàng, đặc biệt là nhóm “Big 4”, không cần phải duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu quá cao.

Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.

Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.

Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).

Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.

Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html