Veel problemen op de vastgoedmarkt wachten nog steeds op een wettelijke 'oplossing'.

Illustratiefoto: Tuan Anh/VNA

Deze workshop werd georganiseerd door de Vietnam Real Estate Association (VNREA) in samenwerking met het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en het Ministerie van Bouw op de middag van 15 oktober in Hanoi.

Dr. Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Real Estate Association (VNREA), merkte op dat alle drie de wetten met betrekking tot de vastgoedmarkt (grondrecht, woningrecht, vastgoedrecht) dit keer zeer gedetailleerde en duidelijke regels bevatten, met name wat betreft decentralisatie en delegeren van bevoegdheden. Gezien de vele meningen van bedrijven verwacht VNREA echter nog steeds dat de wetten snel in werking zullen treden. Dit komt doordat veel problemen in de vastgoedsector momenteel nog moeten worden opgelost en ontward.

"Vanaf 1 augustus tot nu is het iets meer dan twee maanden geleden dat de wetten van kracht werden. Dit is niet lang voor de snelle implementatie van de nieuwe wetsbepalingen, vooral niet omdat de wetsbepalingen meestal erg ingewikkeld zijn. Ondanks de complexiteit en de vele uitdagingen moeten de wetten echter nog steeds worden gepromoot en toegepast", suggereerde de heer Dinh.

Volgens de heer Dinh realiseert VNREA zich momenteel, wanneer ze lokale overheden benaderen, dat er op veel plaatsen nog steeds onduidelijkheid bestaat over de wetshandhaving, waardoor het werktempo erg laag ligt. Bij compensatie- en terreinopruimingsprojecten bijvoorbeeld, geven bedrijven aan dat ze 100% compensatie moeten betalen voordat de locatie kan worden opgeruimd. Maar dit is erg lastig, waardoor veel projecten worden gehinderd.

Er zijn ook andere kwesties, zoals veilingen, biedingen, grondgebruiksvergoedingen, enz. VNREA hoopt daarom dat de nieuwe wetsbepalingen in de komende tijd bekend worden gemaakt en voorzien worden van specifieke instructies voor snelle implementatie. Dit vereist de aandacht en medewerking van de betrokken ministeries.

Een van de vragen waar veel bedrijven zich mee bezighouden en die beantwoord moet worden, is dat volgens de bepalingen van de Wet op de Vastgoedsector de overdracht van een deel van een project moet worden goedgekeurd door de instantie die het investeringsbeleid vaststelt om de overdracht mogelijk te maken. Indien de overdracht van een deel van het project leidt tot een wijziging (verkleining) van de omvang van het oorspronkelijke project van de overdrager met meer dan 10% of van 30 hectare of meer, dan moet het investeringsbeleid worden aangepast conform de bepalingen van artikel 41, lid 3, van de Wet op de Particuliere Gronden.

De onderneming heeft echter de vraag gesteld of de overdrager, nadat het agentschap dat verantwoordelijk is voor het investeringsbeleid de overdracht van een deel van het project heeft toegestaan ​​volgens de bepalingen van de Wet op de vastgoedsector, procedures moet uitvoeren om het investeringsbeleid aan te passen aan de bepalingen van de Investeringswet?

Met betrekking tot deze inhoud bevestigde de heer Vuong Duy Dung, adjunct-directeur van de afdeling Huisvesting en Vastgoedmarktbeheer (Ministerie van Bouw), dat bij de overdracht van een deel of het geheel van een vastgoedproject er twee soorten projecten zijn die moeten worden aangepast.

Allereerst moet het type project dat is goedgekeurd voor investeringsbeleid en is geselecteerd voor investering volgens de investeringswet, investeringsprocedures uitvoeren. De voorwaarden zijn nog steeds van toepassing op artikel 40 van de Wet op de Vastgoedsector. Dat wil zeggen dat alle situaties waarin vastgoedprojecten worden overgedragen, moeten voldoen aan artikel 40, ongeacht of deze van toepassing zijn op de Wet op de Vastgoedsector of de Investeringswet, of dat vastgoedprojecten die activa van kredietinstellingen zijn, eveneens moeten voldoen aan artikel 40.

Vervolgens erft de verkrijger bij de overdracht van een deel of het gehele project volgens de Wet op de Vastgoedsector alle regels van de vorige investeerder. Indien het project geen wijzigingen vertoont ten opzichte van het vorige, is het niet nodig om de investeringsprocedures opnieuw uit te voeren. In andere gevallen, waar investeringsaanpassingen nodig zijn zoals voorgeschreven door de wet, moet de Investeringswet worden gevolgd, gevolgd door de volgende stappen die verband houden met de wet.

"Deze kwestie wordt behandeld door twee systemen met twee verschillende instanties, maar het moet worden benadrukt dat bij overdracht volgens de Wet op de Vastgoedsector de investeerder alle juridische documenten erft (in artikel 39 van de Wet op de Vastgoedsector) en de investeringsprocedures niet opnieuw hoeft uit te voeren als er geen wijziging is in het investeringsbeleid", analyseerde de heer Dung.

Het type vastgoedproject dat voldoet aan het beleid van de Investeringswet, zal nu de Wet op de Vastgoedsector moeten volgen. Wat betreft het project dat de goedkeuringsprocedure van de Investeringswet volgt, zal nu de overdracht van het project en de wijziging van het investeringsbeleid de Wet op de Vastgoedsector moeten volgen.

De heer Phan Duc Hieu, vast lid van de Economische Commissie van de Nationale Vergadering, zei dat de implementatie van vier wetten, waaronder de Grondwet, de Woningwet, de Vastgoedwet en de Investeringswet, van groot belang is. Er is een team nodig om deze vier wetten te implementeren, want zonder duidelijke implementatierichtlijnen zullen deze wetten in de praktijk op veel problemen stuiten. Alleen maar zitten en problemen delen en aankaarten zal niet effectief zijn, omdat elk probleem onder de bevoegdheid van een andere instantie valt. Daarom is nauwe coördinatie tussen de relevante partijen nodig om gezamenlijk de problemen voor bedrijven en burgers op te lossen.

Bron: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584