De schulden van vastgoedmagnaat zwellen aan, het vermogen om schulden terug te betalen herstelt zich lichtjes

Bedrijven in de vastgoedsector zijn nog steeds sterk afhankelijk van leningen op korte termijn, terwijl de uitvoering van projecten op de lange termijn is – Foto: QUANG DINH

Welke vastgoedbedrijven hebben hun schulden vergroot?

In een onlangs gepubliceerd rapport over de residentiële vastgoedsector meldde Visrating, een kredietbeoordelingsbureau van Moody's, dat de totale schuld van beursgenoteerde beleggers in de eerste helft van dit jaar met 19% is gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

De omvang van de uitstaande schulden is voornamelijk het gevolg van de ontwikkeling van nieuwe projecten van enkele grote vastgoedbedrijven zoals Vinhomes (totale schuld steeg met 63% in dezelfde periode), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%)...

Visrating-experts voorspellen dat de hefboomwerking zal blijven toenemen, omdat projectontwikkelaars meer schulden aangaan om de ontwikkeling van nieuwe projecten te financieren.

	Eerste 6 maanden van 2023	Eerste 6 maanden van 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
GRAVEN	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Gegevens: Jaarrekening, TTO

Positief is echter dat de terugbetalingscapaciteit van de schulden naar verwachting in de eerste helft van 2024 licht zal herstellen, dankzij een verbeterde operationele kasstroom en kasmiddelen.

Volgens Visrating is de schuld/EBITDA-ratio van de sector (een financiële indicator die de winst van een bedrijf weergeeft vóór aftrek van rentelasten, afschrijvingen en vennootschapsbelasting) in de eerste 6 maanden van 2024 gestegen naar 3,7 keer, ten opzichte van 2,7 keer vorig jaar.

Bovendien stegen de kasmiddelen met 5%. De operationele kasstroom herstelde zich licht, maar bleef in de eerste helft van 2024 negatief.

	In de schulden
Q4-2020	161892
Q4-2021	179697
Q4-2022	207161
Q4-2023	222483
Q2-2024	245640

Gegevens: Kortlopende en langlopende schulden gebaseerd op de financiële verslagen van bijna 80 beursgenoteerde ondernemingen in de sector van vastgoedbeheer en -ontwikkeling (voornamelijk bankleningen, obligaties, financiële lease, etc.)

Veel investeerders hebben een bijzonder zwakke cashflow voor het aflossen van schulden.

Uit het rapport van Visrating blijkt ook dat meer dan twee derde van de beursgenoteerde investeerders over een cashflow beschikt om schulden af ​​te lossen van een laag tot extreem laag niveau, met name een operationele cashflow van minder dan 5% van de totale schuld. Dit geldt met name voor investeerders die te maken hebben met juridische problemen bij projecten, zoals LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) en Novaland (NVL).

Deskundigen van kredietbeoordelingsbureaus wezen er ook op dat een grote afhankelijkheid van kortetermijnleningen aanzienlijke herfinancieringsrisico's met zich meebrengt.

Bovendien blijft volgens Virating de verhouding tussen de kortetermijnschuld en de totale schuld van beursgenoteerde investeerders hoog, namelijk 44% in het tweede kwartaal van 2024. Bedrijven met beperkte liquide middelen, zoals Kien Giang Construction Investment Consulting Group Joint Stock Company (CKG), Nam Bay Bay Investment Joint Stock Company (NBB), QCG en Kosy (KOS), hebben de grootste herkapitalisatiebehoefte.

	Contant geld
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Gegevens: BTC, TTO

Uit gegevens blijkt bovendien dat er in 2025 ongeveer VND 105.000 miljard aan vastgoedobligaties aflopen. Visrating schat dat ongeveer 50% van de obligaties van beleggers die de komende 12 maanden aflopen, het risico lopen dat ze hun aflossings-/rentebetalingen niet tijdig kunnen voldoen.

"De meeste daarvan hebben betrekking op investeerders die onlangs hun aflossing/rentebetalingen hebben uitgesteld, zoals NVL, Sunshine, Van Thinh Phat en Hung Thinh", zo staat in het rapport.

Momenteel verhogen vastgoedbedrijven hun schulden vooral door de uitgifte van obligaties, kredieten en aandelen.

Daarvan daalde de uitgifte van nieuwe vastgoedobligaties in de eerste acht maanden van 2024 met 5% op jaarbasis en zal deze waarschijnlijk laag blijven vanwege strengere uitgiftevereisten en aankomende wijzigingen in de gewijzigde Wet op de effecten.

De voorgestelde wijzigingen in het huidige wetsontwerp omvatten verplichte onderpandvereisten voor door de overheid uitgegeven obligaties en het beperken van obligaties met private plaatsing tot institutionele beleggers.

Volgens Visrating is de toegang van investeerders tot nieuwe kapitaalbronnen in 2024 verbeterd dankzij de groei van bankkredieten voor vastgoedbedrijven en een verdubbeling van de aandelenuitgifte ten opzichte van het voorgaande jaar.

Eerder erkenden sommige deskundigen ook al dat om de kredietgroei in 2024 met 14-15% te bevorderen, een aanzienlijk deel van het kapitaal zal worden geabsorbeerd in de vastgoedmarkt - een sector die veel kapitaal vereist en de belangrijkste klant is van veel banken.

Bron: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm