We moeten verspilling van sociale infrastructuursystemen voorkomen.

Tijdens de vijfde zitting besprak de 15e Nationale Vergadering de gewijzigde Wet op de Vastgoedsector. Over de inhoud van het wetsontwerp had Nguoi Dua Tin een gesprek met Quan Minh Cuong, afgevaardigde van de Nationale Vergadering, hoofd van de delegatie van de Nationale Vergadering in de provincie Dong Nai .

Investeerder: Geachte afgevaardigde, de 15e Nationale Vergadering heeft de gewijzigde Wet op de Vastgoedsector besproken. De wet beschrijft duidelijk de rechten en plichten van particulieren en organisaties die huizen bouwen en deelnemen aan de vastgoedmarkt. Dus, wat zijn uw zorgen over dit wetsvoorstel?

Quan Minh Cuong, afgevaardigde in de Nationale Assemblee: Er kan worden gesteld dat de gewijzigde Wet op de Vastgoedsector tot nu toe duidelijk de rechten en plichten heeft vastgelegd van personen en organisaties die huizen bouwen, deelnemen aan de vastgoedmarkt en de relatie tussen de staat, de bevolking en de ondernemingen harmoniseren.

Vanwege de overlapping tussen de Wet op de Onroerendezaakbelasting (gewijzigd), de Woningwet, de Investeringswet en vooral het ontwerp van gewijzigde Grondwet... stel ik ook een aantal inhoudelijke voorstellen voor.

Wat betreft de kapitaalvoorwaarden voor organisaties die deelnemen aan de vastgoedmarkt, bepaalt artikel 10 van de wet in punt c, lid 1, dat naast de voorwaarden voor eigen vermogen en totaal investeringskapitaal, ook de voorwaarde wordt gesteld dat "zij moeten beschikken over het vermogen om kapitaal te mobiliseren voor de uitvoering van investeringsprojecten" .

Onroerend goed - Wijziging van de wet op de onroerendgoedsector: verspilling van het sociale infrastructuursysteem moet worden voorkomen — Afgevaardigde van de Nationale Vergadering Quan Minh Cuong praat met Nguoi Dua Tin (Foto: Hoang Bich).

Volgens de bepalingen van de Investeringswet en de Aanbestedingswet zijn er echter duidelijke bepalingen over de financiële draagkracht van de investeerder. Tijdens het proces van het beoordelen van investeringsprojectdocumenten, aanbestedingsdocumenten en het goedkeuren van investeringsbeleid, is de financiële draagkracht van de investeerder getoetst. Aanvullende bepalingen in deze wet zijn daarom overbodig en kunnen leiden tot extra administratieve procedures.

Bovendien wordt in artikel 10, lid 1, punt d toegevoegd, waarin staat dat "investeerders in vastgoedprojecten ervoor moeten zorgen dat de verhouding tussen de uitstaande kredietschuld en de uitstaande bedrijfsobligatieschuld ten opzichte van hun eigen vermogen in overeenstemming is met de overheidsvoorschriften ".

Momenteel hanteert de overheid geen specifieke regelgeving over de verhouding tussen uitstaande kredieten en uitstaande bedrijfsobligaties en het kapitaal van de onderneming (momenteel gelden er alleen regelgevingen op dit gebied in de banksector) .

Ik stel daarom voor dat de opstelautoriteit deze inhoud bestudeert en niet opneemt in het ontwerp, of een ontwerpbesluit van de regering over dit onderwerp opstelt, zodat afgevaardigden hun mening kunnen geven.

Investeerder: Hoe zou volgens u de verantwoordelijkheid van de investeerder bij het bouwen van sociale infrastructuur in vastgoedprojecten moeten worden ingevuld om de problemen op te lossen?

Afgevaardigde van de Nationale Vergadering Quan Minh Cuong: Wat betreft de verantwoordelijkheid van investeerders bij het bouwen van sociale infrastructuur in vastgoedprojecten, bepaalt artikel 7, artikel 18 dat investeerders "alleen huizen aan klanten mogen overdragen als zij de bouw van de huizen en de technische infrastructuurwerkzaamheden en de sociale infrastructuur hebben voltooid volgens de planning die is vastgelegd in het goedgekeurde project".

Naar mijn mening is sociale infrastructuur een heel breed begrip, waaronder alle commerciële, openbare, educatieve, medische, etc. nutsvoorzieningen vallen.

Projecten kunnen, afhankelijk van het doel en het businessplan van de investeerder, meerdere keren te koop worden aangeboden, waardoor het aantal bewoners dat in het project komt wonen, de voortgang van de verkoop volgt. Daarom bouwen investeerders vaak vooraf essentiële infrastructuur om te voldoen aan de behoeften van de bewoners (zoals parken, bomen, gemeenschappelijke ruimtes, parkeerplaatsen, recreatiegebieden...).

De overige sociale infrastructuur, zoals scholen, supermarkten en winkelcentra, wordt doorgaans gerealiseerd door secundaire investeerders wanneer het project veel bewoners heeft.

Als de investeerder verplicht wordt om alle sociale infrastructuursystemen van het project te bouwen terwijl de bevolkingsdichtheid niet hoog is, zal dit verspilling veroorzaken.

Onroerend goed - Wijziging van de wet op de onroerendgoedsector: verspilling van het sociale infrastructuursysteem moet worden voorkomen (Figuur 2). — Er moeten specifieke regels komen voor essentiële sociale infrastructuur (Foto: Pham Tung).

Aan de andere kant voeren dienstverleners in het onderwijs, de handel en supermarkten in werkelijkheid alleen de implementatie uit als er een bepaalde populatie in elk project aanwezig is (met uitzondering van investeerders met een ecosysteem met onder meer onroerend goed en medische, onderwijs- en commerciële diensten die zelf de investering en de bedrijfsimplementatie zullen uitvoeren... In de praktijk hebben sommige investeerders echter bij investeringen in veel sectoren geleid tot financiële onevenwichtigheden of ineffectieve bedrijven).

Onder de regeling "voltooide bouw..." wordt verstaan dat de werkzaamheden voltooid moeten zijn. Bijvoorbeeld, in het geval van een project dat uit meerdere onderdelen bestaat, waaronder een afzonderlijk schoolproject dat is voltooid en nog in afbouw is, maar nog niet is bevestigd, mag de investeerder volgens de bepalingen van het ontwerp de woning niet aan de klant overdragen.

De overdracht van de woning tussen investeerder en koper verloopt namelijk volgens een koop- en verkoopcontract voor een huis/appartement. In het ontwerp zijn ook specifieke regels opgenomen over de overdrachtstermijn en de betaling bij oplevering van de woning.

Tegelijkertijd vereist punt b, clausule 1, artikel 31 ook dat vastgoedprojecten met grondgebruiksrechten waarin is geïnvesteerd in de aanleg van technische infrastructuur en die in bedrijf worden genomen, moeten voldoen aan de eis: "De investering in de aanleg van dienstverlenende werken en essentiële technische infrastructuurwerken is voltooid in overeenstemming met het ontwerp, de gedetailleerde bouwplanning 1/500 of het goedgekeurde masterplan en de inhoud van het project", maar er is nog niet gespecificeerd welke essentiële dienstverlenende werken zijn opgenomen.

Daarom denk ik dat er specifieke regelgeving moet komen voor essentiële sociale infrastructuur en dat investeerders alleen verplicht moeten worden om "essentiële technische infrastructuur en sociale infrastructuurwerken uit te voeren volgens de planning van het goedgekeurde project" om in aanmerking te komen voor de overdracht van huizen of grondgebruiksrechten aan klanten. Dit lost de problemen op en is geschikt voor de praktijk.

Investeerder: Hartelijk dank !

Bron