‘Plotselinge afremming’ van vastgoedkrediet kan huizenprijzen niet doen dalen

Het Ministerie van Bouw vraagt om commentaar op de ontwerpresolutie van de regering over het mechanisme om vastgoedprijzen te beheersen en te beteugelen. Het ontwerp stelt voor om een limiet te stellen aan leningen voor de aankoop van een tweede woning of meer (een maximale lening van 50% van de aankoopwaarde voor een tweede woning en een lening van maximaal 30% voor een derde woning).

In een gesprek met de Investment Electronic Newspaper - Baodautu.vn , zei een economisch expert dat het voor de tweede en derde keer aanscherpen van de kredietvoorwaarden voor onroerend goed een plotselinge rem op de kredietverlening voor onroerend goed zal zijn, wat kan leiden tot een plotselinge daling van de liquiditeit en een bevroren markt. In het verleden heeft het aanscherpen van de kredietvoorwaarden ook geleid tot een crisis op de vastgoedmarkt.

"Meer dan tien jaar geleden, in de periode 2011-2013, raakte ook de vastgoedmarkt in een crisis, mede doordat banken de vastgoedkredieten aanscherpten terwijl de vastgoedzeepbel in 2009-2010 barstte. In die periode werd de vastgoedlening door de Staatsbank geclassificeerd als een "niet-productieve sector" en moest de kredietverlening worden beperkt. Als gevolg hiervan daalden de vastgoedprijzen, maar was de liquiditeit ook zeer laag, de markt bevroor bijna. De tweede en derde aanscherping van het vastgoedkrediet zouden, indien doorgevoerd in de huidige periode, niet per se de huizenprijzen verlagen vanwege het schaarse aanbod, maar zouden de markt in een liquiditeitscrisis doen belanden voordat deze volledig hersteld was", aldus deze expert.

Dr. Le Xuan Nghia, economisch expert.

Dr. Le Xuan Nghia, lid van de beleidsadviesraad van de premier , zei ook dat deze maatregel niet zou moeten worden toegepast. Sinds het begin van het jaar hebben de partij en de regering een reeks resoluties aangenomen die de mentaliteit verschuiven van administratief beheer naar proactieve creatie, ten dienste van burgers en bedrijven. Wat betreft kredieten, heeft de premier de Staatsbank ook verzocht om in 2026 een proef te doen met de afschaffing van de kredietruimte. In deze context is het toepassen van een kredietlimiet voor een tweede of meer onroerende goederen niet marktconform.

Bovendien hebben commerciële banken volgens deze deskundige volgens de huidige wettelijke regelgeving het recht om zelf hun kredietlimieten voor klanten te bepalen. De Staatsbank of een andere beheersinstantie mag de vrijheid van ondernemen niet inperken. De Staatsbank kan alleen technische hulpmiddelen bieden om ervoor te zorgen dat banken veilig en gezond opereren (bijvoorbeeld regelgeving met betrekking tot kapitaalveiligheidsratio's, kredietlimieten, schuldclassificatie, enz.).

De Staatsbank heeft de afgelopen decennia veel oplossingen gehad om kredietrisico's op het gebied van onroerend goed te beheersen, bijvoorbeeld het verhogen/verlagen van de risicocoëfficiënt voor onroerend goed (soms tot wel 250%), het verlagen van het aandeel van het kortetermijnkapitaal dat wordt gebruikt voor leningen op de middellange en lange termijn van 60% naar 30%... Eigenlijk zijn veel instrumenten om kredieten op het gebied van onroerend goed te beheersen ineffectief en stroomt er nog steeds veel bankkapitaal naar deze sector.

Volgens Dr. Le Xuan Nghia voorkomt echter vrijwel geen enkel land vastgoedspeculatie door een strenger kredietbeleid, maar vooral door belastingbeleid. Het belasten van tweedelijns onroerend goed kan alleen worden toegepast als er een complete vastgoeddatabase is. Met de huidige situatie in Vietnam is dit onmogelijk.

"Banken zijn geen autoriteiten, dus ze kunnen niet weten hoeveel woningen leners bezitten. Zelfs het belasten van tweede woningen is niet eenvoudig. China heeft ooit een belasting op tweede woningen ingevoerd, maar die is mislukt omdat het geen controle had over de informatie en de huizenprijzen niet kon verlagen", aldus dr. Le Xuan Nghia.

Volgens deze deskundige vergt het verzamelen van gegevens over onroerend goed en het classificeren van welk onroerend goed eerste, tweede of derde klasse is, enorm veel mankracht, technologie en tijd en kan het niet onmiddellijk worden uitgevoerd.

Bovendien is de omvang van het vastgoedkrediet in ons land (ongeveer 4 miljard VND, goed voor 24% van de totale uitstaande schuld van het hele systeem) niet al te groot. In veel ontwikkelde landen kan deze verhouding oplopen tot 40%. Natuurlijk is vastgoedkrediet in andere landen voornamelijk bedoeld voor particulieren die lenen om huizen te kopen; beleggers vinden vaak kapitaal op de obligatie- en aandelenmarkten.

Volgens deze expert is het allerbelangrijkste dat de huizenprijzen niet kunnen dalen, ook al worden de kredietvoorwaarden voor onroerend goed aangescherpt of worden tweede huizen belast, zolang het aanbod net zo schaars blijft als nu.

Deskundigen adviseren daarom om, in plaats van de kredietvoorwaarden voor tweede en derde huizen te verscherpen, ons te richten op de meest haalbare en fundamentele oplossing voor het probleem. Namelijk het vergroten van het aanbod van onroerend goed, met name sociale huurwoningen en betaalbare woningen voor mensen met een laag inkomen.

Om het aanbod van sociale woningen en sociale huurwoningen te vergroten, ligt de belangrijkste uitdaging in het wegnemen van juridische obstakels en het voeren van beleid ter ondersteuning van huizenkopers. Momenteel heeft de Staatsbank een kredietpakket van VND 145.000 miljard beschikbaar voor leningen voor sociale woningbouw, maar de uitbetaling is nog steeds zeer beperkt. Naast de strenge voorwaarden en leenonderwerpen zijn het beperkte aantal projecten en de hoge rentetarieven (door gebrek aan begrotingssteun) enkele van de redenen die tot deze situatie leiden.

Bron: https://baodautu.vn/phanh-gap-tin-dung-bat-dong-san-cung-khong-the-lam-giam-gia-nha-d408655.html