Kredietcontrole op onroerend goed: streng maar niet extreem

Als de omvang van het vastgoedkrediet bijna vier keer zo groot wordt als het publieke investeringskapitaal, rijst de vraag: wat moeten we doen om deze geldstroom onder controle te krijgen?

De schaduw van 4,1 biljoen VND en de vraag naar kapitaalefficiëntie

Volgens de Staatsbank bedroeg het totale uitstaande vastgoedkrediet eind augustus 2025 VND 4,1 miljoen miljard, waarvan de uitstaande schuld ten behoeve van vastgoedactiviteiten alleen al bijna VND 1,823 miljoen miljard bedroeg. Deze omvang komt overeen met bijna vier keer het overheidsinvesteringskapitaal in 2025, maar deze sector draagt ​​slechts ongeveer 3,5% rechtstreeks bij aan het bbp.

Gegevens van het Ministerie van Bouw en Ontwikkeling tonen aan dat stedelijke en woningbouwprojecten nog steeds de grootste kredietgroei kennen, met VND 614.737 miljard. Industrieparken en exportverwerkingszones volgen op de tweede plaats met VND 114.274 miljard. Kapitaalstromen worden ook toegewezen aan sectoren zoals kantoorverhuur (VND 61.946 miljard), toerisme en resorts (VND 62.487 miljard), restaurants en hotels (VND 64.560 miljard) en leningen voor de aankoop van landgebruiksrechten (VND 190.113 miljard).

Volgens analisten laat het beeld van de kredietverdeling een sterke uitbreiding van leningen zien naar conjunctuurgevoelige gebieden. Meer specifiek zeggen deze cijfers veel over de sterke aantrekkingskracht van kapitaal op winstgevende gebieden, maar het spillover-effect op de economie is nog steeds beperkt.

Eind augustus 2025 bedroeg het totale uitstaande vastgoedkrediet 4,1 miljard VND. Foto: Duy Minh.

Volgens de financiële rapporten van de beursgenoteerde banken over het derde kwartaal van 2025 is de vastgoedschuld bij de meeste banken zelfs toegenomen. In de commerciële banksector staat Techcombank bovenaan met VND 237.838 miljard, goed voor 32,81% van de totale schuld; VPBank staat op de tweede plaats met VND 205.955 miljard;SHB staat op de derde plaats met VND 184.044 miljard, maar heeft het op één na hoogste aandeel in het systeem, meer dan 30% van de totale schuld. Deze cijfers weerspiegelen de trend van een sterke kapitaalstroom naar vastgoed, een fenomeen dat niet nieuw is, maar een omvang bereikt die nauwlettend moet worden gevolgd.

Ondertussen blijven middelgrote en kleine banken in het defensief. MBBank, HDBank, TPBank, MSB en LPBank handhaven allemaal hun vastgoedleningsratio op een eencijferig niveau en tonen daarmee voorzichtigheid in het licht van marktschommelingen. Maar zelfs binnen deze groep zet de groei van de uitstaande leningen door, wat bewijst dat de aantrekkingskracht van de vastgoedmarkt nog niet is bekoeld.

Deskundigen waarschuwen dat het kredietkapitaal dat naar vastgoed stroomt momenteel bijna een kwart van het totale kapitaal van de economie uitmaakt, terwijl het vermogen om banen te creëren, toegevoegde waarde te creëren en spillover-effecten te creëren veel lager zijn dan in de productie-, handel- en dienstensector. De "verkeerd gerichte" kasstroom kan leiden tot economische onevenwichtigheden en de systemische risico's vergroten als de markt omslaat.

De dunne lijn tussen herstel en een zeepbel

Volgens Dr. Pham Thi Hoang Anh, adjunct-directeur van de Bankacademie, komt het onderpand in het kredietsysteem voornamelijk uit de vastgoedmarkt. Als de markt in een recessie raakt, zal het banksysteem onder grote druk komen te staan ​​door slechte schulden. Dit toont aan dat kredietrisico's in de vastgoedsector niet alleen liggen in de omvang van de openstaande schulden, maar ook in de kwaliteit en authenticiteit van het onderpand.

De vastgoedmarkt verkeert momenteel in een situatie van 'hoog kopen, hoog verkopen'. Foto: Quoc Anh.

Econoom Dr. Dinh The Hien deelde een voorzichtig perspectief en zei dat de huidige markt zich in een staat van "koop hoog, verkoop hoog" bevindt, een vroeg waarschuwingssignaal voor een prijsbubbel. Hij legde uit dat wanneer koop- en verkoopactiviteiten uitsluitend gebaseerd zijn op speculatieve psychologie op de korte termijn, en niet gekoppeld zijn aan reële kasstroom of exploitatiewaarde, de vastgoedprijzen te hoog oplopen en de liquiditeit steeds slechter wordt.

"De mentaliteit van 'koop hoog, verkoop hoog' kan een groep investeerders op de korte termijn helpen profiteren, maar het creëert een cyclus van oververhitting die gemakkelijk tot een ineenstorting kan leiden", waarschuwde de heer Hien.

Het is opmerkelijk dat de kredietverlening aan vastgoed sterk is toegenomen, maar geen "golf" heeft veroorzaakt. De kredietgroei in de eerste negen maanden van het jaar bedroeg ongeveer 13%, terwijl de kapitaalstroom naar vastgoed bijna 20% hoger lag, maar de liquiditeit nog steeds zwak is. "De geldstroom is toegenomen, maar heeft de markt niet gezond gemaakt", aldus de heer Hien. Dat toont aan dat de kapitaalstroom niet langer positieve spillover-effecten met zich meebrengt, maar juist dubbele druk uitoefent op banken en de markt.

Volgens het veiligheidsprincipe zouden banken maximaal 70% van de waarde van het onroerend goed mogen uitlenen, waarbij de koper of investeerder 30% van het tegendeel moet bijdragen. In werkelijkheid is er echter een situatie geweest waarin banken zelfs de deposito's uitleenden, wat betekent dat krediet diep in de speculatieve cyclus is beland. Wanneer de prijzen te snel stijgen, komen "surfende" investeerders in de problemen, neemt het krediet toe, neemt de oninbare schuld toe, ... dat is het scenario dat veel experts in eerdere cycli hebben gezien.

Het valt echter niet te ontkennen dat kredietkapitaal nog steeds de "bloedader" is voor het herstel van de vastgoedmarkt, vooral nu veel projecten die "bevroren" waren in de legaliteit, weer worden vrijgegeven. De toename van krediet weerspiegelt deels de verwachte herstelperiode, maar moet selectief worden gestuurd om te voorkomen dat het naar de speculatieve sector stroomt.

Het beheersen van vastgoedkrediet betekent daarom niet dat er extreem moet worden aangescherpt, maar dat het tempo moet worden aangepast, met als doel een evenwicht te vinden tussen herstel en systeemveiligheid. Het is noodzakelijk om een ​​duidelijk onderscheid te maken tussen kapitaal voor reële woningbehoeften, kapitaal voor woningbouw, industriegebieden, toerisme en kapitaal voor speculatieve activiteiten.

Sterker nog, als vastgoedkredieten blijven groeien zonder dat er echte waarde wordt gecreëerd, kan de zeepbel terugkeren. De prijs die we dan moeten betalen, is niet alleen slechte schulden of minder groei, maar ook de instabiliteit van het hele financiële systeem.

Volgens Dr. Le Xuan Nghia, lid van de beleidsadviesraad van de premier, bedraagt ​​de huidige uitstaande schuld ongeveer 4 miljard VND, goed voor ongeveer 24% van de totale uitstaande schuld van het hele systeem. Dit is niet erg hoog vergeleken met veel ontwikkelde landen, tot wel 40%. De fundamentele oplossing is om de kredietstroom verstandig te sturen, met de nadruk op sociale woningbouw en goedkope woningen, in plaats van deze te verspillen aan speculatie of luxe projecten.

Bron: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html