Grondprijzen stijgen fors vanaf 2026: Kansen en uitdagingen voor de vastgoedmarkt

Fotobijschrift — Het opstellen van grondprijslijsten moet zorgvuldig gebeuren. Illustratiefoto: Tuan Anh/VNA

Als professionele maatschappelijke organisatie en onderzoekseenheid op het gebied van onroerend goed bevestigt het Vietnamese Instituut voor Onderzoek en Evaluatie van de Onroerend Goedmarkt (VARS IRE) dat de grondprijslijst een belangrijk instrument is voor de staat bij landbeheer, het innen van budgetten, het berekenen van financiële verplichtingen en de wettelijke basis vormt voor het bepalen van compensatieprijzen, hervestigingssteun,...

Daarom moet het opstellen van grondprijslijsten zorgvuldig, wetenschappelijk onderbouwd en met een redelijke leidraad gebeuren, zodat ze de werkelijke waarde van de markt nauwkeurig weerspiegelen en er geen verstoringen of financiële druk voor mensen en bedrijven ontstaan.

Volgens VARS IRE is de uitgifte van de nieuwe grondprijslijst vanaf 1 januari 2026 een onvermijdelijke stap in het staatsbeheer, die bijdraagt aan markttransparantie en de kloof tussen de grondprijzen van de staat en de marktprijzen verkleint. Er zijn echter nog steeds veel meningen dat de "schokkende" stijging in veel gebieden aanzienlijke risico's met zich meebrengt voor bedrijven, burgers en bankkredietactiviteiten.

Uit de analyse van VARS IRE blijkt dat een van deze gevolgen gevolgen heeft voor individuen en huishoudens. De groep mensen die grondprocedures uitvoert, zoals het wijzigen van bestemmingsplannen, het verlenen van certificaten voor grondgebruiksrechten of het ontvangen van compensatie en terreinruiming, zal het zwaarst getroffen worden, omdat financiële verplichtingen direct worden berekend op basis van de nieuwe prijslijst. Tegelijkertijd kunnen de kosten voor het wijzigen van bestemmingsplannen, het verlenen van rode boeken en het kopen van echte huizen sterk stijgen, wat gevolgen heeft voor de groep mensen met een midden- en laag inkomen. Er bestaat zelfs een risico op klachten en geschillen in gebieden waar compensatie en terreinruiming plaatsvinden als de grondprijsaanpassing de goedgekeurde prijs ver overschrijdt.

Daarnaast worden ook vastgoedbedrijven getroffen. Door de stijging van de grondprijzen stijgen de compensatiekosten, de grondgebruiksvergoedingen – de kosten die het grootste deel uitmaken van de projectontwikkelingskosten en de totale projectinvestering – sterk. Bij projecten die al in uitvoering zijn, komen bedrijven in een lastige en verwarrende situatie terecht wanneer ze moeten overwegen of ze de uitvoering moeten voortzetten of opschorten. De sterke stijging van de grondgebruiksvergoedingen kan ertoe leiden dat de totale investering de financiële draagkracht te boven gaat.

Integendeel, voor projecten die nog niet zijn uitgevoerd, kunnen bedrijven proactiever te werk gaan bij het plannen van budgetten, compensatieplannen en plannen voor terreinopruiming. Of de markt de gedwongen prijsstijgingen zal accepteren, blijft echter de vraag. Nog ernstiger is dat sommige projecten verliezen kunnen lijden of de uitgifte van certificaten aan klanten kunnen vertragen, wat kan leiden tot geschillen - VARS IRE.

Bovendien zal de grondprijslijst van 2026 met de voorgestelde verhoging volgens VARS IRE ook gevolgen hebben voor bankactiviteiten en woningkredieten. Zo moet de waardering van onderpanden worden aangepast aan het waardekader en kunnen banken de leenrentes verlagen om het risico op oninbare vorderingen te beheersen. Stijgende huizenprijzen en kosten voor woningbezit kunnen de koopkracht verminderen, met name voor starters. Als de grondprijslijst sneller stijgt dan de reële waarde, zal het risico op een verkeerde afstemming tussen de waardering en de markt de kredietkwaliteit beïnvloeden.

Een andere impact die VARS IRE noemt, is de markt. Aan de aanbodzijde zullen de prijzen stijgen en zullen projecten worden opgeblazen door de sterke stijging van grondgebruikskosten, grondhuur, compensatie en kosten voor terreinopruiming. De aanbodstructuur blijft onevenwichtig en concentreert zich voornamelijk in het hogere segment en het segment met hoge waarde, omdat bedrijven met een sterk financieel potentieel de ontwikkelingstijd kunnen verkorten en producten sneller op de markt kunnen brengen. Tegelijkertijd ondervinden kleine en middelgrote ondernemingen moeilijkheden bij de implementatie van nieuwe projecten, waardoor het aanbod van commerciële woningen, met name in de buitenwijken van grote stedelijke gebieden, dreigt te stagneren.

Aan de vraagzijde zullen de verkoopprijzen naar verwachting stijgen in lijn met de inputkosten, waardoor de reële koopkracht afneemt, vooral bij klanten met een reële woonbehoefte. Daarom zal er een voorzichtige houding zijn en zal er gewacht worden op steunmaatregelen die de markt tijdelijk kunnen doen stagneren.

Opvallend is dat de verkoopprijzen zeker zullen stijgen. VARS IRE voorspelt dat investeerders de verkoopprijzen waarschijnlijk zullen aanpassen naar hogere niveaus, terwijl ze tegelijkertijd hoogwaardige producten ontwikkelen om winstmarges te behouden in de context van schaarse grondfondsen. Tegelijkertijd zal het algemene prijsniveau op de markt blijven stijgen, waardoor de toegang tot huisvesting onder druk komt te staan.

In gevallen waarin de investeerder kosten kan besparen door proactiever te zijn in de budgetplanning en de tijd voor compensatie en terreinruiming te verkorten, en de kostenbesparing op administratieve procedures, tijd en juridische risico's de toename van de financiële verplichtingen met betrekking tot de grond gedeeltelijk kan compenseren, zal het totale effect niet al te negatief zijn.

Voor lokale overheden zal de aanpassing van de grondprijstabellen de lokale begrotingsinkomsten via belastingen, heffingen en grondgebruiksvergoedingen helpen verhogen. Deze extra inkomsten kunnen worden herinvesteerd in infrastructuurprojecten, stadsverfraaiing en de uitbreiding van regionaal vervoer, wat bijdraagt aan de stijging van de grondwaarde en de lokale sociaaleconomische ontwikkeling bevordert.

Het aantal dossiers waarvoor grondprijsupdates nodig zijn, zal echter sterk toenemen, wat gemakkelijk tot administratieve overlast kan leiden, vooral in de context van een niet soepel functionerend lokaal overdrachtsmodel met twee niveaus en een gebrek aan personeel. Een andere factor die wordt gewaarschuwd, is de afname van aantrekkelijkheid door hogere investeringskosten, vooral in potentiële gebieden waar nog niet in infrastructuur is geïnvesteerd.

Op basis van deze analyses adviseert VARS IRE dat alle prijsreguleringen, inclusief grondprijslijsten, slechts relatief zijn. Op de lange termijn worden vastgoedprijzen immers bepaald door vraag en aanbod. In werkelijkheid is het moeilijk te verwachten dat een grondprijslijst alle groepen consumenten tevreden stelt, wanneer de gebruiksdoeleinden, voordelen en verwachtingen van elke groep verschillen.

Volgens VARS IRE is de grondprijslijst daarom alleen zinvol wanneer deze voor een specifiek doel wordt gebruikt, zoals compensatie en terreinruiming. Wordt de prijslijst voor andere doeleinden gebruikt, zoals het berekenen van grondgebruiksvergoedingen, veilingen of belastingen, dan verliest de prijslijst zijn praktische waarde en moet deze flexibel worden aangepast om de belangen van de staat, burgers en bedrijven in evenwicht te brengen.

VARS IRE stelt daarom voor dat de rol van de grondprijslijst correct moet worden gedefinieerd. De prijslijst is een instrument voor overheidsbeheer en belastinginning, geen instrument om vraag en aanbod op de markt te reguleren. Een stabiliserend grondprijsbeleid moet gericht zijn op de langetermijndoelen van transparantie, eerlijkheid en duurzaamheid.

Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de verantwoordelijkheden tussen het centrale en lokale niveau duidelijk te definiëren. De staat zou alleen een uniform technisch kader en een uniforme prijsstellingsmethode moeten uitvaardigen, terwijl de regio de plaats is om in de praktijk te opereren en aanpassingen door te voeren. Vergroot tegelijkertijd de flexibiliteit in het beheer van grondprijzen door regio's toe te staan flexibele aanpassingscoëfficiënten uit te vaardigen op basis van elk gebied, tijdstip, type grondgebruik en sociaaleconomische ontwikkelingsdoelen; pas verschillende niveaus van grondgebruiksvergoedingen, grondhuren, belastingen, heffingen en kosten toe, afhankelijk van het gebruiksdoel (residentiële grond, commerciële en dienstverlenende grond, productiegrond, landbouwgrond , enz.) en in overeenstemming met het niveau van infrastructuur en stedelijke ontwikkeling van elke regio.

Deskundigen stellen met name dat stabiliteit en een redelijk stappenplan noodzakelijk zijn. Daarom is het noodzakelijk om een passend aanpassingsstappenplan op te stellen om te voorkomen dat de markt "geschokt" wordt en er plotselinge gevolgen ontstaan voor bedrijven en burgers, vooral in de context waarin veel gemeenten nog steeds bezig zijn met het perfectioneren van het model van stedelijk bestuur met twee niveaus.

Daarnaast moeten de communicatie en implementatierichtlijnen worden versterkt. De verspreiding en uitleg van beleid zal mensen, bedrijven en makelaars helpen de aard en rol van grondprijslijsten te begrijpen, waardoor misbruik om "prijzen op te drijven" of valse verwachtingen over markttrends te creëren, wordt voorkomen.

Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm