"Hete" groei van vastgoedkrediet: optimisme te midden van angst?

VTV.vn - De kredietverlening op de vastgoedmarkt is in de eerste 10 maanden van 2025 sterk toegenomen. Hierdoor is er sprake van een overvloedige kapitaalstroom, maar een lage liquiditeit. Veel experts waarschuwen voor de duurzaamheid van de markt.

Hoewel de kredietverlening op de vastgoedmarkt versnelt, leidt de realiteit niet tot de verwachte beweging.

De vastgoedkredieten stegen sterk in de eerste 10 maanden van 2025, waardoor er veel kapitaal maar weinig liquiditeit ontstond. Veel experts waarschuwen dat deze realiteit niet alleen de economie beïnvloedt, maar ook veel vragen oproept over de duurzaamheid van de markt.

Kredietgroei in angst

In de eerste tien maanden van 2025 is de vastgoedkredietverlening sterk gegroeid en uitgegroeid tot een van de belangrijkste drijvende krachten achter de economische ontwikkeling. Volgens de heer Pham Chi Quang, directeur van de afdeling Monetair Beleid van de Staatsbank van Vietnam (SBV), heeft de kredietverlening in het gehele banksysteem een ​​groeipercentage van 13,4% bereikt, waarvan vastgoedkrediet een aanzienlijk deel uitmaakt. Dit weerspiegelt een zeer duidelijke trend: vastgoed blijft een aantrekkelijke bestemming voor kredietstromen. Deze toename heeft echter een ernstig gevolg: een onevenwicht op de markt.

Kopen en verkopen, "surfen" zonder echte waarde in termen van cashflow of huuropbrengsten, heeft de vastgoedprijzen te hoog opgedreven, waardoor de liquiditeit slecht is.

Financiële rapporten van grote banken voor het derde kwartaal van 2025 laten zien dat, hoewel de kredietverlening aan vastgoed versnelt, de realiteit niet de verwachte beweging creëert. Bij VPBank vertegenwoordigen vastgoedactiviteiten 22,97% van de totale uitstaande leningen, terwijl dit percentage bij MB 10,42% bedraagt. Dit toont duidelijk aan dat de kredietkapitaalstromen naar vastgoed de algehele economie domineren. In sommige gebieden, zoals Ho Chi Minhstad, is de markt echter wel bruisend met het aantal nieuw geopende appartementen, maar het aantal transacties is niet evenredig met de toename van het aanbod.

Tijdens het Investment Forum 2026, dat onlangs in Ho Chi Minhstad werd gehouden, gaf economisch expert Dinh The Hien aan dat de belangrijkste reden voor deze onevenwichtigheid is dat de vastgoedmarkt zich sinds begin dit jaar in een situatie van "koop hoog, verkoop hoog" bevindt. Als deze trend zich voortzet, dreigt er een zeepbel te ontstaan. Dit is een waarschuwing die niet genegeerd kan worden, aangezien de vastgoedmarkt steeds afhankelijker wordt van kortetermijnspeculatie. Kopen en verkopen, "surfen" zonder echte waarde in termen van cashflow of huurinkomsten, heeft de vastgoedprijzen te hoog opgedreven, wat leidt tot een gebrek aan liquiditeit.

Ondanks de sterke groei van vastgoedkredieten is de markt er niet in geslaagd de gewenste duurzame cyclus te creëren. Volgens Property Guru zijn de vastgoedprijzen in belangrijke gebieden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad sterk gestegen, met een indrukwekkende stijging van 112% in Hanoi binnen vijf jaar. Deze prijsstijging staat echter niet in verhouding tot het inkomen van de mensen en het absorptievermogen van de markt. De marktliquiditeit is daardoor ook verzwakt, en dit is een van de belangrijkste redenen voor de "leegstand" in veel vastgoedprojecten.

Waarschuwing dat de markt uit evenwicht is

De situatie van vastgoedspeculatie die de drempel overschrijdt, vormt een grote bedreiging voor zowel de markt als de economie. Wanneer de huizenprijzen te hoog oplopen, hebben veel mensen, met name mensen uit de midden- en lage inkomensklasse, geen toegang meer tot een woning. Dit vermindert niet alleen de liquiditeit, maar brengt ook de economie uit balans, omdat de overvloedige cashflow niet wordt gebruikt voor duurzame ontwikkeling, maar vooral voor speculatieve doeleinden.

Momenteel bedraagt ​​de inventaris van vastgoedbedrijven ruim 570.000 miljard VND, wat wijst op een onevenwicht tussen de projectontwikkeling en de werkelijke consumptiecapaciteit op de markt.

Vastgoed trekt weliswaar grote kapitaalstromen uit het banksysteem aan, maar heeft geen duidelijke overgang gecreëerd tussen krediet en daadwerkelijke transacties. Tot nu toe bedraagt ​​de voorraad beursgenoteerde ondernemingen meer dan VND 570.000 miljard, wat de onbalans tussen projectontwikkeling en de daadwerkelijke consumptiecapaciteit op de markt aantoont. Dit is de zwakte van de huidige vastgoedmarkt, waar de kasstroom niet kan worden omgezet in liquiditeit.

Een van de oplossingen die experts aandragen, is het beheersen van de kredietstroom naar vastgoed, met name leningen voor speculatieve doeleinden. Expert Dinh The Hien waarschuwde: "De mentaliteit van 'koop hoog, verkoop hoog' helpt een groep investeerders op korte termijn te profiteren, maar creëert een cyclus van oververhitting, die een marktcrash kan veroorzaken." Dit is het kernprobleem van de onhoudbaarheid van de vastgoedmarkt. Het handhaven van te hoge vastgoedprijzen zonder dat deze in verhouding staan ​​tot het werkelijke inkomen en de winstgevendheid, zal alleen maar leiden tot instabiliteit en problemen bij duurzame ontwikkeling.

Een andere haalbare oplossing die de heer Vu Thanh Le, lid van de raad van bestuur van Phat Dat Company, voorstelt, is het toepassen van fiscale instrumenten zoals het belasten van tweede huizen, verlaten terreinen en het aftrekken van rente op hypotheken voor eerste woningen. Deze strategie is in veel landen met succes toegepast, nu vastgoedkredieten booming zijn. Het strikt beheersen van speculatieve cashflows zal de markt helpen stabiliseren en vastgoedproducten creëren die aansluiten bij de werkelijke behoeften van de mensen.

Kapitaalstromen "sterk" naar onroerend goed

Index	Schaal	Groei
Totale openstaande vastgoedschuld (31 augustus 2025)	> 4 miljoen miljard VND	+19% jaar op jaar
Rekening houdend met de totale uitstaande schuld van de economie	23,68%	(hoogste in de recente geschiedenis)
Leningen voor onroerend goedbedrijven	1,79 miljoen miljard VND	+24% (heetste)
Leningen voor consumenten/zelfgebruik	2,28 miljoen miljard VND	+12%

Bron: Staatsbank

Deskundigen zijn ook van mening dat projecten juridisch transparant moeten zijn, moeten voldoen aan reële woonbehoeften en een langetermijnvisie moeten hebben om de vastgoedmarkt duurzaam te laten ontwikkelen. Op dat moment zal de vastgoedmarkt niet langer gedomineerd worden door grillige cycli van groei en krimp, maar zich stabiel ontwikkelen en reële waarde creëren voor de economie en de mensen.

Hoewel de sterke kredietstroom naar vastgoed de economische groei op korte termijn kan bevorderen, zal dit, indien niet strikt gecontroleerd, ernstige gevolgen hebben voor de liquiditeit en de duurzaamheid van de markt. Beheerders moeten drastische maatregelen nemen om speculatie tegen te gaan en zo de substantiële en duurzame ontwikkeling van de Vietnamese vastgoedmarkt in de toekomst te bevorderen.

Bron: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm