Verhoog de belasting op onroerend goed met twee opgegeven prijsniveaus.

Het ministerie van Financiën heeft zojuist een ontwerpbesluit ingediend bij de regering met daarin enkele bepalingen en maatregelen voor de organisatie en uitvoering van de Wet op de Inkomstenbelasting. Een opvallend punt is het voorstel om de belasting opnieuw te berekenen in gevallen van ongebruikelijk lage aangegeven prijzen.

Banktransacties zouden verplicht moeten zijn.

Volgens dit ontwerp is de belastbare waarde van onroerendgoedtransacties gebaseerd op de contractprijs. Concreet wordt de inkomstenbelasting over onroerendgoedtransacties berekend op 2% van de overdrachtsprijs. Het moment waarop het belastbaar inkomen wordt vastgesteld, is wanneer de overdrachtsovereenkomst ingaat of wanneer het recht op gebruik of eigendom van het onroerend goed wordt geregistreerd.

De door het ministerie van Financiën voorgestelde belastingberekening krijgt gemengde reacties.

FOTO: DINH SON

Het ontwerpbesluit bepaalt specifiek dat de overdrachtsprijs van onroerend goed de prijs is die in de overdrachtsovereenkomst is vermeld op het moment van overdracht. Indien in de overdrachtsovereenkomst de grondprijs niet is vermeld, of indien de grondprijs in de overeenkomst lager is dan de grondprijstabel en de grondprijsaanpassingscoëfficiënt (K-coëfficiënt), dan zal de overdrachtsprijs van de grond worden gebaseerd op de grondprijstabel en de K-coëfficiënt (indien van toepassing) die gelden op het moment van overdracht.

In gevallen waarin zowel de gebruiksrechten van de grond als de daaraan verbonden activa, zoals huizen en bouwwerken, worden overgedragen, en indien in het contract geen grondprijs is gespecificeerd of de prijs lager is dan de grondprijslijst, wordt de waarde van de gebruiksrechten van de grond berekend volgens de lokale grondprijslijst en coëfficiënt K. Indien de waarde van het huis of de bouwwerken in het contract lager is dan het door het Provinciaal Volkscomité vastgestelde niveau voor de berekening van de registratiekosten, baseert de belastingdienst de berekening op de door de lokale overheid vastgestelde prijs.

De heer Nguyen Van Hoa, voorzitter van de Notarissenvereniging van Ho Chi Minh-stad, achtte dit voorstel passend en noodzakelijk, omdat de praktijk van het opgeven van "twee prijzen" bij vastgoedtransacties al jarenlang bestaat, wat leidt tot verlies aan belastinginkomsten en een verstoring van de markttransparantie. Het gebruik van alleen de grondprijstabel vermenigvuldigd met de K-coëfficiënt of de door de gemeente vastgestelde prijs als minimumbasis pakt echter slechts een deel van het probleem aan. Om dit effectief te bestrijden, zijn aanvullende, gecoördineerde oplossingen nodig, zoals het verplichten van betalingen via banken voor vastgoedtransacties. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om gegevens te koppelen tussen notarissen, belastingdiensten, kadastrale diensten en banken; een database met daadwerkelijke transactieprijzen moet worden opgebouwd; en, het allerbelangrijkste, de verantwoordelijkheid van alle partijen om hun transacties naar waarheid aan te geven moet worden vergroot.

"Ik ben van mening dat de verantwoordelijkheid voor de waardebepaling niet bij notarissen moet liggen. Notarissen zijn geen taxatiebureaus of belastingdiensten. De juiste rol van een notaris is om partijen te informeren over hun wettelijke verplichtingen en hen daarover te waarschuwen, en om de verstrekking van transactiegegevens conform de wet te coördineren. Als deze oplossingen gelijktijdig worden geïmplementeerd, zal het beleid bijdragen aan het verminderen van transacties met dubbele prijzen, het tegengaan van inkomstenverlies voor de overheid en het vergroten van de transparantie en rechtszekerheid op de vastgoedmarkt," aldus de heer Nguyen Van Hoa.

Het voorstel van het Ministerie van Financiën heeft in principe het juiste doel om belastingontduiking tegen te gaan en markttransparantie te waarborgen. Om het echter haalbaar en eerlijk te maken, is het van cruciaal belang dat grondprijzen de werkelijke marktwaarde weerspiegelen, dat de K-coëfficiënt passend is en dat het toepassingsmechanisme flexibel is, zodat belastingen geen last worden voor legitieme transacties.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad.

Angst om de bevolking nog meer te belasten.

Volgens vastgoedexpert Tran Khanh Quang is de door het Ministerie van Financiën voorgestelde belastingberekening voor "verdachte" vastgoedtransacties slechts gedeeltelijk redelijk. Eerder adviseerden zowel lokale autoriteiten als experts om een ​​vermenigvuldigingsfactor van 2% toe te passen op de grondprijzentabel voor de belastingberekening. Dit is de meest nauwkeurige methode, die geen inkomstenverlies garandeert, eenvoudig te berekenen is en de marktprijzen goed weerspiegelt. Dit komt doordat de grondprijzentabellen in provincies, zoals Ho Chi Minh-stad, na jarenlange aanpassingen al rond de 80% van de marktprijzen liggen. Het toevoegen van een coëfficiënt K zou de belastingen aanzienlijk verhogen en een grotere last voor de burgers vormen.

Veel mensen zijn van mening dat grondprijstabellen de werkelijke marktprijzen moeten weerspiegelen en dat de coëfficiënt K passend moet zijn.

Foto: Dinh Son

"Vanaf 1 juli zullen gemeenten de K-coëfficiënt blijven hanteren, die gebruikt zal worden bij de berekening van de grondgebruiksrechten. Momenteel zijn deze rechten te hoog en onbetaalbaar voor de overgrote meerderheid van de bevolking, wat tot bezorgdheid leidt. Het berekenen van de inkomstenbelasting over de overdracht van onroerend goed en deze vermenigvuldigen met de K-coëfficiënt zou ertoe kunnen leiden dat de prijzen nog hoger uitvallen dan de marktprijzen, waardoor mensen uiteindelijk meer belasting moeten betalen dan nu het geval is," aldus de heer Tran Khanh Quang.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, zei dat provincies voorheen, om te bepalen welke gevallen van onder- en welke van over-aangegeven prijzen betroffen, minimumprijstabellen publiceerden op basis van de gemiddelde prijs per locatie. Wanneer onder-aangegeven prijzen werden geconstateerd, herberekenden de belastingautoriteiten de grondprijstabel met 2%. Met het huidige voorstel van het Ministerie van Financiën wordt, in gevallen waarin een prijs vermoedelijk lager is dan de marktprijs, de grondprijstabel vermenigvuldigd met een coëfficiënt K en vervolgens met 2%. Hoewel deze methode theoretisch toepasbaar is, leidt ze in de praktijk tot twee mogelijke scenario's.

Het eerste scenario, zoals voorgesteld door het Ministerie van Financiën, zou de noodzaak van lokale minimumprijslijsten wegnemen. Deze aanpak zou zorgen voor rechtvaardigheid in de wetgeving, de berekeningen voor de overheid vereenvoudigen en de last voor de staat verminderen, waardoor nauwkeurige inkomstenprognoses voor grond en woningen mogelijk worden. Deze methode zou zowel inkomstenverlies als overmatige belastingheffing voorkomen en zo rechtvaardigheid garanderen. Burgers zouden deze methode ook gebruiken voor hun aangifte, waardoor zowel te lage als te hoge bedragen vermeden zouden worden. "Echter, zodra deze methode is geïmplementeerd, moet de drempel van 2% heroverwogen worden, aangezien het belastingtarief hoger zou liggen dan het huidige tarief. Daarom zou een lager percentage van minder dan 2% overwogen kunnen worden; het Ministerie van Financiën moet een onderzoek uitvoeren en de berekening dienovereenkomstig aanpassen", suggereerde de heer Le Hoang Chau.

Ten tweede, als een verlaging van 2% niet wordt doorgevoerd, moet er in elke gemeente een minimumprijslijst worden opgesteld voor controledoeleinden. Met een minimumprijslijst kan de overheid vaststellen wie de juiste prijs hanteert en wie te weinig betaalt, waardoor de huidige "wantrouwen" worden weggenomen. Burgers kunnen deze minimumprijslijst vervolgens gebruiken als basis voor het aangeven van hun koop- en verkoopprijzen en het berekenen van belastingen.

"Het voorstel van het Ministerie van Financiën heeft in principe het juiste doel om belastingontduiking tegen te gaan en markttransparantie te waarborgen. Om het echter haalbaar en eerlijk te maken, is het van het grootste belang dat grondprijzen de werkelijke marktwaarde weerspiegelen, dat de K-coëfficiënt passend is en dat het toepassingsmechanisme flexibel is, zodat belastingen geen last worden voor legitieme transacties," aldus de heer Le Hoang Chau.

Verkopers die verlies lijden, moeten mogelijk nog steeds belasting betalen.

Omgekeerd stellen veel experts dat als het belastingtarief hoger is dan de werkelijke transactieprijs, mensen nog steeds een aanzienlijk bedrag aan belasting zullen moeten betalen, zelfs als ze met verlies verkopen of quitte spelen. Dit treft met name mensen die dringend moeten verkopen vanwege financiële problemen, en mensen die onroerend goed kochten tijdens een prijshausse maar verkopen wanneer de markt "bevriest", waardoor ze gedwongen worden hun verliezen te beperken. Bovendien, als elke gemeente een andere K-coëfficiënt hanteert of deze onnauwkeurig aanpast, zullen er geschillen ontstaan ​​tussen burgers en de belastingdienst over de hoogte van de verschuldigde belasting, aangezien sommige gebieden hogere tarieven zullen hebben dan andere.

Bron: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm