De vastgoedmarkt zal duurzaam zijn als de grondprijzen de reële waarde benaderen.

Dr. Tran Van Khai, vicevoorzitter van de commissie Wetenschap , Technologie en Milieu van de Nationale Vergadering, afgevaardigde van de Nationale Vergadering voor Ninh Binh, zei in een interview met een verslaggever van het Industry and Trade Newspaper over de inhoud van de ontwerpresolutie van de Nationale Vergadering waarin een aantal mechanismen en beleidsmaatregelen worden vastgelegd om moeilijkheden en obstakels bij het organiseren van de implementatie van de Grondwet weg te nemen. Deze resolutie werd onlangs gepresenteerd en besproken tijdens de 10e zitting van de 15e Nationale Vergadering.

Grondprijslijst is opgebouwd dicht bij de realiteit

- Na meer dan een jaar implementatie van de Grondwet van 2024 zijn er veel moeilijkheden en problemen ontstaan; met name de waardering van grond wordt gezien als een groot knelpunt dat snel moet worden opgelost. De uitvaardiging door de Nationale Assemblee van een resolutie met nieuwe mechanismen en beleidsmaatregelen voor de waardering van grond is zeer noodzakelijk en voldoet aan de praktische eisen. Wat vindt u hiervan?

Dr. Tran Van Khai: Ik denk dat dit in lijn is met de koers van de Partij en in overeenstemming is met de wet. Het beleid van de Partij in Resolutie 18-NQ/TW stelt duidelijk dat het noodzakelijk is om "het kader voor grondprijzen af te schaffen" en een mechanisme te creëren om grondprijzen te bepalen volgens marktprincipes, zodat de grondprijzen van de staat dicht bij de marktprijzen liggen. Deze ontwerpresolutie concretiseert die koers door het vaste kader voor grondprijzen af te schaffen en gemeenten de bevoegdheid te geven om flexibele grondprijslijsten op te stellen die de marktrealiteit benaderen.

*Dr. Tran Van Khai, vicevoorzitter van de commissie voor wetenschap, technologie en milieu*

De ontwerpresolutie beschrijft de beginselen voor grondwaardering om objectiviteit en transparantie te waarborgen. Meer specifiek bepaalt clausule 1, artikel 6 van het ontwerp: Grondwaardering moet marktconform zijn, de juiste methoden en wettelijke procedures volgen; eerlijkheid en transparantie garanderen; en met name de noodzaak benadrukken om de belangen van de staat, grondgebruikers en investeerders op elkaar af te stemmen (punt d, clausule 1, artikel 6). Deze beginselen vormen de basis voor grondwaardering die zowel de werkelijke waarde als het beheer door de staat waarborgt.

Om een gedetailleerde en realistische grondprijslijst op te stellen, stelt de overheid een grondprijslijst voor per type grond, gebied en locatie. Voor plaatsen waar digitale kadastrale kaarten en grondprijsgegevens beschikbaar zijn, kan voor elk perceel een grondprijslijst worden opgesteld. Dit is een belangrijke stap voorwaarts om de grondprijzen dichter bij de realiteit te brengen en de eerdere algemene "gemiddelde" prijssituatie te overstijgen.

De provinciale Volksraad is belast met het vaststellen van de lokale grondprijslijst, die vanaf 1 januari 2026 wordt bekendgemaakt en van kracht wordt. De raad kan deze indien nodig snel wijzigen en aanvullen, in plaats van langdurig vast te houden aan de regels. Deze decentralisatie is in lijn met de geest van Resolutie 18-NQ/TW en helpt gemeenten om proactief de grondprijzen aan te passen aan de lokale omstandigheden.

Bovendien staat het ontwerp het gebruik van flexibele aanpassingscoëfficiënten voor grondprijzen toe. De voorzitter van het Provinciaal Volkscomité bepaalt jaarlijks de aanpassingscoëfficiënt die vanaf 1 januari van toepassing is en kan deze indien nodig gedurende het jaar voor elk gebied en elke locatie aanpassen. Dit mechanisme zorgt ervoor dat de lokale grondprijslijst altijd marktconform is en niet verouderd raakt.

De provinciale raad voor grondwaardering is opgericht om de prijslijst en de aanpassingscoëfficiënt te beoordelen, met medewerking van gespecialiseerde instanties, om de onafhankelijkheid te waarborgen tussen de prijsadviesafdeling, de raad voor grondwaardering en de instantie die de prijsbeslissingen neemt. Deze regeling moet een einde maken aan de situatie van "zowel voetballen als klokkenluiden" bij grondwaardering, waardoor lokale belangen in het gedrang komen.

Verkort de tijd voor het vrijmaken van de locatie

- Een van de belangrijke doorbraken in de ontwerpresolutie is de afschaffing van de procedure voor het vaststellen van "specifieke grondprijzen" voor elk project bij de compensatie voor grondverwerving. Kunt u hier meer over vertellen?

Dr. Tran Van Khai: Artikel 6, artikel 3 van de ontwerpresolutie bepaalt dat de grondprijzen voor de berekening van compensatie wanneer de staat grond terugwint en de grondprijzen voor hervestiging worden berekend op basis van de grondprijslijst en de grondprijsaanpassingscoëfficiënt die door de provincie zijn uitgegeven. Dit vereenvoudigt het proces en verkort de tijd voor het vrijmaken van terrein aanzienlijk ten opzichte van voorheen.

In de praktijk lopen veel projecten in Ninh Binh achter op schema door vertragingen bij het vaststellen van grondprijzen voor het opstellen van compensatieplannen. Met het nieuwe mechanisme kunnen gemeenten direct de actuele grondprijslijst (plus coëfficiënten) gebruiken om de compensatie te berekenen. Dit versnelt de voortgang en vermindert het risico op congestie door het wachten op een prijstaxatie voor elk project.

Bedrijven in Ninh Binh meldden dat compensatie voor terreinruiming nog steeds moeilijk is, omdat de staatsgrondprijs te laag is in vergelijking met de overeengekomen prijs. Ze moeten meer betalen dan de officiële compensatieregeling om mensen te overtuigen, waardoor het investeringskapitaal toeneemt en de efficiëntie van het project afneemt.

Als de overheid de prijs hanteert, zullen de kansarmen klagen en loopt het project vast. Ook de provincie kampt met problemen: ze wil investeringen aantrekken, maar vreest dat de maatschappij er niet mee instemt als ze goedkope grond aan bedrijven geeft, of ze vreest het budget te verliezen als ze de prijs laag houdt.

Het is duidelijk dat onrealistische grondwaarderingen een veelvoorkomend knelpunt zijn geworden, dat zowel de economische ontwikkeling als de sociale veiligheid in de regio in de weg staat.

Doorbraak in landbeheer

- Mijnheer de Voorzitter, gezien de verwachte positieve effecten van het grondprijsmechanisme in de ontwerpresolutie, hoe vertrouwt u op de komende veranderingen? Welke suggesties heeft u om dit beleid tegelijkertijd effectief en synchroon in de praktijk te brengen?

Dr. Tran Van Khai: Grondprijzen die dichter bij de marktprijs liggen, helpen de begrotingsinkomsten te verhogen (dankzij het innen van grondgebruiksvergoedingen tegen de werkelijke waarde), terwijl mensen beter worden gecompenseerd, waardoor hun leven na grondverwerving stabieler wordt. Bedrijven profiteren ook van een snelle en transparante grondprijsberekening, waarmee grondkosten duidelijk kunnen worden ingeschat en risico's bij de uitvoering van projecten worden vermeden. De vastgoedmarkt zal op de lange termijn transparanter en eerlijker zijn wanneer grondprijzen hun werkelijke waarde benaderen, waardoor het "vraag-geef"-mechanisme en speculatie op grondhuurverschillen geleidelijk worden geëlimineerd.

Ik waardeer de inspanningen van de regering om een resolutie in te dienen om belemmeringen bij de waardering van grond weg te nemen. De nieuwe regelgeving is zowel beleidsmatig correct als gebaseerd op de moeilijke realiteit van de regio, en belooft een doorbraak te creëren in landbeheer en -gebruik.

Om het beleid in de praktijk te brengen, adviseer ik de overheid en gemeenten om middelen vrij te maken om de ontwikkeling van digitale kadastrale kaarten en lokale databanken voor grondprijzen te versnellen. Dit vormt de basis voor de implementatie van gedetailleerde grondprijslijsten voor elk perceel, zoals toegestaan in het ontwerp, zodat grondprijzen nauwkeurig worden bijgewerkt op basis van locatie en realtime.

Daarnaast is het belangrijk om bij het opstellen van de prijslijst de meningen te verzamelen en bekendheid te geven. Het opstellen van de grondprijslijst moet transparant zijn en de participatie van burgers en bedrijven vóór de bekendmaking ervan bevorderen. Dit zorgt ervoor dat de prijslijst zo dicht mogelijk bij de werkelijkheid blijft en vanaf het begin een hoge mate van consensus creëert, waardoor klachten achteraf worden voorkomen.

Werk de prijslijst regelmatig bij en laat deze niet "hangen". Daarom wordt aanbevolen dat de Volksraad en het Volkscomité van de provincie proactief de regelgeving toepassen die het mogelijk maakt de grondprijslijst indien nodig aan te passen. In werkelijkheid fluctueren grondprijzen continu, dus de provincie zou niet moeten wachten op een cyclus van vijf jaar om bij te werken, maar zou jaarlijks (of plotseling) flexibel moeten aanpassen met behulp van een coëfficiënt. Dit zorgt ervoor dat de grondprijs van de staat altijd dicht bij de marktprijs blijft, waardoor grote verschillen die schokken voor burgers en bedrijven veroorzaken, worden beperkt.

Bij de implementatie van het mechanisme waarbij prijslijst + coëfficiënt wordt gebruikt om de compensatie te berekenen, is het noodzakelijk om speciale aandacht te besteden aan het principe van belangenharmonisatie (zoals vermeld in het ontwerp in punt d, lid 1, artikel 6). Met name voor projecten waarbij investeerders hoge prijzen voor het grootste deel van het gebied hebben afgesproken, zou de provincie, indien de prijslijst wordt toegepast (meestal lager dan de overeengekomen prijs), moeten overwegen om de bevolking extra steun te verlenen of de investeerder te vragen het verschil te compenseren. Deze flexibele oplossing is bedoeld om klachten en rechtszaken als gevolg van de verschillen in compensatieprijzen te voorkomen, zodat burgers, de overheid en bedrijven deze accepteren.

Daarnaast is het noodzakelijk om de capaciteit en het toezicht op de grondwaardering te verbeteren. Meer specifiek is het noodzakelijk om de opleiding van ambtenaren te versterken en onafhankelijke consultants met expertise in te huren om de provincie te ondersteunen bij de grondwaardering. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de toezichthoudende rol van de Volksraad, het Vaderlandsfront en massaorganisaties te bevorderen om ervoor te zorgen dat het grondwaarderingsproces volgens de procedures verloopt en om negatieve reacties te voorkomen. De provincie zou ook een feedbackkanaal moeten opzetten, zodat burgers en bedrijven aanbevelingen kunnen doen als zij vinden dat de vastgestelde grondprijzen ongepast zijn, en deze zo snel mogelijk kunnen aanpassen.

Reactie (0)