De huurmarkt is half druk, half verlaten.

Ho Chi Minhstad: Huurwoningen hebben nog steeds een bezettingsgraad van 65% of meer. Daarentegen zijn er maar weinig huurders in de rijtjeshuizen aan de straat en staan ze vaak leeg.

Uit de gegevens van VnExpress blijkt dat de huurwoningmarkt in Ho Chi Minhstad vanaf het begin van het tweede kwartaal tot 21 mei sterk verdeeld was in twee helften: licht en donker. Het segment huurwoningen met een prijs onder de 3,5 miljoen VND per maand, op 10 km of meer van het centrum, waar de meeste studenten en werkenden met een gemiddeld inkomen (onder de 12 miljoen VND per maand) wonen, had een bezettingsgraad van 90-95%. Het segment huurwoningen met een prijs tussen de 3,5 en 5 miljoen VND per maand, op 3-6 km van het centrum, waar werkenden met een goed inkomen (van 13-20 miljoen VND per maand) wonen, had eveneens een bezettingsgraad van 85-90%.

Voor het segment huurwoningen met prijzen boven de 5-7 miljoen VND per maand zijn er tekenen van lichte schommelingen, waarbij de bezettingsgraad oploopt tot 80%. Na elke contractafloop van zes maanden of een jaar vertrekt 20-30% van de huurders en moet op zoek naar een nieuwe huurder. Huurwoningen met prijzen van 8-15 miljoen VND per maand of meer hebben een bezettingsgraad die daalt tot 70-75%, waarbij vaste huurders vertrekken. Het segment huurwoningen met prijzen van 1.000 USD per maand of meer heeft een lagere bezettingsgraad van 65-70%, maar is nog steeds positief.

In tegenstelling tot de ideale bezettingsgraad van huurwoningen voor bewoning, zijn de huurwoningen aan de straatkant in het centrum van Ho Chi Minhstad vrij somber, met veel leegstand. Sinds april, als je door Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, Nguyen Trai Fashion Street en Bui Vien Western Street (District 1) loopt, zie je dat de huizen aan de straatkant, die ooit bruisten van de bedrijvigheid, nu massaal leegstaan.

De situatie waarbij veel merken zich terugtrokken, deed zich ook voor rond de rotonde van de Notre Dame-kathedraal - City Post Office . Mellower Coffee, gevestigd in het Metropolitan-gebouw, sloot eind april. Onlangs heeft ook eDiGi, de premium geautoriseerde winkel van Apple (APR) op de Vietnamese markt, onderdeel van het zakensysteem van miljardair Jonathan Hanh Nguyen, gevestigd naast het City Post Office, zijn pand teruggegeven. Vlakbij is Café Saigon La Poste vertrokken en heeft nog geen nieuwe huurder gevonden. Naast de Book Street heeft McDonald's zich al lang geleden teruggetrokken, maar dit pand staat nog steeds leeg.

Vroeger werden de rijtjeshuizen aan de straatkant in het hart van District 1 gehuurd door grote merken, kleine en middelgrote ondernemingen of individuele bedrijven. Maar nu vertrekken de oude huurders één voor één en blijven er geen nieuwe huurders bij, waardoor de leegstand toeneemt.

Rijtjeshuis te huur aan de Le Loi-straat, District 1, HCMC. Foto: Quynh Tran — Rijtjeshuis te huur aan de Le Loi-straat, District 1, HCMC. Foto: *Quynh Tran*

Kijkend naar bovenstaande ontwikkelingen, concludeerde de heer Le Quoc Kien, een onafhankelijk vastgoeddeskundige, dat de huurwoningmarkt duidelijk verdeeld is in twee helften: licht en donker. De lichtste helft bestaat uit goedkope of betaalbare woningen, behorend tot de groep consumentenvastgoed, die kunnen worden geclassificeerd als essentiële behoeften en die sinds de herstelperiode na de pandemie tot nu toe een goede bezettingsgraad hebben behouden. Stadswoningen aan de straatkant, die te huur zijn als kantoor of bedrijfsruimte in centrale gebieden, doorgaans District 1, staan echter onder druk door de afnemende vraag en economische moeilijkheden.

De heer Kien analyseerde dat tijdens de epidemieperiode van 2020-2021 bijna alle bedrijven die een bedrijfspand nodig hadden, moesten sluiten en hun omvang moesten verkleinen. Vanaf het tweede kwartaal van 2022 begon de geleidelijke heropening van nieuwe bedrijfsactiviteiten en werd de zoektocht naar bedrijfspanden weer actiever.

De negatieve gevolgen van de pandemie, naast inflatie, oorlog en het schrikbeeld van een wereldwijde recessie, beginnen echter hun tol te eisen: consumenten wereldwijd zuiniger met hun uitgaven en de productie en bedrijfsactiviteiten van bedrijven kampen nog steeds met veel moeilijkheden en zijn nog niet hersteld tot het niveau van vóór de pandemie. De vraag naar kantoor- en bedrijfsruimte is daarom nog steeds laag, waardoor veel rijtjeshuizen aan de straatkant in het centrum momenteel leegstaan.

Volgens de heer Kien heeft de economie sinds het begin van het jaar veel moeilijkheden en uitdagingen gekend. Bedrijven hebben de neiging zich te "verdedigen" in plaats van te "kwetsen", waarbij ze prioriteit geven aan kostenbesparingen en ineffectieve bedrijfsactiviteiten.

Wanneer de bedrijfsvoering instabiel is, zullen bedrijven geleidelijk overschakelen van "vaste kosten" naar "variabele kosten". In plaats van bijvoorbeeld kantoren of vaste bedrijfsruimte te huren, zullen ze de vaste schaalgrootte verkleinen en overstappen op een flexibel werkmodel dat niet te veel afhankelijk is van ruimte.

In plaats van een bedrijfspand te huren, maken offline verkooppunten, succesvol of niet, nog steeds vaste kosten. Huurders schakelen geleidelijk over op kostenbesparende bedrijfsvormen. Daardoor maken ze alleen kosten wanneer er inkomsten zijn, zoals: kosten voor het plaatsen van online bestellingen, promotiekosten voor bestellingen die zonder gebruik van een fysieke locatie worden geleverd, kosten betaald aan verkoopbemiddelaars (agenten, webshops) bij de verkoop van producten.

Bovendien zorgt de snelle verandering in het consumentengedrag tijdens de pandemie, waarbij offline transacties in winkels geleidelijk naar online verschuiven, er ook voor dat de vraag naar panden voor rijtjeshuizen aan de straat in het centrum geleidelijk afneemt.

De heer Kien zei ook dat een van de redenen waarom veel huurwoningen aan de straat tegenwoordig leegstaan, is dat de meeste eigenaren van deze panden mensen zijn met een groot financieel potentieel. De inkomsten uit deze verhuur zijn niet per se essentieel voor hen. Bovendien zijn het ook mensen met een groot ego die het niet prettig vinden om gedwongen te worden lagere huren te betalen. Daarom laten verhuurders de panden liever leeg staan wanneer ze onderhandelen over een lagere prijs dan voorheen.

In het betaalbare en middensegment van woningen kunnen verhuurders juist makkelijker onderhandelen over de huurprijzen. Bovendien zijn de huurprijzen gematigd en is er sprake van een goede balans tussen vraag en aanbod. Hierdoor is het leegstandspercentage laag.

Vu Le

Bronlink