Zit de specifieke grondprijs vast?

Op dit moment is er in Binh Thuan sprake van een ernstig tekort aan aanbod op de markt voor specifiek advies over grondprijzen. Iedereen weet echter dat er in de provincie een lijst met 45 projecten is die wachten op een specifieke grondprijsberekening. Dit betekent dat de vraag groot is.

Adviesbureau voor grondwaardering geeft het op

Het is nu eind mei 2024. Als de deadline, gesteld voor het einde van het eerste kwartaal van 2024, was geweest om de specifieke grondprijzen van drie grote projecten te berekenen, met een zeer duidelijke vastberadenheid tijdens de vergadering van begin januari 2024 om het sociaaleconomische ontwikkelingsplan 2024 van het Provinciaal Volkscomité uit te voeren, zou dit niet mogelijk zijn geweest. Destijds was het vaststellen van een dergelijke termijn voor NovaWorld Phan Thiet en twee industrieparken, Tan Duc, Son My 1, redelijk, omdat de berekening van de specifieke grondprijzen van drie projecten, die waren gebouwd met het doel om obstakels uit de weg te ruimen, met name met NovaWorld Phan Thiet, werd ondersteund door de centrale overheid. De komende tijd zal het vooral gaan om het beoordelen van de taxatieresultaten van de adviesafdeling op een aantal punten die de informatieverzameling en berekeningsmethoden niet boden. Vervolgens heeft de functionele sector de adviesafdeling verzocht om de resultaten van de projectwaardering aan te vullen, te vervolledigen en terug te sturen naar de provinciale taxatieraad om de volgende stappen uit te voeren.

Veel projecten wachten op de berekening van specifieke grondprijzen. Foto: Dinh Hoa

Op 5 februari 2024 werden echter Besluit 12/2024 uitgevaardigd tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van Besluit nr. 44/2014 van de regering tot regulering van grondprijzen en Besluit nr. 10/2023 van de regering tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van decreten die de implementatie van de Grondwet begeleiden. Hierin zijn bepalingen opgenomen die de berekening van output- en inputindicatoren reguleren, methoden die, volgens de perceptie van adviesbureaus, niet zo duidelijk zijn als Besluit 44 en Circulaire 36. Daarnaast zijn er ook bepalingen over de verantwoordelijkheid van adviesbureaus voor grondprijzen die zeer duidelijk zijn. Vervolgens hebben de bedrijven verzocht om zich terug te trekken uit de waardering en geen terugbetaling van de gemaakte kosten gevraagd.

Volgens degenen die geïnteresseerd zijn in de specifieke grondwaardering, zorgt deze bindende verantwoordelijkheid ervoor dat adviesbureaus, die al in de war zijn en niet weten hoe ze grondprijzen moeten berekenen volgens Besluit 12/2024, met name volgens de overschotmethode, hebben besloten het adviescontract te annuleren en te verzoeken om het contract op nul te laten zetten. Deze situatie is natuurlijk duidelijker wanneer er een bijkomende gebeurtenis is waarbij de persoon die de specifieke grondprijs heeft bepaald, ook is gearresteerd in een zaak in de provincie. Tot nu toe is er dus een ernstig tekort aan aanbod op de markt voor advies over specifieke grondprijzen in Binh Thuan, hoewel iedereen weet dat er in de provincie een lijst van 45 projecten is die wachten op het berekenen van specifieke grondprijzen, wat betekent dat de vraag overvloedig is.

Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie Binh Thuan is van mening dat het aantal adviesbureaus dat betrokken is bij grondwaardering in de huidige periode zeer beperkt is. Vanwege de vele obstakels stelt het ministerie tevens voor om decreet 12/2024 te wijzigen. Afgevaardigde Dang Hong Sy van de Nationale Assemblee uit de provincie Binh Thuan erkende eveneens de bovengenoemde situatie. De afgevaardigde gaf aan dat het grootste probleem de huidige manier van grondprijzen berekenen is. Hoewel het decreet is gewijzigd en aangevuld, kunnen de meeste gemeenten geen grondprijzen berekenen om deze aan projecten toe te wijzen en de volgende stappen uit te voeren. Deze vertraging leidt tot verspilling van grondbronnen en verlies van begrotingsinkomsten.

Vind eenvoudige manieren om grondprijzen te berekenen

Volgens de leiders van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is het gebrek aan adviesbureaus die betrokken zijn bij specifieke grondwaarderingen om grondgebruiksvergoedingen en grondhuur te berekenen een van de redenen voor de trage vaststelling van grondprijzen. In werkelijkheid is de capaciteit van grondtaxateurs nog steeds zwak en voldoet niet aan de eisen voor het organiseren van grondprijzen; oplossingen en aanvullende procedures voor het uitvoeren van grondprijsbepaling zijn niet daadkrachtig voorgesteld; de coördinatie met raadsleden en departementen, afdelingen en sectoren is niet echt goed geweest en heeft niet tijdig plaatsgevonden bij het oplossen van problemen bij de vaststelling van grondprijzen.

Het feit dat adviesbureaus die betrokken zijn bij specifieke grondwaarderingen zich momenteel zorgen maken over hun verantwoordelijkheid, heeft geleid tot het annuleren van adviescontracten. Uiteindelijk komt dit doordat de huidige methode voor het bepalen van grondprijzen onduidelijk is, met name de surplusmethode die veel potentiële risico's met zich meebrengt. De invoergegevens zijn niet volledig en tijdig, en de gegevens voor het berekenen van inkomsten en ontwikkelingskosten zijn allemaal aannames. Daardoor ontstaat de situatie dat elk adviesbureau verschillende methoden gebruikt, die zeer verschillende grondprijzen opleveren en dus niet betrouwbaar genoeg zijn. Ondertussen zijn er in de provincie nog steeds projecten die niet over voldoende informatie en voorwaarden beschikken om specifieke grondprijzen te bepalen, zoals het ontbreken van een bestemmingsplan of een gedetailleerd plan, wat ook bijdraagt aan de vertraging van de voortgang van de grondwaardering.

Volgens de heer Tran Nguyen Loc, directeur van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, zal het ministerie de komende tijd de adviesdiensten voor grondwaardering, contactpersonen van het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, het ministerie van Financiën en aangrenzende provincies en steden blijven informeren en uitnodigen om adviesdiensten te vinden. Indien er nog steeds geen adviesdienst wordt gevonden, zal het ministerie de inhoud van het advies aan het Provinciaal Volkscomité dringend inzetten om een interdisciplinaire werkgroep op te richten om de grondprijzen te bepalen. Tegelijkertijd adviseert het ministerie het Provinciaal Volkscomité ook om een aantal factoren die de ontwikkelingsinkomsten en -kosten van percelen en grondoppervlakten bepalen, te reguleren volgens de overschotmethode bij het bepalen van specifieke grondprijzen in de provincie Binh Thuan, overeenkomstig de bepalingen van clausule 8, artikel 1 van decreet nr. 12/2024/ND-CP van 5 februari 2024 van de regering.

De heer Loc voegde eraan toe dat de Grondwet van 2024 en het ontwerpbesluit inzake grondprijzen, die momenteel door het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu ter goedkeuring aan de regering worden voorgelegd, veel nieuwe wijzigingen bevatten. Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu blijft rapporten aan het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu samenvatten om deze te voltooien en op te nemen in het ontwerpbesluit. Het ministerie zal proactief nieuwe regelgeving bestuderen en nauwlettend volgen om advies te kunnen geven over de vaststelling van grondprijzen.

Dang Hong Sy, afgevaardigde van de Nationale Vergadering van Binh Thuan, zei: "Als de Grondwet van 2024 en de bijbehorende begeleidende documenten tijdig worden uitgegeven en aan alle voorwaarden voldoen, moeten ze al vanaf 1 juli 2024 of 1 augustus 2024 worden toegepast. Het is noodzakelijk om aandacht te besteden aan het begeleiden van de eenvoudig te implementeren grondprijsberekening, zodat ambtenaren, ambtenaren en overheidsmedewerkers van agentschappen en eenheden die over dit werk adviseren, dit gemakkelijk kunnen doen."

Bron