Ligt het proces voor het vaststellen van specifieke grondprijzen momenteel stil?

Việt Nam•29/05/2024

Momenteel is er in Binh Thuan een groot tekort aan adviesdiensten op het gebied van grondwaardering, ondanks het feit dat er in de provincie 45 projecten zijn die wachten op een specifieke grondwaardering, wat betekent dat de vraag groot is.

Het adviesbureau voor grondwaardering heeft het opgegeven.

Het is nu eind mei 2024. Als de deadline die begin januari 2024 tijdens de vergadering van het provinciale Volkscomité was vastgesteld – de deadline voor het berekenen van de specifieke grondprijzen voor de drie grote projecten tegen het einde van het eerste kwartaal van 2024 – duidelijk was geformuleerd, zou deze onhaalbaar zijn geweest. Destijds was het stellen van een dergelijke deadline voor NovaWorld Phan Thiet en de twee industrieparken, Tan Duc en Son My 1, gerechtvaardigd, omdat het proces van het berekenen van de specifieke grondprijzen voor de drie projecten, met name NovaWorld Phan Thiet, gepaard ging met het oplossen van obstakels met steun van de centrale overheid. De komende tijd zal worden besteed aan het beoordelen van de taxatieresultaten van het adviesbureau op een aantal punten waar de verzamelde informatie en de berekeningsmethoden niet naar behoren functioneerden. Vervolgens hebben de bevoegde autoriteiten het adviesbureau verzocht de projecttaxatieresultaten aan te vullen, te finaliseren en ter verdere verwerking voor te leggen aan de provinciale taxatiecommissie.

Veel projecten wachten nog op de definitieve taxatie van de grond. Foto: Dinh Hoa

Op 5 februari 2024 werden echter Decreet 12/2024 uitgevaardigd, tot wijziging en aanvulling van enkele artikelen van Regeringsbesluit 44/2014 betreffende grondprijzen, en Regeringsbesluit 10/2023, tot wijziging en aanvulling van enkele artikelen van besluiten ter uitvoering van de Grondwet. Deze besluiten bevatten bepalingen die de berekening van input- en outputindicatoren regelen volgens methoden die, volgens adviesbureaus, nog onduidelijker zijn dan Decreet 44 en Circulaire 36. Bovendien definiëren ze duidelijk de verantwoordelijkheden van de advieseenheid die verantwoordelijk is voor de grondwaardering. Als gevolg hiervan trokken de bedrijven hun verzoeken om grondwaarderingen uit te voeren in en vroegen zij geen vergoeding van de gemaakte kosten.

Volgens betrokkenen bij de grondwaardering heeft deze bindende verantwoordelijkheid ertoe geleid dat adviesbureaus, die het al moeilijk hebben om de grondprijzen nauwkeurig te berekenen volgens decreet 12/2024, met name via de surplusmethode, abrupt adviescontracten opzeggen en zonder opzegtermijn de beëindiging van het contract eisen. Deze situatie wordt nog verergerd door de arrestatie van een persoon die verantwoordelijk is voor de grondwaardering in een zaak binnen de provincie. Daarom is er momenteel een ernstig tekort aan adviesdiensten op het gebied van grondwaardering in Binh Thuan, ondanks het feit dat er naar verluidt 45 projecten in de provincie wachten op een grondwaardering, wat zou betekenen dat de vraag groot is.

Het Departement van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie Binh Thuan heeft aangegeven dat er momenteel zeer weinig adviesbureaus betrokken zijn bij de taxatie van grond. Vanwege de vele obstakels stelt het departement daarom wijzigingen voor in Decreet 12/2024. Parlementslid Dang Hong Sy uit Binh Thuan beaamde deze situatie. Hij stelde dat de huidige methode voor het berekenen van grondprijzen het grootste obstakel vormt. Hoewel het decreet is gewijzigd en aangevuld, zijn vrijwel alle gemeenten niet in staat om grondprijzen te berekenen voor de toewijzing aan projecten en de daaropvolgende stappen. Deze vertraging leidt tot verspilling van grond en verlies van overheidsinkomsten.

Vind een eenvoudige manier om grondprijzen te berekenen.

Volgens het hoofd van het Departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is het gebrek aan adviesdiensten die specifiek betrokken zijn bij de taxatie van grond voor de berekening van gebruiksrechten en erfpachtkosten een van de redenen voor de trage voortgang van het taxatieproces. In werkelijkheid is de capaciteit van taxateurs nog steeds zwak en voldoet deze niet aan de eisen voor het uitvoeren van taxaties; er is een gebrek aan daadkrachtige actie om oplossingen aan te dragen en relevante procedures aan te vullen voor de uitvoering van taxatiewerkzaamheden; de coördinatie met leden van de Raad en andere departementen en instanties is niet optimaal of tijdig bij het oplossen van problemen in het taxatieproces.

Momenteel zijn adviesbureaus die zich bezighouden met grondwaardering terughoudend om verantwoordelijkheid te nemen, wat leidt tot het annuleren van adviescontracten. Dit komt voornamelijk door het gebrek aan duidelijkheid in de huidige methoden voor grondwaardering, met name de residuele methode, die aanzienlijke risico's met zich meebrengt. Inputgegevens zijn vaak onvolledig en niet actueel, en de berekeningen van opbrengsten en ontwikkelingskosten zijn gebaseerd op aannames. Als gevolg hiervan produceren verschillende adviesbureaus of bureaus die verschillende methoden gebruiken zeer uiteenlopende en onbetrouwbare grondwaarderingen. Bovendien ontbreken er binnen de provincie voldoende informatie en voorwaarden voor het bepalen van specifieke grondprijzen, zoals bestemmingsplannen of gedetailleerde plannen, wat het grondwaarderingproces verder vertraagt.

Volgens de heer Tran Nguyen Loc, directeur van het Departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, zal het departement de komende tijd doorgaan met het aankondigen van oproepen aan adviesbureaus voor grondwaardering, contactpersonen bij het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, het Ministerie van Financiën en naburige provincies en steden om een dergelijk adviesbureau te vinden. Indien er nog steeds geen adviesbureau gevonden kan worden, zal het departement met spoed het Provinciale Volkscomité adviseren om een interdepartementale werkgroep op te richten voor de vaststelling van grondprijzen. Tegelijkertijd zal het departement het Provinciale Volkscomité ook adviseren over regelgeving met betrekking tot bepaalde factoren die van invloed zijn op de opbrengsten en ontwikkelingskosten van percelen en gebieden in de provincie Binh Thuan, zoals vastgelegd in artikel 1, lid 8, van Regeringsbesluit nr. 12/2024/ND-CP van 5 februari 2024.

De heer Loc voegde eraan toe dat de Landwet van 2024 en het ontwerpbesluit inzake grondprijzen, waarover het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu de regering adviseert, momenteel veel nieuwe wijzigingen bevatten. De afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu blijft rapporten opstellen voor het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu om deze te finaliseren en in het ontwerpbesluit op te nemen. Ze doen proactief onderzoek naar de nieuwe regelgeving en volgen deze nauwlettend om advies te kunnen geven over de vaststelling van grondprijzen.

Parlementslid Dang Hong Sy uit de provincie Binh Thuan zei: "Als de Grondwet van 2024 en de bijbehorende richtlijnen snel worden uitgevaardigd en aan de noodzakelijke voorwaarden voldoen, zouden ze al vroeg van kracht moeten worden, vanaf 1 juli 2024 of 1 augustus 2024. Er moet met name aandacht worden besteed aan het opstellen van richtlijnen voor grondwaardering die gemakkelijk te implementeren zijn, zodat ambtenaren en medewerkers van de betrokken instanties en eenheden de methode eenvoudig kunnen toepassen."

Bron