Aan welke voorwaarden moeten organisaties en individuen in de vastgoedsector voldoen?

Verminder het risico op fraude en oplichting

In de namiddag van 16 november, als vervolg op het programma van de vergaderingen halverwege de 6e zitting, gaf het Permanent Comité van de Nationale Assemblee (NASC) zijn mening over het wetsontwerp inzake huisvesting (gewijzigd) en het wetsontwerp inzake onroerendgoedbedrijven (gewijzigd).

De voorzitter van de Economische Commissie van de Nationale Vergadering, Vu Hong Thanh, bracht verslag uit over een aantal belangrijke kwesties bij het uitleggen, ontvangen en herzien van het gewijzigde wetsontwerp inzake de vastgoedsector. Hij zei het volgende over de voorwaarden voor organisaties en personen die actief zijn in de vastgoedsector: In werkelijkheid is het lastig om het doel van winstbejag te bepalen in het bedrijfsconcept in artikel 4, paragraaf 21, van de Ondernemingswet van 2020 en het concept van vastgoedsector in artikel 3, paragraaf 1, van het wetsontwerp.

Indien er geen regelgeving is over criteria voor onderscheid naar schaal, zal dit ertoe leiden dat alle activiteiten op het gebied van het kopen, verkopen, huren, leasen en aankopen van woningen en bouwwerken de oprichting van een vastgoedonderneming vereisen, hetgeen in de praktijk niet haalbaar is.

Daarom wordt het wetsontwerp gewijzigd in artikel 3 en artikel 6, waarbij artikel 4 aan artikel 9 wordt toegevoegd met de volgende tekst: Organisaties en personen die huizen en bouwwerken verkopen zonder bedrijfsdoeleinden, of die op kleine schaal huizen en bouwwerken verkopen, verhuren of leasen/kopen, hoeven niet te voldoen aan de bepalingen van het wetsontwerp, maar moeten wel belasting aangeven en betalen.

Dialoog - Aan welke voorwaarden moeten vastgoedorganisaties en particulieren voldoen? — Voorzitter van de Economische Commissie van de Nationale Vergadering Vu Hong Thanh (Foto: Quochoi.vn).

Bij verkoop of huurkoop van huizen of bouwwerkzaamheden tussen particulieren is het noodzakelijk om het contract notarieel te laten bekrachtigen en te legaliseren volgens de bepalingen van Clausule 5, Artikel 43, om de juridische veiligheid van de transactie te waarborgen, het risico op fraude, bedrog en misleiding te beperken en om informatie aan te vullen in de database van onroerendgoedtransacties.

Particulieren die kleinschalige vastgoedactiviteiten uitvoeren, hoeven geen vastgoedonderneming op te richten, maar vallen wel onder het toepassingsgebied van het wetsontwerp, moeten belasting aangeven en betalen en zich houden aan de overige bepalingen van het wetsontwerp. Deze bepaling is niet van toepassing op organisaties die professionaliteit moeten waarborgen en het staatsbeheer moeten vergemakkelijken.

In andere gevallen moeten organisaties en personen een vastgoedonderneming oprichten. De overheid moet de hoeveelheid en de waarde van elk type vastgoed nauwkeurig specificeren om te bepalen of het om een kleinschalige vastgoedonderneming gaat.

Bovendien zijn de voorwaarden voor personen die actief zijn in de vastgoedsector in punt b, clausule 3, artikel 9 van het wetsontwerp dat ter commentaar is voorgelegd aan de Nationale Assemblee tijdens de 6e sessie, gebaseerd op de voorwaarden voor organisaties en personen die het recht hebben om ondernemingen op te richten en te beheren in Vietnam in clausule 1 en punt e, clausule 2, artikel 17 van de Ondernemingswet van 2020.

De vaste commissie van de Economische Commissie heeft na onderzoek vastgesteld dat er in werkelijkheid gevallen zijn waarin mensen niet voldoen aan de voorwaarden om een bedrijf te starten of te runnen volgens de bepalingen van de Ondernemingswet, maar toch het recht hebben om onroerendgoedzaken te doen en civiele transacties met betrekking tot onroerend goed te verrichten.

Daarom wordt het wetsontwerp in artikel 9, lid 3, herzien, zodat de legitieme en wettelijke rechten van organisaties en individuen niet worden beperkt.

Er kan alleen een aanbetaling worden gedaan tot een maximum van 5% van de verkoopprijs.

Wat betreft de waarborgsom in woningbouwprojecten en toekomstige bouwprojecten (artikel 23, lid 5), zijn sommige meningen het eens met optie 1. Sommige meningen zijn het eens met optie 1 en stellen voor om een maximale waarborgsom van 5% van de verkoopprijs of huurkoopprijs te bepalen. Sommige meningen zijn het eens met optie 1 en stellen voor om een maximale waarborgsom van 10% te bepalen, zoals voorgeschreven door de overheid, maar niet hoger dan 10%. Sommige meningen zijn het eens met optie 1 en stellen voor om een maximale waarborgsom van 15% te bepalen. Sommige meningen zijn het eens met optie 1 en stellen voor om specifiekere regels vast te stellen.

Sommige meningen waren het eens met optie 2. Sommige meningen waren het eens met optie 2 en stelden voor om de maximale stortingsratio te verlagen naar 5%.

Om de ware aard van de waarborgsom te waarborgen en tegelijkertijd de risico's voor de koper en huurder, die vaak de zwakkere partij zijn, te beperken, wordt artikel 23, lid 5, van het wetsontwerp als volgt gewijzigd: "Investeerders in vastgoedprojecten mogen alleen een waarborgsom van maximaal 5% van de verkoopprijs of huurkoopprijs van woningen en bouwwerken van klanten innen wanneer de woningen en bouwwerken voldoen aan alle voorwaarden voor ingebruikname volgens de bepalingen van deze wet. De waarborgsomovereenkomst moet duidelijk de verkoopprijs of huurkoopprijs van de woningen en bouwwerken vermelden."

Dialoog - Aan welke voorwaarden moeten organisaties en individuen in de vastgoedsector voldoen? (Afbeelding 2). — Investeerders in vastgoedprojecten mogen alleen een aanbetaling doen van maximaal 5% van de verkoopprijs (foto: Huu Thang).

Met betrekking tot de betaling bij aankoop, huurkoop van huizen en toekomstige bouwwerkzaamheden (Artikel 3, Artikel 25) wordt, rekening houdend met de standpunten van de afgevaardigden van de Nationale Assemblee, het wetsontwerp in Artikel 25, Artikel 3, herzien volgens de volgende 2 opties:

Optie 1: "Indien de koper of de huurder geen certificaat van grondgebruiksrechten, eigendomsrechten van huizen en andere aan het land verbonden activa heeft gekregen, mag de verkoper of de verhuurder niet meer dan 95% van de contractwaarde innen; de resterende waarde van het contract moet worden betaald wanneer het bevoegde staatsagentschap het certificaat van grondgebruiksrechten, eigendomsrechten van huizen en andere aan het land verbonden activa aan de koper of huurder heeft verleend."

Deze optie waarborgt de stabiliteit van het huidige beleid; klanten mogen een deel van de contractwaarde behouden in afwachting van de uitgifte van het certificaat. De beperking van deze optie is dat wanneer klanten het risico dragen om niet 100% van de contractwaarde te betalen, het eigendom niet kan worden vastgesteld; in sommige gevallen stellen klanten het nakomen van hun betalingsverplichtingen uit omdat ze het certificaat niet onmiddellijk hoeven te ontvangen, ook al heeft de investeerder zijn verplichtingen nagekomen en heeft de bevoegde overheidsinstantie het certificaat afgegeven.

Optie 2: "Indien de koper of huurder geen certificaat van grondgebruiksrechten, eigendomsrechten van een huis en andere aan de grond verbonden activa heeft ontvangen, mag de verkoper of verhuurder niet meer dan 95% van de contractwaarde innen. De resterende waarde van het contract wordt door de klant overgemaakt naar de rekening van de investeerder bij een kredietinstelling voor beheer en de investeerder mag dit bedrag niet gebruiken; de klant heeft recht op inkomsten uit dit bedrag. De investeerder mag dit bedrag van elke klant alleen gebruiken wanneer de bevoegde overheidsinstantie een certificaat van grondgebruiksrechten, eigendomsrechten van een huis en andere aan de grond verbonden activa heeft verleend aan de koper of huurder van de woning of het bouwwerk."

Met dit plan wordt beoogd de consistentie en uniformiteit te waarborgen met de regelgeving inzake het tijdstip van vaststelling van eigendomsrechten in het wetsontwerp en het wetsontwerp inzake huisvesting (gewijzigd), de regelgeving inzake het nakomen van financiële verplichtingen overeenkomstig de bepalingen van het wetsontwerp inzake grond (gewijzigd) en het waarborgen van de nakoming van betalingsverplichtingen van klanten.

Deze optie heeft als beperking dat de klant de resterende 5% van de contractwaarde moet betalen zolang het certificaat nog niet is verleend. Rekening houdend met de mening van de Nationale Assemblee, bepaalt deze optie echter dat de inkomsten die voortvloeien uit dit geldbedrag ten goede komen aan de klant.

Bovendien zijn in artikel 80, lid 5, van het wetsontwerp bepalingen opgenomen over de verantwoordelijkheid van de Staatsbank om het beheer en de betaling van de winsten te begeleiden, zoals voorgeschreven in artikel 25, lid 3.

Het Vaste Comité van de Economische Commissie stelde voor om twee opties te behouden en een stemming te houden om de meningen van afgevaardigden in de Nationale Assemblee te vragen. Deze zouden als basis moeten dienen voor het Vaste Comité van de Nationale Assemblee om deze kwestie te overwegen en te beslissen .

Bron