Wordt Evergrande het Chinese Lehman Brothers-concern dat worstelt met het herstructureren van schulden na het faillissement?

Nu de Chinese vastgoedgigant Evergrande faillissementsbescherming heeft aangevraagd, heeft dit grote gevolgen voor de markt. Kan de Chinese vastgoedsector dit obstakel overwinnen?

Sommige van China's grootste vastgoedontwikkelaars zitten in de problemen en proberen hun schulden te herstructureren. Maar het probleem groeit, doordat de vraag op de vastgoedmarkt afneemt. De grotere vraag is hoe hard de economie en de financiële sector getroffen zullen worden als sommige van deze vastgoedgiganten failliet gaan.

Alle ogen zijn nu gericht op Evergrande, een bedrijf met een zware schuldenlast dat in New York faillissementsbescherming heeft aangevraagd (Chapter 15). Evergrande heeft moeite om steun te verwerven voor het plan om zijn buitenlandse schuld te herstructureren.

De faillissementsbescherming geeft Evergrande tijd. De maatregel voorkomt tijdelijk dat schuldeisers stappen ondernemen om de schulden te innen en schort alle juridische procedures tegen de groep op, die te maken heeft met duizenden rechtszaken en claims ter waarde van in totaal 395 miljard yuan.

De groep hoopt dat de faillissementsbescherming een gunstiger klimaat creëert, zodat het bedrijf goedkeuring kan krijgen voor zijn schuldsaneringsplan en de lopende zaken kan voortzetten om onafgemaakte projecten af te ronden.

Er bestaat hiervoor een precedent. In 2022 diende een andere Chinese vastgoedontwikkelaar – Modern Land – een aanvraag in voor en kreeg erkenning onder Chapter 15 voor zijn plan om $ 1,34 miljard aan offshore dollar-gedenomineerde obligaties te herstructureren.

Vật lộn tái cơ cấu nợ hậu phá sản, liệu Evergrande sẽ trở thành Lehman Brothers của Trung Quốc?

Gaat Evergrande's faillissementsaanvraag over naar het Chinese Lehman Brothers? (Bron: The Representative)

Besmettelijke effecten?

Een vraag die is opgeworpen, is of de faillissementsaanvraag van Evergrande de Chinese Lehman Brothers is, waar de problemen van één bedrijf de problemen van iedereen worden. Het was het faillissement van Lehman Brothers in 2008 dat een beurscrash veroorzaakte en de Amerikaanse federale overheid dwong een omvangrijk reddingsprogramma te starten om de rest van de financiële sector te beschermen.

De situatie is nu anders. Om te beginnen is het ondenkbaar dat de Chinese overheid de grondprijzen zo dramatisch zou laten dalen, vooral gezien haar sterke betrokkenheid bij de vastgoedsector van het land. Maar het lijdt geen twijfel dat deze episode aantoont dat het probleem zich verder verspreidt dan Evergrande en dat de autoriteiten zich grote zorgen maken, terwijl ze proberen te voorkomen dat het een besmettingshaard wordt.

Het verhaal begon in 2021 toen Evergrande, dat schulden heeft van meer dan 300 miljard dollar, failliet ging. Sindsdien zijn ook projectontwikkelaars, die goed zijn voor 40% van de Chinese woningverkoop, failliet gegaan. De meeste van hen zijn particuliere bedrijven.

Recenter stond Country Garden, ooit China's grootste vastgoedontwikkelaar qua contractverkoop, op de rand van faillissement na het opschorten van de handel in bijna twaalf binnenlandse obligaties. Het bedrijf zou ook kunnen proberen zijn schulden te herstructureren.

Door de ontwikkelingen bij Evergrande en Country Garden zijn banken minder bereid om financiering te verstrekken aan particuliere projectontwikkelaars. Hierdoor bestaat de zorg dat dit nadelige gevolgen kan hebben voor projectontwikkelaars die geen problemen hebben, terwijl vastgoedbedrijven kampen met tegenvallende verkoopcijfers.

Zwakke vraag

De hypotheekrente is gedaald en de aanbetalingen zijn gedaald, maar de vraag naar woningen in China blijft zwak. De prijzen van nieuwe woningen daalden in juli na maandenlang te zijn gestabiliseerd. De arbeidsmarkt verslechtert en mensen hebben er geen vertrouwen in dat de huizen die ze willen kopen, ook daadwerkelijk worden opgeleverd. Geen wonder dat huizenkopers voorzichtig zijn.

De zwakke woningverkoop zet vastgoedontwikkelaars onder druk, met name die met liquiditeitsproblemen. Evergrande rapporteerde een totaal verlies van 812 miljard yuan in de afgelopen twee jaar en de nettoschuld steeg van 627 miljard yuan in 2021 tot 688 miljard yuan in 2022. Country Garden maakte onlangs bekend dat het bedrijf in de eerste helft van 2023 een geschat nettoverlies van 45 tot 55 miljard yuan heeft geleden, met een omzetdaling van 35% ten opzichte van een jaar eerder in 2022.

De liquiditeitscrisis in de woningmarkt breidt zich uit naar staatsontwikkelaars. De door de staat gesteunde Sino-Ocean Group heeft schuldeisers laten weten dat het samenwerkt met grote aandeelhouders om de schuldenlast te beheersen. China Vanke zei dat de huizenmarkt in het land er slechter voor staat dan verwacht.

De prioriteit voor projectontwikkelaars ligt bij het nakomen van bestaande verplichtingen. De meeste van deze bedrijven zijn niet in staat of niet bereid om grond te kopen en nieuwe projecten te starten. Het aantal nieuwbouwwoningen dat in de eerste zeven maanden van 2023 werd gebouwd, daalde met 26% ten opzichte van dezelfde periode in 2022, terwijl de vastgoedinvesteringen in juli met 8,5% daalden.

De Chinese vastgoedsector kromp in het tweede kwartaal van 2023 met 1,2% ten opzichte van dezelfde periode in 2022. De sector en aanverwante sectoren zijn goed voor bijna 14% van het bruto binnenlands product (bbp) van China. De vertraging in de vastgoedsector is dus een rem op de Chinese economie.

Hoog risico

Begin juli verlengde de People's Bank of China (PBoC, de centrale bank) een speciaal leenprogramma om ontwikkelaars te helpen hun onvoltooide projecten af te ronden tot mei 2024. Eind juni had bijna een derde van de 343 middelgrote steden van het land de hypotheekrente voor kopers van een eerste huis verlaagd, terwijl de gemiddelde hypotheekrente voor leningen in juni daalde tot 4,11%, van 4,62% een jaar eerder, aldus de centrale bank.

De huizenmarkt blijft echter zwak en de financiële risico's nemen toe – niet alleen voor de vastgoedsector, maar ook voor de bankensector en de lokale overheid die de woningbouw ondersteunt. Dit maakt de noodzaak tot beleidsversoepeling des te urgenter.

De inzet is hoog. De Chinese autoriteiten moeten de vastgoedsector stabiliseren en verdere aderlatingen van de "grote jongens" in de sector voorkomen. Anders zouden hun vermogen om hun eigen risico's te beheersen in twijfel kunnen worden getrokken.

Bron