In een rapport aan de vaste commissie van de Nationale Vergadering over de uitvoering van beleid en wetten inzake het beheer van de vastgoedmarkt en de ontwikkeling van sociale huisvesting van 2015 tot eind 2023, wees het ministerie van Financiën op de vele mazen, tekortkomingen en beperkingen bij het mobiliseren van investeringskapitaal voor de bouw van commerciële woningbouwprojecten, de overdracht van investeringsprojecten en de overdracht van onroerend goed.

Risico's bij het overdragen van investeringsprojecten

Wat betreft kapitaalmobilisatie voor de bouw van commerciële woningbouwprojecten, zei het Ministerie van Financiën dat investeerders voorheen, volgens de bepalingen van de wet op de woningbouw, contracten, kapitaalbijdragedocumenten of investeringssamenwerkingsovereenkomsten en -documenten mochten ondertekenen met organisaties en individuen om te investeren in woningbouw, en dat de kapitaalinbrengers of deelnemers aan de investeringssamenwerking de woningbouwproducten mochten verdelen op basis van de overeengekomen kapitaalbijdrageverhouding.

Volgens de huidige regelgeving is het investeerders echter niet toegestaan ​​om kapitaalmobilisatie toe te passen om woningbouwproducten te verdelen of om voorrang te geven aan registratie, deposito's en het recht om woningen te kopen of grondgebruiksrechten in het project te verdelen voor de partij die kapitaal heeft gemobiliseerd, behalve in het geval van het bijdragen van kapitaal om een ​​nieuwe rechtspersoon op te richten die door de Staat wordt aangewezen als investeerder in een woningbouwproject.

Nadat de bouw van de fundering van het huis is voltooid volgens de bepalingen van decreet 71, mag de investeerder een contract ondertekenen voor de verkoop en aankoop van toekomstige huizen en constructies ter vervanging van de eerder ondertekende contracten voor kapitaalinbreng.

W-gia-chung-cu-b3-1.jpg
Volgens het Ministerie van Financiën zijn er veel manieren om de wet te omzeilen, waardoor het voor overheidsinstanties moeilijk wordt om de werkelijke waarde van vastgoedtransacties te verifiëren. Foto: Hoang Ha

Nadat het koopcontract voor toekomstige woningen of bouwwerken is ondertekend, kan de kapitaalinbrenger het koopcontract voor toekomstige woningen of bouwwerken overdragen.

Het ministerie van Financiën stelde echter dat overheidsinstanties in werkelijkheid nog steeds niet in staat zijn geweest om te controleren of investeerders contracten (in vele vormen) met particulieren blijven ondertekenen. Pas wanneer particulieren documenten aan de belastingdienst moeten overdragen en indienen, ontdekken ze het incident.

Daarnaast zijn er gevallen waarin investeerders akkoord gaan om namens de koper de inkomstenbelasting (PIT) te betalen, PIT van de koper te innen bij de overdracht van het kapitaalinbrengcontract, maar geen belasting aan de staatsbegroting betalen.

Met betrekking tot de overdracht van investeringsprojecten zei het Ministerie van Financiën dat belastingbetalers rechtspersonen zijn die investeringsrechten overdragen of een investeringsproject geheel of gedeeltelijk exploiteren aan andere organisaties of individuen in de vorm van een scheiding, fusie, bedrijfsomzetting of kapitaalinbreng, onderworpen aan de regelgeving van de wetten op het gebied van grond, investeringen, huisvesting en onroerend goed.

Indien de overdragende organisatie een staatsbedrijf is, moet deze ook voldoen aan de bepalingen van de wet op het beheer en gebruik van staatskapitaal dat is geïnvesteerd in productie en bedrijfsvoering van ondernemingen en de wet op het beheer van overheidsactiva.

Volgens het Ministerie van Financiën brengt deze activiteit veel risico's met zich mee, zoals het declareren van verrekenprijzen die niet overeenkomen met de werkelijke prijzen, wat leidt tot verliezen voor de staatsbegroting; het overdragen van projecten terwijl ze niet voldoen aan de wettelijk voorgeschreven overdrachtsvoorwaarden; het verkopen van activa zonder veilingen, wat leidt tot verliezen voor staatseigendommen; en het gebruiken van grond voor verkeerde doeleinden.

Een individu is een kapitaalbijdragend lid of oprichter-aandeelhouder die in eerste instantie grond toegewezen krijgt van de staat met geïnde grondgebruiksvergoedingen, of grond van de staat huurt (jaarlijks of in één keer betaald) om een ​​investeringsproject uit te voeren. Na een aantal overdrachten van kapitaalbijdragen en aandelen worden alle oorspronkelijke kapitaalbijdragende leden of oprichter-aandeelhouders vervangen.

De onderneming die het investeringsproject uitvoert, is feitelijk niet veranderd (de vennootschapsbelasting is niet gewijzigd), maar de kapitaalinbrengers van de onderneming zijn wel veranderd. Men kan stellen dat het vastgoedproject in wezen wordt verkocht via een kapitaaloverdracht van kapitaalinbrengers of oprichters.

Het Ministerie van Financiën gaf aan dat de activiteiten van de bovengenoemde belastingbetalers veel fiscale risico's met zich meebrengen, die leiden tot verliezen voor de staatsbegroting en het risico met zich meebrengen dat de bepalingen van de wet op het grondbeheer worden overtreden.

Moeilijk om de werkelijke waarde van de overdrachtstransactie te verifiëren

Wat betreft de overdrachtsprijs van onroerend goed wees het Ministerie van Financiën erop dat de belastingplichtigen de overdrachtsprijs hadden opgegeven voor de berekening van de belasting, wat niet overeenkwam met de werkelijke overdrachtsprijs. De koper en verkoper gebruikten een handgeschreven, door beide partijen ondertekend contract, waarin de werkelijke transactieprijs was vastgelegd om geschillen in de rechtbank te voorkomen.

“Daarom is het voor bevoegde overheidsinstanties zeer moeilijk om de werkelijke waarde van transacties inzake de overdracht van onroerend goed te verifiëren, vooral omdat de belastingdienst momenteel geen onderzoeksfunctie heeft”, aldus het rapport van het Ministerie van Financiën.

Voor het contract voor de overdracht van de koop- en verkoopovereenkomst voor woningen en bouwwerken in de toekomst, is de waarde van de koop- en verkoopovereenkomst voor woningen en bouwwerken in de toekomst van de tweede partij naar de derde partij slechts gelijk aan de aankoopprijs van de investeerder. Of, wanneer het boek is uitgegeven, is de belastingplichtige bereid om een ​​lagere prijs te declareren dan de prijs van de investeerder, wat eveneens leidt tot inkomstenderving bij de berekening van de begrotingsinkomsten.

Wat betreft de methode voor het kopen en verkopen van onroerend goed en onroerendgoedprojecten, zei het Ministerie van Financiën dat de investeerder ermee instemt dat de koper het contract voor het toekomstige huis opnieuw ondertekent met een nieuwe koper, om zo inkomstenbelasting te vermijden bij de overdracht van onroerend goed.

"De investeerder omzeilt de regels van de Woningwet over de limiet op het aantal huizen dat buitenlanders mogen bezitten door langetermijnhuurcontracten te ondertekenen. De huurder heeft dan alle rechten als huiseigenaar; de daadwerkelijke vastgoedtransactie wordt gelegaliseerd door aandelen te kopen en vervolgens de onderneming te splitsen", aldus het rapport.

Voor de machtiging tot overdracht van onroerend goed ondertekent de belastingplichtige die onroerend goed overdraagt ​​geen overdrachtscontract, maar een machtigingscontract (waarin de gemachtigde persoon het recht heeft om het onroerend goed te bezitten, het recht om het te gebruiken en het recht om erover te beschikken) om inkomstenbelasting te vermijden bij overdracht van onroerend goed.

Uit cijfers van het Ministerie van Financiën blijkt dat de inkomstenbelasting uit onroerendgoedoverdrachten in de periode 2017-2022 is gestegen ten opzichte van het jaar ervoor.

Specifiek bedroeg de omzet in 2017 VND 10.818 miljard. In 2018 bedroeg de omzet VND 12.963 miljard, een stijging van 19,82%. In 2019 bedroeg de omzet VND 14.447 miljard, een stijging van 11,44%. In 2020 bedroeg de omzet VND 16.213 miljard, een stijging van 12,22%. In 2021 bedroeg de omzet VND 21.142 miljard, een stijging van 30,4%. De hoogste omzet was in 2022, toen de omzet VND 34.746 miljard bedroeg, een stijging van 64,34% ten opzichte van 2021.

Alleen al in 2023 zullen de inkomsten uit de inkomstenbelasting dalen tot slechts VND 18.618 miljard als gevolg van marktproblemen en een afname van transacties.