Op 18 oktober vond in Hanoi het forum "Bevordering van economisch herstel en ontwikkeling: kernpunten en de rol van de staatscontrole" plaats. Een van de belangrijke onderwerpen van het forum was "Grondbeheer en grondprijzen - tekortkomingen in de praktijk en de activiteiten van de staatscontrole", onder voorzitterschap van plaatsvervangend staatsauditor-generaal Ha Thi My Dung en plaatsvervangend minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Le Minh Ngan.
Op het Forum "klaagden" niet alleen vertegenwoordigers van vastgoedbeleggers over de moeilijkheden, maar ook enkele grote provincies en steden deelden de moeilijkheden die deze overheden ondervonden.
Verwacht wordt dat de Workshop de moeilijkheden en problemen bij het bepalen van grondprijzen zal 'identificeren' en op basis daarvan samen met de Staatscontrole oplossingen zal voorstellen.
"Grondbeheer en grondwaardering - Onvoldoendes in de praktijk en door staatscontroleactiviteiten", onder voorzitterschap van plaatsvervangend staatsauditor-generaal Ha Thi My Dung en plaatsvervangend minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu
Provincies en steden vinden het ook lastig om grondprijzen te bepalen.
Tijdens de workshop zei het Volkscomité van Hanoi dat dit agentschap de afgelopen tijd grondig decentralisatie en autorisatie heeft doorgevoerd om het initiatief van de Volkscomités op districtsniveau te vergroten op het gebied van landverwerving; terreinruiming; het vaststellen van specifieke grondprijzen als basis voor compensatie en hervestiging; het snel oplossen van problemen met betrekking tot landverwerving, compensatie, ondersteuning, hervestiging en de uitvoering van publieke investeringsprojecten in de stad (Ringweg 3 en Ringweg 4; spoorwegprojecten, enz.).
In de praktijk is het Volkscomité van Hanoi van oordeel dat de toepassing van de prijzen voor residentiële grond bij het bepalen van de huurprijzen voor openbare diensten die zijn overgegaan op financiële autonomie overeenkomstig de bepalingen van punt d, clausule 3 van decreet 44/ND-CP van 15 mei 2014 van de regering , ongepast is.
Ondertussen heeft het provinciaal volkscomité van Khanh Hoa ook moeite met het "corrigeren van fouten" bij het bepalen van de grondprijzen voor veel eerdere projecten.
Het Provinciaal Volkscomité van Khanh Hoa merkte op dat grondwaardering de schatting is van de grondwaarde in geld voor een bepaald gebruiksdoel en op een bepaald moment. Grondwaardering speelt een belangrijke rol in de economie en in het grondbeheer van de staat.
Naast het vaststellen van specifieke grondprijzen ten behoeve van de inning van grondgebruiksvergoedingen, grondhuren, compensatie en hervestigingssteun in het gebied, moet de provincie Khanh Hoa ook grondprijzen vaststellen om projecten met overtredingen te herstellen, conform de conclusies van de Centrale Inspectiecommissie en de Overheidsinspectie. Dit is een nieuwe, bijzondere en zeer moeilijke taak voor de provincie om specifieke grondprijzen vast te stellen.
Dit agentschap deelde de taak om specifieke grondprijzen te bepalen om projecten die de regels overtreden en projecten om grondgebruiksvergoedingen te innen, te corrigeren. Het Permanent Comité van het Provinciaal Partijcomité en het Provinciaal Volkscomité hebben nauwgezet leiding gegeven aan de ontwikkeling, maar het is nog steeds traag en voldoet niet aan de eisen van de toegewezen taken vanwege problemen: Projecten moeten vanwege planningsaanpassingen, veranderingen in de structuur en vorm van grondgebruik de grondprijzen opnieuw vaststellen; Problemen met juridische documenten over investeringen, grond, bouwplanning, details en grondsoorten; Er zijn geen gegevens over marktprijzen voor grond,...
De afdeling Planning en Ontwikkeling van Grondbronnen van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft vastgesteld dat het kader voor grondprijzen en de grondprijstabel zijn opgesteld in overeenstemming met de regelgeving, rekening houdend met gangbare grondprijzen op de markt.
Uit de samenvattende resultaten van Resolutie nr. 19-NQ/TW, waarin de implementatie van de Grondwet van 2013 wordt samengevat, blijkt echter dat een aantal wettelijke bepalingen over grondprijzen tot nu toe in de praktijk niet langer effectief zijn gebleken. Dit brengt een aantal beperkingen aan het licht, zoals een aantal methoden voor het bepalen van grondprijzen die niet geschikt zijn voor de werkelijke omstandigheden van informatie op de markt voor grondgebruiksrechten en die niet geschikt zijn voor het staatsbeheer van grondprijzen in de context van een onvolledige grondprijzendatabase.
Beleggers 'klagen' over moeilijkheden
Tijdens de workshop gaf de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), een beoordeling van de huidige status van "grondprijsbepaling" om "specifieke grondprijzen te bepalen" volgens de bepalingen van de Grondwet van 2013.
Deelnemers aan de workshop "Landbeheer en grondprijzen - tekortkomingen in de praktijk en de staatscontrole" in het kader van het forum "Bevordering van economisch herstel en ontwikkeling: knelpunten en de rol van de staatscontrole". Foto: Hoang Tu.
Volgens de heer Le Hoang Chau hebben de Grondwet van 2013 en Besluit 44/2014/ND-CP "5 methoden voor grondwaardering" en "toepassing van methoden voor grondwaardering" vastgelegd, maar deze zijn niet volledig, niet specifiek en sluiten niet aan bij de praktijk. Sommige bepalingen zijn niet echt "standaard", zoals de bepaling van de "aftrekmethode", terwijl dit slechts een berekeningstechniek is van de "vergelijkingsmethode". Ook is er geen bepaling over de "methode voor massale grondwaardering", terwijl de staat in werkelijkheid de "methode voor massale grondwaardering" heeft toegepast op de grondprijzen van het "grondprijskader" of de "grondprijstabel". Ook is de "methode voor aanpassing van de grondprijscoëfficiënt" alleen toegepast op projecten waarbij de percelen en grondkavels een waarde hebben van minder dan 30, 20 of 10 miljard VND volgens de "grondprijstabel", maar niet op projecten waarbij de percelen en grondkavels een hogere waarde hebben.
De toepassing van "grondwaarderingsmethoden" levert geen betrouwbare resultaten op. Bijvoorbeeld, hetzelfde project door dezelfde grondwaarderingsadviesafdeling past twee verschillende "grondwaarderingsmethoden" toe om de grondprijs te bepalen, wat vaak twee verschillende resultaten oplevert met een verschil van ongeveer 20%; of een project door twee grondwaarderingsadviesafdelingen dat dezelfde "grondwaarderingsmethode" toepast om de grondprijs te bepalen, levert ook twee zeer verschillende resultaten op.
De heer Chau gaf een voorbeeld van een stedelijk project in de provincie Binh Thuan, waarbij het eerste overheidsagentschap het land waardeerde op VND 900 miljard, het tweede overheidsagentschap het land inspecteerde en waardeerde op VND 1.800 miljard, en het derde overheidsagentschap het land opnieuw inspecteerde en waardeerde op meer dan VND 3.000 miljard.
Omdat het vaststellen van grondprijzen voor veel investeerders lastig is, heeft de heer Le Hoang Chau de zeer belangrijke rol van de Staatscontrole beoordeeld bij het uitvoeren van de taak van het controleren van het werk van "het vaststellen van grondprijzen, het taxeren van grondprijzen, het beslissen over grondprijzen" om "specifieke grondprijzen vast te stellen voor het berekenen van grondgebruiksvergoedingen, grondhuren voor projecten waarbij grond wordt gebruikt, om "de nauwkeurigheid en eerlijkheid van openbare financiële informatie, openbare activa of financiële verslagen met betrekking tot het beheer en gebruik van overheidsfinanciën, openbare activa, naleving van de wet en efficiëntie in het beheer en gebruik van overheidsfinanciën en openbare activa te evalueren en te bevestigen".
Zelfs auditing is problematisch.
Staatsauditregio Ik zei dat we momenteel, volgens de regelgeving, vijf methoden voor grondwaardering hanteren. Uit de praktijk van de controle blijkt dat: voornamelijk gemeenten de vergelijkingsmethode gebruiken om specifieke grondprijzen te berekenen bij grondcompensatie; de overschotmethode voor grondwaardering in plangebieden; de inkomensmethode voor de waardering van landbouwgrond en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt voor kleine, laagwaardige percelen.
In veel gemeenten is er sprake van vertraging bij het vaststellen van specifieke grondprijzen. De tijd voor het goedkeuren van grondprijzen voor het innen van grondgebruiksvergoedingen is vaak veel later dan de tijd voor de grondtoewijzing. Er zijn projecten die twee tot drie jaar hebben geduurd zonder dat de grondprijs was goedgekeurd.
In veel gevallen worden grondprijzen niet of niet tijdig aangepast wanneer er een planologische aanpassing plaatsvindt die de grondprijzen beïnvloedt of wanneer de vijfjarige stabilisatiecyclus van de grondhuurprijs afloopt. De vertraging in de grondwaardering leidt ertoe dat grondgebruiksvergoedingen niet tijdig in de staatsbegroting worden opgenomen.
Uit audits bleek dat de grondprijzen bij veel projecten niet correct waren gewaardeerd – veel lager dan de veilingprijs of de marktreferentieprijs op het moment van taxatie. In veel gevallen verlaagde de selectie van ongelijksoortige, vergelijkbare activa, in combinatie met onjuiste kwantificering en aanpassing van verschillende factoren, de waarde van de te taxeren grond.
Er zijn projecten waarbij vergelijkbare activa worden geselecteerd op een tijdstip dat ver verwijderd is van het taxatiemoment, maar waarbij niet wordt meegenomen dat de vergelijkingsprijs wordt aangepast aan het niveau op het taxatiemoment. Veel projecten baseren hun prijsinformatie op de notariële koopovereenkomst, wat de betrouwbaarheid en nauwkeurigheid van de prijsinformatie in de overeenkomst ten opzichte van de werkelijke transactieprijs niet garandeert.
Bovendien ontbreekt het bij veel factoren die bij de waardering worden meegenomen aan een duidelijke basis, of worden ze niet bepaald in overeenstemming met de werkelijkheid, zoals: investeringspercentage, bezettingsgraad, standaardwinstmarge van de investeerder, verkoopkostenratio, cashflow-discontocoëfficiënt...
De Staatsaudit van Regio I beoordeelde de praktijk en toonde de moeilijkheden en tekortkomingen aan bij het bepalen van de investeringskosten voor ontwikkeling volgens de surplusmethode bij de waardering van grond. De audit toonde aan dat er geen consistentie was tussen de gemeenten: sommige gemeenten baseerden hun berekeningen op het investeringspercentage, andere op de gedetailleerde raming; sommige gemeenten maakten voorlopige berekeningen en eisten een gedetailleerde afrekening.
De rol van de Staatscontrole
Dr. Vu Dinh Anh stelde vast dat grondwaardering in het algemeen en grondwaarderingsmethoden in het bijzonder de laatste tijd een van de belangrijkste controleonderwerpen van de Staatscontrole zijn.
Bij de controle van deze inhoud moet nauw worden voldaan aan de vereisten van het Centrale Besluit inzake de afschaffing van het kader voor grondprijzen (het kader voor grondprijzen zoals vastgelegd in Besluit 96/2019/ND-CP vormt de basis voor gemeenten om grondprijslijsten uit te geven voor de periode 2020-2024). Daarnaast moeten er mechanismen en methoden zijn om grondprijzen te bepalen volgens marktprincipes en moeten de functies, taken en verantwoordelijkheden worden vastgelegd van het agentschap dat verantwoordelijk is voor het bepalen van grondprijzen.
De centrale overheid ontwikkelt daarom criteria en procedures voor de inspectie en het toezicht op de opstelling van grondprijstabellen in gemeenten. Provinciale volksraden beslissen over, controleren en superviseren de uitvoering van grondprijzen.
“De Staatscontrole voert een audit uit van de grondwaardering, de onafhankelijkheid van de raad voor grondwaardering, de capaciteit van adviesbureaus voor grondwaardering, de capaciteit en ethiek van taxateurs, evenals de naleving van regelgeving om openbaarheid en transparantie te garanderen, zoals: openbare grondprijzen, verplichte transacties via handelsvloeren, betaling via banken, geen contant geld;…” - Dr. Vu Dinh Anh gaf zijn mening over de rol van de Staatscontrole bij het bepalen van grondprijzen.
Bron
![[Foto] Premier Pham Minh Chinh zit de tweede vergadering voor van het stuurcomité voor particuliere economische ontwikkeling.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/01/1762006716873_dsc-9145-jpg.webp)
Reactie (0)