Het bepalen van grondprijzen: zelfs accountants ondervinden moeilijkheden.

Op 18 oktober vond in Hanoi het forum "Bevordering van economisch herstel en ontwikkeling: knelpunten en de rol van de staatscontrole" plaats. Een van de belangrijke thema's van het forum was "Grondbeheer en grondwaardering - tekortkomingen in de praktijk en de activiteiten van de staatscontrole", onder voorzitterschap van adjunct-auditor-generaal Ha Thi My Dung en viceminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Le Minh Ngan.

Op het forum klaagden niet alleen vertegenwoordigers van projectontwikkelaars over moeilijkheden, maar ook verschillende grote provincies en steden deelden de obstakels waarmee hun respectievelijke overheden te kampen hadden.

De workshop zal naar verwachting daarom de moeilijkheden en obstakels bij het vaststellen van grondprijzen in kaart brengen en vervolgens in samenwerking met de Rijksaccountantsdienst oplossingen voorstellen.

“Grondbeheer en grondwaardering – tekortkomingen in de praktijk en bij staatsaudits”, voorgezeten door adjunct-auditor-generaal Ha Thi My Dung en viceminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu.

Provincies en steden ondervinden ook moeilijkheden bij het vaststellen van grondprijzen.

Tijdens de workshop verklaarde het Volkscomité van Hanoi dat het de afgelopen tijd de decentralisatie en delegatie van bevoegdheden grondig heeft doorgevoerd, waardoor de proactieve rol van de Volkscomités op districtsniveau is vergroot bij de verwerving van grond, het bouwrijp maken van terreinen, het vaststellen van specifieke grondprijzen als basis voor compensatie en herhuisvesting, en het snel oplossen van obstakels met betrekking tot grondverwerving, compensatie, ondersteuning, herhuisvesting en de uitvoering van publieke investeringsprojecten in de stad (Ringweg 3, Ringweg 4, spoorwegprojecten, enz.).

Op basis van praktijkervaring oordeelt het Volkscomité van Hanoi dat het ongepast is om de prijzen van woonpercelen te gebruiken voor het vaststellen van de erfpachtprijzen voor openbare diensten die financieel autonoom zijn geworden, zoals bepaald in punt d, clausule 3 van regeringsbesluit 44/ND-CP van 15 mei 2014.

Ondertussen ondervindt het Volkscomité van de provincie Khanh Hoa ook moeilijkheden bij het "corrigeren van fouten" in de vaststelling van grondprijzen voor veel eerdere projecten.

Het Volkscomité van de provincie Khanh Hoa merkte op dat grondwaardering een schatting is van de geldwaarde van grond voor een bepaald doel, op een specifiek moment. Grondwaardering speelt een cruciale rol in de economie en in het grondbeheer van de staat.

Naast het vaststellen van specifieke grondprijzen voor het innen van grondgebruiksrechten, pachtgelden en compensatie voor herhuisvesting in de provincie, moet de provincie Khanh Hoa ook grondprijzen bepalen om overtredingen in projecten te corrigeren, zoals vastgesteld door de Centrale Inspectiecommissie en de Overheidsinspectie. Dit is een nieuwe, bijzondere en zeer complexe taak voor de provincie op het gebied van specifieke grondprijsbepaling.

Dit agentschap deelde mee dat het werk om specifieke grondprijzen vast te stellen voor projecten met overtredingen en projecten voor het innen van grondgebruiksrechten nauwlettend wordt gevolgd door het Permanent Comité van de Provinciale Partij en het Provinciale Volkscomité, maar dat het nog steeds traag verloopt en niet aan de vereisten voldoet vanwege obstakels: projecten met aangepaste planning, structurele wijzigingen en veranderingen in grondgebruik vereisen een herwaardering van de grondprijzen; obstakels met betrekking tot juridische documenten over investeringen, grond, bouwplanning, details en grondsoorten; gebrek aan gegevens over marktgrondprijzen, enz.

De afdeling Ruimtelijke Ordening en Ontwikkeling van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft vastgesteld dat het kader voor grondprijzen en de grondprijstabel zijn ontwikkeld in overeenstemming met de regelgeving, rekening houdend met de gangbare marktprijzen voor grond.

De resultaten van de evaluatie van Resolutie nr. 19-NQ/TW en de evaluatie van de implementatie van de Grondwet van 2013 tonen echter aan dat sommige bepalingen van de wet op grondprijzen in de praktijk niet langer effectief zijn. Dit wijst op enkele beperkingen, zoals het feit dat sommige methoden voor het vaststellen van grondprijzen niet geschikt zijn voor de feitelijke marktomstandigheden met betrekking tot informatie over grondgebruiksrechten, en niet geschikt zijn voor overheidsbeheer van grondprijzen in de context van een onvolledige grondprijzendatabase.

Beleggers klagen over problemen.

Tijdens het seminar presenteerde de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad (HoREA), een beoordeling van de huidige stand van zaken met betrekking tot de "grondwaardering" om "specifieke grondprijzen vast te stellen", zoals bepaald in de Grondwet van 2013.

Deelnemers aan de workshop "Grondbeheer en grondwaardering - Tekortkomingen in de praktijk en overheidsaudits" in het kader van het forum "Bevordering van economisch herstel en ontwikkeling: knelpunten en de rol van de overheidsaudit". Foto: Hoang Tu.

Volgens de heer Le Hoang Chau schrijven de Landwet van 2013 en Decreet 44/2014/ND-CP "vijf methoden voor grondwaardering" en "de toepassing van grondwaarderingmethoden" voor, maar deze zijn onvolledig, onvoldoende specifiek en sluiten niet goed aan op de praktijk. Sommige bepalingen zijn niet echt "standaard", zoals de bepaling van de "aftrekmethode" terwijl dit slechts een berekeningstechniek is van de "vergelijkende methode"; of het ontbreken van een bepaling voor "massale grondwaarderingmethoden", terwijl de staat in de praktijk "massale grondwaarderingmethoden" toepast om grondprijzen vast te stellen in het "grondprijskader" of de "grondprijstabel"; of de toepassing van de "grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode" is alleen van toepassing op projecten waarbij de grondpercelen een waarde hebben van minder dan 30, 20 of 10 miljard VND volgens de "grondprijstabel", en niet op projecten waarbij de grondpercelen een hogere waarde hebben.

Het toepassen van verschillende methoden voor grondwaardering garandeert niet altijd betrouwbare resultaten. Als bijvoorbeeld hetzelfde project door hetzelfde adviesbureau voor grondwaardering wordt beoordeeld, maar er twee verschillende methoden worden gebruikt om de grondprijzen te bepalen, levert dit vaak twee verschillende resultaten op met een verschil van ongeveer 20%. Hetzelfde geldt als twee verschillende adviesbureaus voor grondwaardering dezelfde methode toepassen om de grondprijzen te bepalen; ook dit levert twee zeer verschillende resultaten op.

De heer Chau gaf het voorbeeld van een stadsontwikkelingsproject in de provincie Binh Thuan, waar het eerste staatsagentschap de grond op 900 miljard VND waardeerde, een tweede staatsagentschap het inspecteerde en waardeerde op 1.800 miljard VND, en een derde staatsagentschap het opnieuw inspecteerde en waardeerde op meer dan 3.000 miljard VND.

Omdat het bepalen van grondprijzen voor veel investeerders lastig blijkt, benadrukte de heer Le Hoang Chau de cruciale rol van de Rijksaccountantsdienst bij het controleren van het proces van "grondprijsbepaling, grondwaardebepaling en besluitvorming over grondprijzen". Dit omvat "het vaststellen van specifieke grondprijzen voor het berekenen van grondgebruiksrechten en grondleasekosten voor grondgebruiksprojecten", en "het beoordelen en verifiëren van de nauwkeurigheid en waarheidsgetrouwheid van openbare financiële informatie, openbare activa of financiële rapporten met betrekking tot het beheer en gebruik van openbare financiën en openbare activa, de naleving van de wet en de effectiviteit van het beheer en gebruik van openbare financiën en openbare activa."

Zelfs het auditproces ondervindt moeilijkheden.

Volgens de Rijksaccountantsdienst Regio I zijn er momenteel vijf methoden voor grondwaardering. Uit de praktijk blijkt dat: gemeenten voornamelijk de vergelijkende methode gebruiken voor het berekenen van specifieke grondprijzen bij grondcompensatie; de ​​surplusmethode voor de waardering van grond in plangebieden; de inkomstenmethode voor de waardering van landbouwgrond; en de methode met de grondprijsaanpassingscoëfficiënt voor kleine, laagwaardige percelen.

Veel gemeenten ondervinden vertraging bij het vaststellen van specifieke grondprijzen; de tijd die nodig is voor het goedkeuren van grondprijzen voor het innen van grondgebruiksrechten ligt vaak veel later dan het moment van grondtoewijzing, waardoor sommige projecten 2 tot 3 jaar duren zonder goedkeuring van de grondprijs.

In veel gevallen worden grondprijzen niet of niet tijdig aangepast wanneer planologische wijzigingen van invloed zijn op de grondprijzen of wanneer de vijfjarige periode voor prijsstabilisatie van grondlease afloopt. De vertraging in de waardebepaling van grond leidt ertoe dat de inkomsten uit grondgebruik niet snel in de staatsbegroting terechtkomen.

Audits hebben aangetoond dat in veel projecten de grondprijzen onjuist waren vastgesteld – aanzienlijk lager dan de winnende biedprijs of de marktreferentieprijs op het moment van de taxatie. In veel gevallen leidde de selectie van ongelijksoortige vergelijkbare objecten, in combinatie met onjuiste kwantitatieve correcties voor onderscheidende factoren, tot een verlaging van de taxatiewaarde van de grond.

Sommige projecten selecteren vergelijkbare objecten op een tijdstip dat ver verwijderd is van de taxatiedatum, maar passen de vergelijkingsprijs niet aan de marktwaarde op de taxatiedatum aan. Veel projecten verkrijgen prijsinformatie voor vergelijkbare objecten uit koopovereenkomsten bij notarissen, wat geen garantie biedt voor de betrouwbaarheid en nauwkeurigheid van de contractprijs ten opzichte van de werkelijke transactieprijs.

Daarnaast ontbreekt bij veel factoren die in de waardering worden meegenomen een duidelijke basis of worden ze op onjuiste wijze bepaald op basis van de werkelijkheid, zoals: investeringskosten, bezettingsgraad, beoogde winstmarge van de investeerder, verhouding tussen verkoopkosten en operationele kosten, disconteringsvoet van de kasstroom, enz.

Uit een onderzoek van de Rijksaccountantsdienst Regio I naar de praktijk zijn moeilijkheden en tekortkomingen gebleken bij het bepalen van de investeringskosten voor ontwikkeling met behulp van de surplusmethode bij de waardering van grond. De audit toonde een gebrek aan uniformiteit tussen de verschillende regio's aan: sommige regio's gebruiken schattingen van de investeringskosten, andere gedetailleerde kostenramingen; en weer andere gebruiken voorlopige berekeningen gevolgd door gedetailleerde eindafrekeningen.

De rol van de Rijksaccountantsdienst

Dr. Vu Dinh Anh gaf aan dat grondwaardering in het algemeen, en grondwaarderingmethoden in het bijzonder, de laatste tijd een van de belangrijkste controlepunten van de Rijksaccountantsdienst zijn geweest.

De controle van deze inhoud moet nauw aansluiten bij de eisen van de Centrale Resolutie betreffende de afschaffing van grondprijskaders (het grondprijskader zoals vastgelegd in Decreet 96/2019/ND-CP vormt momenteel de basis voor lokale overheden om grondprijstabellen vast te stellen voor de periode 2020-2024), het vaststellen van mechanismen en methoden voor het bepalen van grondprijzen volgens marktprincipes, en het definiëren van de functies, taken en verantwoordelijkheden van de instanties die belast zijn met het vaststellen van grondprijzen.

Daarom zal de centrale overheid criteria en procedures vaststellen voor het inspecteren en begeleiden van lokale overheden bij het opstellen van grondprijslijsten. De provinciale volksraden zullen beslissen over de grondprijzen en toezicht houden op de implementatie ervan.

“De Rijksaccountantsdienst voert audits uit op het werk van grondwaardering, de onafhankelijkheid van taxatiecommissies, de capaciteit van adviesbureaus die grondprijzen vaststellen, de competentie en ethiek van taxateurs, en de naleving van regelgeving die transparantie waarborgt, zoals: openbare bekendmaking van grondprijzen, verplichte transacties via beurzen, betalingen via banken en contactloze transacties;…” - aldus dr. Vu Dinh Anh, die zijn visie gaf op de rol van de Rijksaccountantsdienst bij het vaststellen van grondprijzen.

Bron: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html