Grondprijzen bepalen: zelfs auditen is moeilijk

Op 18 oktober vond in Hanoi het forum "Bevordering van economisch herstel en ontwikkeling: kernpunten en de rol van de staatscontrole" plaats. Een van de belangrijke onderwerpen van het forum was "Grondbeheer en grondprijzen - tekortkomingen in de praktijk en de activiteiten van de staatscontrole", onder voorzitterschap van plaatsvervangend staatsauditor-generaal Ha Thi My Dung en plaatsvervangend minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Le Minh Ngan.

Op het Forum "klaagden" niet alleen vertegenwoordigers van vastgoedbeleggers over de moeilijkheden, maar ook enkele grote provincies en steden deelden de moeilijkheden die deze overheden ondervonden.

Verwacht wordt dat de Workshop de moeilijkheden en problemen bij het bepalen van grondprijzen zal 'identificeren' en op basis daarvan samen met de Staatscontrole oplossingen zal voorstellen.

Grondprijsbepalingsaudit voldoet ook aan afbeelding 1 — "Grondbeheer en grondwaardering - Onvoldoendes in de praktijk en door staatscontroleactiviteiten", onder voorzitterschap van plaatsvervangend staatsauditor-generaal Ha Thi My Dung en plaatsvervangend minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Provincies en steden vinden het ook lastig om grondprijzen te bepalen.

Tijdens de workshop zei het Volkscomité van Hanoi dat dit agentschap de afgelopen tijd grondige decentralisatie en delegatie van bevoegdheden heeft doorgevoerd om het initiatief van de Volkscomités op districtsniveau te vergroten op het gebied van grondverwerving; terreinruiming; het vaststellen van specifieke grondprijzen als basis voor compensatie en hervestiging; het snel oplossen van problemen met betrekking tot grondverwerving, compensatie, ondersteuning, hervestiging en de uitvoering van publieke investeringsprojecten in de stad (Ringweg 3 en Ringweg 4; spoorwegprojecten, enz.).

In de praktijk is het Volkscomité van Hanoi van oordeel dat de toepassing van de prijzen voor residentiële grond bij het bepalen van de huurprijzen voor openbare diensten die zijn overgegaan op financiële autonomie overeenkomstig de bepalingen van punt d, clausule 3 van decreet 44/ND-CP van 15 mei 2014 van de regering , ongepast is.

Ondertussen worstelt het provinciaal volkscomité van Khanh Hoa ook met het "corrigeren van fouten" bij het bepalen van de grondprijzen voor veel eerdere projecten.

Het Provinciaal Volkscomité van Khanh Hoa merkte op dat grondwaardering een schatting is van de waarde van grond in geld voor een bepaald gebruiksdoel op een bepaald moment. Grondwaardering speelt een belangrijke rol in de economie en in het grondbeheer van de staat.

Naast het vaststellen van specifieke grondprijzen ten behoeve van de inning van grondgebruiksvergoedingen, grondhuren, compensatie en hervestigingssteun in het gebied, moet de provincie Khanh Hoa ook grondprijzen vaststellen om projecten met overtredingen te herstellen, volgens de conclusies van de Centrale Inspectiecommissie en de Overheidsinspectie. Dit is een nieuwe, bijzondere en zeer moeilijke taak voor de taak om specifieke grondprijzen in de provincie vast te stellen.

Dit agentschap deelde de taak om specifieke grondprijzen te bepalen om illegale projecten en projecten voor het innen van grondgebruiksvergoedingen tegen te gaan. Het Permanent Comité van het Provinciaal Partijcomité en het Provinciaal Volkscomité hebben nauwgezet leiding gegeven aan de ontwikkeling, maar het is nog steeds traag en voldoet niet aan de eisen van de toegewezen taken vanwege problemen: Projecten moeten vanwege planningsaanpassingen, veranderingen in de structuur en vorm van grondgebruik de grondprijzen opnieuw vaststellen; Problemen met juridische documenten voor investeringen, grond, bouwplanning, details en grondsoorten; Er zijn geen gegevens over marktprijzen voor grond, ...

De afdeling Ruimtelijke Ordening en Ontwikkeling van Grondstoffen van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft vastgesteld dat het kader voor grondprijzen en de lijst met grondprijzen zijn opgesteld in overeenstemming met de regelgeving, rekening houdend met gangbare grondprijzen op de markt.

Uit de samenvattende resultaten van Resolutie nr. 19-NQ/TW, waarin de implementatie van de Grondwet van 2013 wordt samengevat, blijkt echter dat tot nu toe enkele wettelijke bepalingen over grondprijzen in de praktijk niet langer effectief zijn. Er zijn enkele beperkingen aan het licht gekomen, zoals het feit dat sommige methoden voor het bepalen van grondprijzen niet geschikt zijn voor de werkelijke omstandigheden van informatie op de markt voor grondgebruiksrechten en niet geschikt zijn voor het staatsbeheer van grondprijzen in de context van een onvolledige database met grondprijzen.

Beleggers 'klagen' over moeilijkheden

Tijdens de workshop gaf de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), een beoordeling van de huidige status van "grondprijsbepaling" om "specifieke grondprijzen te bepalen" volgens de bepalingen van de Grondwet van 2013.

Grondprijsbepalingsaudit voldoet ook aan afbeelding 2 — Deelnemers aan de workshop "Landbeheer en grondwaardering - tekortkomingen in de praktijk en de staatscontrole" in het kader van het forum "Bevordering van economisch herstel en ontwikkeling: kernpunten en de rol van de staatscontrole". Foto: Hoang Tu.

Volgens de heer Le Hoang Chau hebben de Grondwet van 2013 en Besluit 44/2014/ND-CP "5 methoden voor grondwaardering" en "toepassing van methoden voor grondwaardering" vastgelegd, maar deze zijn niet volledig, niet specifiek en sluiten niet aan bij de praktijk. Sommige bepalingen zijn niet echt "standaard", zoals de bepaling van de "aftrekmethode", terwijl dit slechts een berekeningstechniek is van de "vergelijkingsmethode". Ook is er geen bepaling over de "methode voor massale grondwaardering", terwijl de staat in werkelijkheid de "methode voor massale grondwaardering" heeft toegepast op de grondprijzen van het "grondprijskader" of de "grondprijslijst". Ook is de "methode voor aanpassing van de grondprijscoëfficiënt" alleen toegepast op projecten waarbij de percelen en grondkavels een waarde hebben van minder dan 30, 20 of 10 miljard VND volgens de "grondprijslijst", maar niet op projecten waarbij de percelen en grondkavels een hogere waarde hebben.

De toepassing van "grondwaarderingsmethoden" levert geen betrouwbare resultaten op. Bijvoorbeeld, hetzelfde project door dezelfde grondwaarderingsadviesafdeling past twee verschillende "grondwaarderingsmethoden" toe om de grondprijs te bepalen, wat vaak twee verschillende resultaten oplevert met een verschil van ongeveer 20%; of een project door twee grondwaarderingsadviesafdelingen dat dezelfde "grondwaarderingsmethode" toepast om de grondprijs te bepalen, levert ook twee zeer verschillende resultaten op.

De heer Chau gaf een voorbeeld van een stedelijk project in de provincie Binh Thuan, waarbij het eerste overheidsagentschap de grondwaarde schatte op VND 900 miljard, het tweede overheidsagentschap de grond inspecteerde en taxeerde op maximaal VND 1.800 miljard, en het derde overheidsagentschap de grond opnieuw inspecteerde en taxeerde op meer dan VND 3.000 miljard.

Omdat het bepalen van grondprijzen voor veel investeerders problemen oplevert, heeft de heer Le Hoang Chau de zeer belangrijke rol van de Staatscontrole beoordeeld bij het uitvoeren van de taak van het controleren van het werk van "het bepalen van grondprijzen, het taxeren van grondprijzen, het beslissen over grondprijzen" om "specifieke grondprijzen vast te stellen voor het berekenen van grondgebruiksvergoedingen, grondhuren voor projecten waarbij grond wordt gebruikt", om "de nauwkeurigheid en eerlijkheid van openbare financiële informatie, openbare activa of financiële verslagen met betrekking tot het beheer en gebruik van overheidsfinanciën, openbare activa, naleving van de wet en efficiëntie in het beheer en gebruik van overheidsfinanciën en openbare activa te evalueren en te bevestigen".

Zelfs auditing is een probleem.

Staatsauditregio Ik zei dat we momenteel, volgens de regelgeving, vijf methoden voor grondwaardering hanteren. Uit de praktijk van de controle blijkt dat: voornamelijk gemeenten de vergelijkingsmethode gebruiken om specifieke grondprijzen te berekenen bij grondcompensatie; de overschotmethode voor grondwaardering in plangebieden; de inkomensmethode voor de waardering van landbouwgrond en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt voor kleine, laagwaardige percelen.

Veel gemeenten kampen met vertragingen bij de waardering van specifieke grond. De tijd voor het goedkeuren van grondprijzen om grondgebruiksvergoedingen te innen, is vaak veel later dan de tijd voor de grondtoewijzing. Er zijn projecten die twee tot drie jaar hebben geduurd zonder dat de grondprijs was goedgekeurd.

In veel gevallen worden grondprijzen niet of niet tijdig aangepast wanneer planologische aanpassingen de grondprijzen beïnvloeden of wanneer de vijfjarige stabilisatiecyclus van de grondhuurprijs afloopt. De vertraging in de grondwaardering leidt ertoe dat grondgebruiksvergoedingen niet tijdig in de staatsbegroting worden opgenomen.

Audits tonen aan dat bij veel projecten de grondprijzen niet correct werden gewaardeerd – veel lager dan de veilingprijs of de marktreferentieprijs ten tijde van de taxatie. In veel gevallen verlaagde de selectie van ongelijksoortige, vergelijkbare activa, in combinatie met onjuiste kwantificering en aanpassing van verschillende factoren, de waarde van de te taxeren grond.

Er zijn projecten waarbij vergelijkbare activa worden geselecteerd op een tijdstip dat ver verwijderd is van het taxatiemoment, maar waarbij niet wordt gekeken naar de aanpassing van de vergelijkingsprijs aan het niveau op het taxatiemoment. Veel projecten gebruiken prijsinformatie van vergelijkbare activa op basis van de koopovereenkomst bij de notaris, wat de betrouwbaarheid en nauwkeurigheid van de prijsinformatie in de overeenkomst ten opzichte van de werkelijke transactieprijs niet garandeert.

Bovendien ontbreekt het bij veel factoren die bij de waardering worden meegenomen aan een duidelijke basis, of worden ze niet geacht te passen bij de werkelijkheid, zoals: het investeringspercentage, de bezettingsgraad, de standaardwinstmarge van de investeerder, de verkoopprijsratio, de disconteringsvoet voor de kasstroom...

De Staatsaudit van Regio I heeft de praktijk beoordeeld en ontdekte moeilijkheden en tekortkomingen bij het bepalen van de investeringskosten voor ontwikkeling volgens de surplusmethode bij de waardering van grond. De audit toonde aan dat er geen consistentie was tussen de gemeenten: sommige gemeenten baseerden hun berekeningen op investeringspercentages, andere op gedetailleerde ramingen; weer andere gemeenten maakten voorlopige ramingen en eisten een gedetailleerde afrekening.

De rol van de Staatscontrole

Dr. Vu Dinh Anh stelde vast dat grondwaardering in het algemeen en grondwaarderingsmethoden in het bijzonder de laatste tijd een van de belangrijkste controleonderwerpen van de Staatscontrole zijn.

De auditactiviteiten voor deze inhoud moeten nauwgezet voldoen aan de vereisten van het Centrale Besluit inzake de afschaffing van het kader voor grondprijzen (het kader voor grondprijzen zoals vastgelegd in Besluit 96/2019/ND-CP vormt de basis voor gemeenten om grondprijslijsten uit te geven voor de periode 2020-2024). Daarnaast moeten er mechanismen en methoden zijn om grondprijzen te bepalen volgens marktprincipes en moeten de functies, taken en verantwoordelijkheden worden vastgelegd van het agentschap dat verantwoordelijk is voor de vaststelling van grondprijzen.

De centrale overheid ontwikkelt daarom criteria en procedures voor de inspectie en het toezicht op de ontwikkeling van grondprijslijsten door gemeenten. Provinciale volksraden beslissen over, controleren en superviseren de uitvoering van grondprijzen.

“De Staatscontrole voert een audit uit van de grondwaardering, de onafhankelijkheid van de raad voor grondwaardering, de capaciteit van adviesbureaus voor grondwaardering, de capaciteit en ethiek van taxateurs, evenals de naleving van regelgeving die openbaarheid en transparantie waarborgt, zoals: openbare grondprijzen, verplichte transacties via handelsvloeren, betaling via banken, geen contant geld;…” - Dr. Vu Dinh Anh gaf zijn mening over de rol van de Staatscontrole bij het bepalen van grondprijzen.

Bron