Welke factoren zorgen ervoor dat vastgoed in vakantieoorden 'bevroren' blijft?

Er zijn geen duidelijke veranderingen op de markt.

Volgens het recent gepubliceerde rapport van DKRA Group over de vastgoedmarkt in juli 2023 behaalden veel resortvastgoedprojecten niet de verwachte liquiditeit, waardoor de implementatie van de verkoop werd uitgesteld. Om die reden werd in juli slechts één nieuw project te koop aangeboden met 40 producten, een daling van 88% ten opzichte van dezelfde periode.

Opvallend is dat de vraag in deze markt nog steeds erg laag is, met slechts één succesvolle transactie, een daling van 99% ten opzichte van dezelfde periode. DKRA Group merkte op dat de aanbiedingsprijs van deze producten relatief hoog is, in combinatie met de voorzichtige mentaliteit van beleggers, waardoor de liquiditeit nog steeds laag is. Om nog maar te zwijgen van andere factoren zoals legaliteit, rentetarieven en het geringe herstel van de toeristische sector die de liquiditeit van resortvastgoed hebben beïnvloed.

Er zal slechts één resortvilla in juli 2023 worden verkocht. (Foto: DKRA Group)

DKRA verwacht dat vraag en aanbod in de komende maand licht zullen toenemen ten opzichte van juli, maar dat er weinig duidelijke doorbraken zullen zijn. In het segment van resort townhouses/shophouses steeg het nieuwe aanbod in juli ten opzichte van de eerste zes maanden van het jaar, maar werden er slechts twee projecten te koop aangeboden in de volgende verkoopfase. Het aanbod in dit segment is met 75% gedaald ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. De absorptiegraad bleef steken op slechts 1%.

Bij de condotels steeg het aanbod met circa 52% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, met 3 projecten die te koop werden aangeboden, goed voor 405 woningen. Dit aantal is zelfs hoger dan het totale aantal nieuwbouwappartementen dat in het gehele tweede kwartaal van 2023 te koop werd aangeboden, namelijk 378 woningen. Alle nieuwbouwprojecten zijn echter geconcentreerd in de regio Centraal.

Condotel is tevens het segment met de meeste transacties in deze markt, met 113 succesvolle transacties in juli. Het transactievolume is echter nog steeds geconcentreerd in één project; de overige projecten kennen een bescheiden verbruik. Het gaat om projecten met volledige juridische documenten, beheerd door grote merken en met een verkoopprijs van minder dan 50 miljoen VND/m².

DKRA voorspelt ook dat vraag en aanbod de komende maand verder zullen herstellen, maar dat er op korte termijn waarschijnlijk geen grote schommelingen zullen zijn.

Het is onwaarschijnlijk dat vastgoed in vakantieoorden op korte termijn een doorbraak zal kennen.

Wat betreft de verkoopprijzen van resortvastgoed, wordt verwacht dat de primaire markt niet veel schommelingen zal vertonen ten opzichte van vorige maand. Beleggers die producten implementeren, behouden nog steeds renteondersteuningsprogramma's, kortingsincentives tot 50% voor klanten die snel aflossen, aflossingsvrije periodes... Met behoud van incentives wordt verwacht dat vraag en aanbod zich licht zullen herstellen, vooral geconcentreerd in Binh Dinh en Kien Giang .

Volgens het laatste rapport van het Ministerie van Bouw zal het nieuwe aanbod van hotels en resorts in het hele land in het tweede kwartaal van 2023 worden aangevuld met slechts een paar projecten die al zijn geopend en in gebruik zijn genomen. Er is slechts één recent goedgekeurd toeristisch project voor resorttoerisme: het Thematisch Toeristisch Gebied en Resort op de top van de Ba Den-berg (Tay Ninh).

Hoe kun je vastgoed in een resort redden?

Uit enquêtes in een aantal bekende toeristische gebieden in het land blijkt dat verlaten villaprojecten, resortvilla's, appartementencomplexen en kantoorgebouwen zonder klanten veel voorkomen. Veel secundaire investeerders hebben de financiële druk van het gebruik van hefboomwerking moeilijk kunnen dragen en waren niet in staat de cashflow uit het product te benutten. Daarom hebben ze in het verleden ingestemd met de verkoop van hun producten tegen "verstikkende" prijzen.

Veel marktonderzoeken hebben ook aangetoond dat de winstmarge van resortvastgoed momenteel erg laag is, slechts rond de 1%, en dat slechts enkele projecten 4-5% of meer halen. Veel projecten die bij de opening een winst van 8-12% beloofden, kunnen momenteel niet worden uitgevoerd.

Gezien de specifieke aard van resortvastgoed lijkt herstel, net als in andere marktsegmenten, met het wegvallen van rentetarieven en juridische belemmeringen niet voldoende. Het resterende probleem met resortvastgoed is nog steeds dat het aanbod de vraag in de resort- en toerismesector overtreft.

Het aanbod van producten is weliswaar toegenomen, maar het aantal potentiële toeristen is niet evenredig gegroeid. Hierdoor is er een groot verschil tussen vraag en aanbod ontstaan.

Volgens gegevens van het Algemeen Ministerie van Toerisme verwelkomde Vietnam in de eerste zes maanden van het jaar bijna 70 miljoen bezoekers, waaronder 5,6 miljoen internationale bezoekers en bijna 64 miljoen binnenlandse bezoekers. Het aantal internationale bezoekers bedroeg slechts 66% vergeleken met dezelfde periode in 2019, terwijl het aantal binnenlandse bezoekers met een factor 1,4 toenam. De totale inkomsten uit toerisme worden geschat op 343.100 miljard VND, een stijging van 1,45% ten opzichte van dezelfde periode in 2019, toen het 338.200 miljard VND bedroeg.

Nu het aantal internationale toeristen niet echt herstelt, blijft het aanbod van resortvastgoed toenemen. De overaanbodcrisis heeft ertoe geleid dat veel resortproducten in het verleden onbenut zijn gebleven. Veel meningen beweren dat als het aantal potentiële toeristen niet herstelt, of zelfs sterk moet stijgen, de markt voor resortvastgoed zal blijven vastlopen. Dit creëert een vicieuze cirkel: de bevroren markt zorgt ervoor dat de dienstverlening zich niet ontwikkelt en het moeilijk wordt om potentiële toeristen aan te trekken.

Volgens experts lost het redden van de vastgoedmarkt in resorts met juridische en renteoplossingen het probleem slechts oppervlakkig op. Deze maatregelen helpen projecteigenaren en investeerders grotendeels om het vertrouwen in de huidige periode te herwinnen. Maar om de waarde van dit type vastgoed echt te vergroten en de liquiditeit te vergroten, ligt de sleutel nog steeds in de daadwerkelijke vraag.

Investeerders moeten zich daarom, naast hun focus op de verkoop, ook richten op het aanbieden van begeleidende diensten en zich richten op het promoten van hun imago, in combinatie met de toeristische markt om potentiële klanten aan te trekken. Dit zorgt er ook voor dat investeerders meer geïnteresseerd raken in de producten van deze markt en ervoor blijven kiezen om te investeren. Volgens analisten kan dit probleem niet van de ene op de andere dag worden opgelost. Het herstel van de vastgoedmarkt voor resorts zal dus pas eind 2024 of begin 2025 merkbaar zijn.

Bron: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html