Økning i tomtepriser: Mer økonomisk press for bedrifter og privatpersoner

Pham Duc Toan, daglig leder i EZ Real Estate Joint Stock Company (EZ Property), analyserte følgende: Tidligere ble betalingen av arealbruksavgifter beregnet i henhold til relativt stabil praksis. For eksempel var betalingskostnaden for 1 hektar land i provinsene i Norddeltaet bare rundt 10 milliarder VND. Nå endres imidlertid dette tallet hver dag, noe som fører til en situasjon der bedrifter ikke kan forutsi den faktiske kostnaden.

« Det finnes prosjekter som varer i mange år. Da de først startet i 2018–2019, var tomteprisen bare rundt 21–22 millioner VND/m². Men nå, etter justering, kan prisen beregnes opp til 49–50 millioner VND/m². Denne forskjellen gjør bedriftene nesten utmattet », siterte Toan.

I tillegg får prosjekter som er forsinket på grunn av prosedyremessige problemer eller problemer med rydding av tomter ofte omberegnet arealavgiftene sine, eller til og med innkrevd hundrevis av milliarder dong. Mangelen på stabilitet og konsistens i prissetting øker det økonomiske presset på bedrifter ytterligere.

De skyhøye tomteprisene vil sette mange bedrifter under stort økonomisk press. (Illustrasjonsfoto: Minh Duc).

Også diskutert prisliste for tomter Angående den høye justeringen, viste Le Hoang Chau – styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsforening – også til at en bedrift som leide et lager med et areal på 11 000 m² i distrikt 4 (gammelt) i Ho Chi Minh-byen måtte betale 3,3 milliarder VND/år i 2022. Innen 2023 justerte Ho Chi Minh-byen leiefaktoren, og avgiften steg til 7,7 milliarder VND. Ved begynnelsen av 2025, ved å anvende den nye tomteprislisten i henhold til prosentsatsen, økte kostnaden til mer enn 21 milliarder VND/år, 3 ganger høyere enn året før og 7 ganger høyere enn i 2022.

Denne realiteten fører til at bedrifters faste kostnader øker betydelig, noe som direkte påvirker kontantstrøm, produksjon og forretningsplaner samt konkurranseevnen i markedet.

Ifølge ham har Ho Chi Minh-byen justert tomteprisene tre ganger de siste tre årene, og dermed har bedrifter måttet møte tre store endringer i økonomiske forpliktelser knyttet til tomter i retning av å betale mer skatter og avgifter.

« Dette legger et stort økonomisk press på bedrifter. Med økte tomtepriser kan byen kanskje hente inn budsjettinntekter de neste fem årene, men etter det vil bedrifter og investorer «flykte» til andre steder», sa Chau.

I tillegg sa Chau at landprisen er økonomiens innsatskostnad. Det finnes mange løsninger for å redusere boligprisene, der staten må finne en rimelig inntektskilde fra land.

Herr Nguyen Quoc Hiep – styreleder i Vietnams entreprenørforening – delte samme syn og sa åpent at selv om jordloven tydelig angir prinsippet om å sikre interesseharmoni mellom staten, brukere av land og investorer, har man i dagens metode for beregning av landpriser ikke tatt hensyn til interessene til bedrifter generelt, bedrifter som bruker og leier ut land, og eiendomsbedrifter spesielt.

« Det finnes tilfeller der tomteprisene har økt med 40 % i løpet av bare ett år, og det har vært beslutninger om tildeling av land i samme område, på samme tomt, men med fire måneders mellomrom, raskere enn inflasjonen », tok Hiep opp spørsmålet.

Ifølge Hiep vil antallet prosjekter reduseres når alle bedrifter blir påvirket av stigende tomtepriser, og de vil ikke være i stand til å skape bærekraftige inntekter for lokalsamfunnet.

Mennesker bærer også byrden

Ifølge advokat Nguyen Van Dinh vil høye priser gjøre land til en ressurs for utvikling. Budsjettet vil samle inn mer fra land, og folk hvis land gjenvinnes vil bli kompensert på en mer passende måte. Dette vil imidlertid også føre til en økning i den økonomiske byrden for folk når de betaler bruksavgifter for land, inntektsskatt fra overføring av bruksrettigheter for land, tinglysingsavgifter osv.

Mer spesifikt fører økningen i landpriser også til at folks kostnader knyttet til arealbruk øker. For eksempel er den første utstedelsen av sertifikater, tillatelse til å endre arealbruksformål for husholdninger og enkeltpersoner; årlig grunnleie; beregning av arealbruksskatt; tinglysingsavgifter og spesielt inntektsskatt fra overføring av arealrettigheter ... alle basert på landprislisten.

Hvis prislisten for tomter dobles, vil arealavgiftene, skattene, gebyrene, avgiftene ... som folk må betale bli dobbelt så høye, selv om dette er en stor gruppe emner. Prislisten for tomter vil garantert ha en bred og omfattende innvirkning.

Derfor er det et vanskelig problem å prise land for å få en «nøytral» landprisliste, som bidrar til å harmonisere interessene mellom subjektene. Advokat Nguyen Van Dinh mener at justering av juridiske dokumenter om skatter, avgifter, gebyrer ... i arealbruk vil bidra til å overvinne ulempene forårsaket av økende landpriser, beskytte mennesker, spesielt sårbare grupper, bidra til å opprettholde sosial stabilitet, men fortsatt gjøre land til en utviklingsressurs.

Folk blir også påvirket når landprisene øker. (Illustrasjonsfoto: Minh Duc).

Vietnam Real Estate Association (VNREA) påpekte også en realitet, at land er et viktig innsatsmateriale for produksjon og næringsliv, og landpris er en direkte faktor som utgjør kostnadene for produkter gjennom arealbruksavgifter, landleie, kompensasjonskostnader for rydding av tomter for bedrifter, investorer så vel som enkeltpersoner.

Tomtepriser i henhold til tomteprislisten vil påvirke mulighetene for tilgang til tomter for bedrifter, investorer, innsatskostnader, produktpriser og bedriftenes konkurranseevne.

VNREA sa også at kjedereaksjonen fra stigende tomtepriser også kan føre til at eiendomsmarkedet stagnerer, noe som vil påvirke relaterte sektorer som bygg, materialer, finans, bank osv. negativt, og dermed påvirke vekstmålet og den makroøkonomiske stabiliteten. Hvis prisene bestemmes på en rimelig måte, vil det bidra til veksten i brutto regionalproduktet (BRDP).

Ifølge foreningen vil den kraftige økningen i tomtepriser også legge stort press på offentlige investeringskostnader og fremdriften i infrastrukturprosjekter. Når tomtekostnadene øker, risikerer byens viktigste infrastrukturprosjekter å bli overskredet, noe som fører til vanskeligheter med å balansere budsjettet.

Samtidig kan den langvarige forhandlings- og kompensasjonsprosessen forsinke implementeringsfremdriften, noe som påvirker effektiviteten av offentlige investeringer og målet om synkron infrastrukturutvikling som lokaliteten prioriterer å fremme i den kommende perioden.

Økningen i landpriser i henhold til landprislisten vil føre til økonomisk press på personer og bedrifter som bruker land på grunn av den kraftige økningen i økonomiske forpliktelser (leie av landbruk, omdanningsgebyr for arealbruk, landrelaterte avgifter og gebyrer). Samtidig vil det også øke byrden på statsbudsjettet ved implementering av kompensasjon, støtte og gjenbosetting.

Eiendomsmeglerforeningen er også bekymret for at eiendomsmarkedet for tiden er inne i en skjør gjenopprettingsprosess, at mange bedrifter må omstrukturere, og at kapitalstrømmene er begrensede. Økende tomtepriser på dette tidspunktet kan skape en «dobbel byrde», som bremser markedets gjenoppretting.

Derfor mener VNREA at økninger i tomtepriser må ha en rimelig plan, gitt den skjøre oppgangen i eiendomsmarkedet. Plutselige justeringer kan ha en negativ innvirkning på relaterte sektorer som bygg, materialer, finans og bankvirksomhet, og dermed påvirke vekstmålet og den makroøkonomiske stabiliteten.

Førsteamanuensis Dr. Tran Kim Chung – tidligere visedirektør for Central Institute for Economic Management – anbefalte å fokusere på å samle inn informasjon om landpriser på en nøyaktig og transparent måte. Spesielt må informasjonen samles inn fra ulike kilder, som faktiske transaksjoner, landauksjoner, prisrådgivningsaktiviteter...

Denne prosessen må gjøres regelmessig og kontinuerlig for å oppdatere markedssvingningene. I tillegg må det være en streng kontrollmekanisme for å sikre ærligheten i informasjonen, spesielt når det gjelder deklarering av kjøps- og salgspriser for land.

« Det må finnes en omfattende utforming av soneinndeling for landpriser for å bygge et realistisk kart over landpriser. Unngå utjevning i soneinndeling og oppdelinger i forskrifter om landpriser. Det er nødvendig å bygge vektede og realistiske indekser », understreket førsteamanuensis dr. Tran Kim Chung.

Kilde: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html