Luksuseiendom dominerer markedet.

Innen en radius på 4–5 km fra Ho Chi Minh-byens sentrum er det nesten ingen prosjekter priset under 100 millioner VND/m².

Markedet for eksklusive og luksuriøse eiendommer opplever en sterk og vedvarende prisøkning.

Forskjellen er åpenbar.

På et nylig boligseminar uttalte Vo Huynh Tuan Kiet, direktør for boligmarkedet hos CBRE Vietnam, at prisene på leiligheter i førstehåndsmarkedet i Ho Chi Minh-byen og Hanoi har økt med 35–45 % det siste året. Bare i tredje kvartal fortsatte leilighetsprisene i Ho Chi Minh-byen å stige med ytterligere 15–18 %, noe som bringer gjennomsnittsprisen til omtrent 90 millioner VND/m². Det er verdt å merke seg at omtrent 70 % av det nye tilbudet i år tilhører high-end- og luksussegmentene, noe som indikerer et klart misforhold med de faktiske boligbehovene til majoriteten av befolkningen.

Et luksusleilighetsprosjekt for de ultrarike i hjertet av Ho Chi Minh-byen.

Data fra Knight Frank Vietnam viser også en lignende trend, med en gjennomsnittlig primærpris på leiligheter i Ho Chi Minh-byen som nærmer seg 96 millioner VND/m², en økning på nesten 9 % sammenlignet med samme periode i fjor. Av disse var nesten 60 % av leilighetene som ble tilbudt for salg priset over 100 millioner VND/m², mens resten hovedsakelig lå over 60 millioner VND/m². Overskuddet av luksusleiligheter som overskygger mellom- og øvre segmenter, fører til at prisene kontinuerlig setter nye rekorder i 2025.

Observasjoner viser at mange store utbyggere siden begynnelsen av året kontinuerlig har lansert eksklusive prosjekter i sentrale områder av Ho Chi Minh-byen. Innenfor en radius på 4–5 km fra det nye byområdet Thu Thiem og sentrum er det nesten ingen prosjekter priset under 100 millioner VND/m². Dette begrenser ytterligere mulighetene for middelklassekunder til å få tilgang til bolig.

I Hanoi viser en rapport fra One Mount Group at markedet i løpet av de første ni månedene av 2025 registrerte omtrent 20 000 nye leiligheter med en gjennomsnittspris på 86 millioner VND/m² (eksklusive mva. og vedlikeholdsavgifter). High-end-segmentet sto for 62 % av tilbudet, mens luksussegmentet sto for 38 %. Det er verdt å merke seg at fem store utviklere – Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Vietnam og Sun Group – sto for 74 % av leilighetene som ble tilbudt for salg. Den primære absorpsjonsraten for denne gruppen var i gjennomsnitt 86 %, noe som gjenspeiler at kjøpekraften fortsatt er konsentrert om store merkevarer.

I Ho Chi Minh-byen er polariseringen også tydelig, med over 80 % av det nye tilbudet som tilhører Dat Xanh Group, Gamuda Land og Masterise Homes. Disse tre merkene dominerer ikke bare tilbudet, men skaper også betydelig likviditet, med en gjennomsnittlig absorpsjonsrate på omtrent 84 %. Eksperter mener imidlertid at god kortsiktig likviditet ikke er nok til å eliminere langsiktige risikoer dersom markedet fortsetter å favorisere high-end-segmentet i stor grad, mens rimelige boliger fortsatt er mangelvare.

Det er ikke en tilfeldig forekomst.

Herr Vo Huynh Tuan Kiet mener at en «eiendomsboble» absolutt kan oppstå selv når markedet mangler tilbud, hvis spekulativ kapital strømmer inn for mye, investorer hamstrer eiendommer og setter kortsiktige profittforventninger som langt overstiger den faktiske absorpsjonskapasiteten. Han mintes perioden fra 2007–2011, da eiendomsprisene steg kraftig, kreditten ble strammet inn og markedet falt i en langvarig frossen tilstand. «Med den eskalerende trenden i high-end- og luksussegmentene for tiden, vil risikoen for metning være til stede hvis prisene fortsetter å bli presset til urimelige nivåer, som 200–250 millioner VND/m²», advarte denne eksperten.

Ifølge Tran Minh Tien, direktør for markedsundersøkelses- og kundeinnsiktssenteret i One Mount Group, er den økende konsentrasjonen av boligtilbud i hendene på store utbyggere ikke en tilfeldighet. I sammenheng med stadig strengere lovbestemmelser, høye kapitalkostnader og stadig strengere krav til prosjektkvalitet, er det bare bedrifter med sterke økonomiske ressurser, systematisk prosjektutviklingserfaring og gode risikostyringsevner som er i stand til å implementere eksklusive og luksuriøse prosjekter.

Motsatt fortsetter tilbudet av mellomklasse- og rimelige boliger å være lite. De fleste nye prosjekter som lanseres faller inn i high-end- og luksussegmentene, noe som gir reelle kjøpere, spesielt de med middels inntekt, så godt som ingen valgmuligheter. Dette bidrar til høyere boligpriser og øker gapet mellom etterspørsel og overkommelighet.

I denne sammenhengen mener økonom Dr. Can Van Luc at for at eiendomsmarkedet skal utvikle seg mer stabilt, må regjeringen og relevante departementer og etater fortsette å forbedre institusjonene knyttet til areal, planlegging og eiendom. En sterk implementering av løsninger for sosialboliger, inkludert dekret 261/2025/ND-CP og dekret 302/2025/ND-CP om opprettelse av det nasjonale boligfondet, er et presserende behov for å kjøle ned boligprisene, spesielt for boliger for middel- og lavinntektstakere.

Samtidig er det nødvendig å diversifisere kapitalkildene for eiendomsmarkedet, raskt etablere et nasjonalt boligfond og eiendomsinvesteringsfond (REIT-er), og studere en passende eiendomsskatteplan for å dempe spekulasjon og skape ressurser for bærekraftig boligutvikling.

Fra et forretningsperspektiv mener Dr. Can Van Luc at investorer må fortsette å restrukturere driften sin, kontrollere kontantstrømsrisiko, forfallende gjeld og kostnader strengt. Bedrifter må også proaktivt benytte seg av statlige støtteprogrammer, spesielt de for utvikling av sosialboliger og infrastrukturinvesteringer, for å diversifisere produktporteføljene sine og redusere avhengigheten av high-end-segmentet. «Det presserende problemet er at bedrifter må samarbeide for å bringe boligprisene til et mer rimelig nivå. For tiden har boligprisene i Vietnam økt med omtrent 59 % mellom 2019 og 2024. Innen 2025 vil vietnamesere trenge en gjennomsnittlig inntekt på 25,8 år for å kjøpe en leilighet, og er rangert som nummer 9 blant over 100 undersøkte land, noe som viser at tilgang til bolig blir stadig vanskeligere», understreket Dr. Can Van Luc.

Kjøpere har redusert sin «spekulative» kjøp.

Ifølge en undersøkelse fra One Mount Group går eiendomsinvestorer fra en kortsiktig investeringstankegang til langsiktig akkumulering av eiendeler. I stedet for å «spekulere» for rask profitt, prioriterer kjøpere i økende grad trygge eiendommer med stabil verdi og minimale svingninger over tid. I denne sammenhengen blir utviklerens omdømme en nøkkelfaktor, vurdert gjennom tre kriterier: transparente juridiske prosedyrer og evnen til å gjennomføre prosjektet fullt ut; et anerkjent partnerøkosystem, fra entreprenører og konsulenter til garantibanker; og driftskapasitet etter overlevering. Dette betyr at en høy salgspris kun er en nødvendig betingelse, mens effektiv drift er den avgjørende faktoren for prosjektets bærekraftige appell.

Kilde: https://nld.com.vn/bat-dong-san-cao-cap-chiem-the-ap-dao-196251215213643806.htm