"Tar pulsen" på Hanois eiendomsmarked

I en kommentar til hovedstadens eiendomsmarked ved årets slutt sier observatører at leiligheter fortsatt er det segmentet som leder kontantstrømmen. I tillegg vil investeringsorienterte typer som tomter snart gjenopplives.

Segmentet med reell etterspørsel er fortsatt hett

Ifølge Nguyen Quoc Anh, visedirektør i Batdongsan.com, har leiligheter i den senere tid vært den ledende typen «bølge» i løpet av markedets gjenopprettingsperiode. Når markedet går inn i en stabil fase, må imidlertid leilighetene gi fra seg sin «stjerneposisjon» til andre segmenter.

«I tidligere sykluser, da markedet gikk inn i en stabil utviklingsfase, med 100 VND investert, ville leiligheter bare tjene 136 VND, men med tomt ville det tjene opptil 300 VND», delte herr Quoc Anh.

Visualiseringen ovenfor viser at leiligheter, på ulike stadier av markedet, selv om de har gode fortjenestemarginer, ikke er den mest attraktive investeringstypen. Hvis dagens marked opererer i henhold til reglene i tidligere svingningssykluser, vil leiligheter, etter overoppheting, bevege seg sidelengs og vokse saktere sammenlignet med andre segmenter.

EIENDOMSPRISEN I NABOPROVINSENE TIL HANOI BLIR OPPVARMET

Ikke bare forstedene i Hanoi , men også eiendomsmarkedet i provinsene rundt hovedstaden er noe mange investorer ser på. Le Dinh Chung, administrerende direktør i SGO Homes, påpekte årsaken til dette: Siden eiendomsprisene i indre by er for høye, omdirigerer mange investorer pengene sine til nærliggende provinser og byer.

«Markedet i provinsene rundt Hanoi viser positive tegn til bedring, med mange områder som stiger utover det gamle prisnivået. For tiden sikter investorer seg inn på eiendom rundt to økonomiske akser, inkludert aksen Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc og aksen Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Dette er alle områder med mye rom for utvikling, god trafikkinfrastruktur og tilknytning til industriparker», informerte Chung.

Herr Quoc Anh spår at leiligheter fortsatt vil være et lyspunkt i markedet det neste året, mens andre segmenter som eneboliger og rekkehus vil være hetere fra begynnelsen av neste år. Investeringsorienterte typer vil se en jevn økning i transaksjonsvolumet fra midten av 2025.

Nguyen Thac Cuong, visedirektør i Mai Viet Land, sa også at eiendommer som dekker eiendomsbehovene selges til svært høye priser, uten tegn til nedgang i nær fremtid. Fra nå og frem til første halvdel av neste år vil segmenter som utnytter kontantstrøm, som leiligheter og villaer i indre by, fortsette å lede markedsoppgangen.

På samme måte kommenterte Le Dinh Chung, daglig leder i SGO Homes, at fra nå og frem til 2025 vil prisen på private hus og leiligheter fortsette å øke, men i en moderat takt, i stedet for å øke dramatisk som tidlig i 2024.

Fra et annet perspektiv analyserte Phan Le Thanh Long, administrerende direktør i AFA Group og medgründer av Vietnam Financial Advisors Community (VWA), at prisnivået på leiligheter i Hanoi vil bli justert for å bli mer balansert med folks inntekt. Dette vil imidlertid bare skje hvis antallet sosiale boligprosjekter i hovedstaden er tilstrekkelig til å dekke folks behov i løpet av de neste fem årene.

Advarsel ved investering i eiendom i utkanten av byen

Basert på utviklingen i tidligere sykluser er tiden ennå ikke inne for tomtemarkeder. Realiteten viser imidlertid det motsatte, ettersom boligsegmentet har vært kontinuerlig ettertraktet siden første halvdel av dette året. Mange steder har hatt «ufattelige» prisøkninger.

Le Dinh Chung forklarte dette fenomenet ved å si at dette bare er lokale feberfaktorer, investorer som ikke kan kjøpe leiligheter på grunn av mangel på nye prosjekter, så de tyr til tomter. I tillegg kommer det også av det faktum at mange lokale myndigheter setter startprisen når auksjonssalget av tomter ikke er høy.

«Nylige auksjoner av tomter i forstedene har fått mye oppmerksomhet fra investorer fordi startprisen og det nødvendige depositumet er relativt lavt (startprisen for mange tomter er mindre enn 10 millioner VND/m2). Dette er også et smutthull for spekulative investorer. Dette har skapt negative konsekvenser, og presset landprisnivået i markedet til et altfor høyt nivå», sa Chung om den siste utviklingen i landmarkedet.

Ifølge herr TN, en person som deltok i landauksjoner i distriktene Thanh Oai og Hoai Duc, vil ikke «landjakt»-grupper våge å by like høyt som før i fremtiden. Fordi hvis de setter en veldig høy pris for å vinne auksjonen, vil disse tomtene være svært vanskelige å selge.

«Saken med tap av depositum for 55/68 tomter i Thanh Cao kommune (Thanh Oai-distriktet) er en mislykket investering fra disse gruppenes side, da de feilvurderte markedet. Tomteprisen var for høy, noe som gjorde det vanskelig for meglere å selge til en høyere pris, og til slutt måtte de gi avkall på depositumet. Man kan si at de tapte kapital i avtalen i Thanh Oai», bekreftet herr TN.

Ifølge herr TN overstiger eiendomsmarkedet i forstedene til Hanoi sin reelle verdi mange ganger. Det finnes hus i smug i Tien Yen kommune (Hoai Duc-distriktet), der auksjonen fant sted, med tomter priset til 133 millioner VND/m2. Prisen ble «oppblåst» til 60–70 millioner VND/m2, like dyrt som prisen på leiligheter i indre by.

«Eiendom i forstedene er ikke et sted for nybegynnere i investorer. Dersom markedet går ned, trenger hus/tomter i indre by bare å kutte tapene med omtrent 30 % for å finne kjøpere, men i forstedene, selv om investorene reduserer prisen med 50 %, vil det fortsatt være vanskelig å selge», advarte TN.

Herr Nguyen Quoc Anh har også en lignende oppfatning. Ifølge ham er likviditeten relativt begrenset, selv om prisen på investeringssegmenter som tomter kan øke 2–3 ganger i løpet av noen år, og prisen kan falle sidelengs over lengre tid når markedet bremser opp.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html