Naturressurs- og miljødepartementet forklarer forslaget om å forlate overskuddsmetoden for verdsettelse av land

[annonse_1]

Departementet for naturressurser og miljø foreslår tre metoder for verdsettelse av land

Departementet for naturressurser og miljø opplyste at dette byrået nettopp har sendt en offisiell rapport til Justisdepartementet med forespørsel om vurdering av dekretet som endrer og utfyller en rekke artikler i dekret nr. 44/2014/ND-CP om landpriser og dekret nr. 10/2023/ND-CP om endring og utfylling av en rekke artikler i dekreter som veileder implementeringen av jordloven.

Det er verdt å merke seg at Departementet for naturressurser og miljø (TNMT) i innholdet i utkastet til dekret foreslo å endre og supplere verdsettelsesmetoden for land i retning av å regulere tre verdsettelsesmetoder for land, inkludert: sammenligningsmetode, inntektsmetode og metode med justeringskoeffisient for landpris.

Sammenlignet med dekret nr. 44/2014/ND-CP har dekretutkastet dermed redusert to metoder for verdsettelse av eiendom. Mer spesifikt integrerer det fradragsmetoden i sammenligningsmetoden og bruker ikke overskuddsmetoden for å verdsette eiendom.

I sin rapport fra Departementet for naturressurser og miljø ble dette forklart ved at overskuddsmetoden er en metode for verdsettelse av eiendom ved å beregne den totale antatte utviklingsinntekten for eiendommen minus den totale antatte utviklingskostnaden.

Følgelig må beregningen av den totale antatte utviklingsinntekten for eiendom baseres på: Overføringspris, leiepris, salgstidspunkt, salgsrate, trender og svingninger i overføringspris, fremtidig leiepris, utleiegrad... og må diskontere kontantstrømmen til verdsettelsestidspunktet i henhold til bankens utlånsrente. Beregningen av den totale antatte utviklingskostnaden for eiendom, i tillegg til å være basert på normer og enhetspriser utstedt av kompetente statlige etater, avhenger også av byggetid, byggerate for hvert år, betingede kostnader, lånerentekostnader, investorfortjeneste tatt hensyn til risikofaktorer, annonserings- og salgskostnader...

Ifølge Departementet for naturressurser og miljø er beregningen av de ovennevnte antatte faktorene for totale utviklingsinntekter og totale utviklingskostnader svært komplisert, verdsettelsesresultatene er usikre, unøyaktige og har store feil (for samme tomt vil bare det å endre én indikator i de antatte faktorene endre verdsettelsesresultatene), og er lett å utnytte og utgjør en risiko for takseringsarbeidere og de som bestemmer spesifikke tomtepriser på steder. Dette er hovedårsaken til vanskeligheter og forsinkelser i å bestemme, taksere og ta spesifikke beslutninger tidligere.

På den annen side, i eiendomsbransjen, eksisterer tomt alltid først, og prisen bestemmes før prosessen med å opprette fast eiendom. Derfor er det upassende å anta at man kan estimere verdien av fast eiendom i fremtiden og deretter bestemme tomteprisen, slik at tomteprisen avhenger av investorens eiendomshandelsmetoder og ikke gjenspeiler den sanne markedsverdien av tomten.

I henhold til ånden i resolusjon 18-NQ/TW må metoden for å bestemme landpriser sikre samsvar med markedsprinsipper. Derfor anvender ikke utkastet til dekret overskuddsmetoden for å bestemme landpriser for å beregne de økonomiske forpliktelsene til landbrukere og kompensasjon når staten gjenvinner land, noe som er i samsvar med partiets politikk.

I innspillet fra Departementet for naturressurser og miljø sto det at for å overvinne begrensningene ved å ikke anvende overskuddsmetoden, har utkastet til dekret endret og supplert innholdet i sammenligningsmetoden, der den veileder verdsettelsen av tomter og landområder som ennå ikke er investert i teknisk infrastruktur, på grunnlag av å kombinere fradragsteknikken for å trekke fra kostnadene for investeringer i teknisk infrastruktur. Samtidig er den supplert med forskriften om at ved fastsettelse av tomtepriser må den årlige justeringskoeffisientmetoden brukes til sammenligning og verifisering for å sikre nøyaktigheten av resultatene av tomteverdivurderingen.

«Reguleringen av tre metoder for verdsettelse av land (komparativ, inntekt, justeringskoeffisient for landpris) har sikret dekning av alle saker om verdsettelse av land som gjelder statlig forvaltning av land», heter det i innspillet fra Naturressurs- og miljødepartementet.

Mange mener det er bekymring for prosjekt-"blokkering" hvis overskuddsmetoden forlates for å verdsette tomter.

Mange mener det er bekymring for at dersom overskuddsmetoden forlates, kan det gjøre det vanskelig for prosjekter å verdsette tomter, noe som kan føre til overbelastning.

Ifølge eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh -byen har opptil 87 % av prosjektene i byen nylig blitt verdsatt ved hjelp av overskuddsmetoden.

«Overskuddsmetoden er en vitenskapelig og internasjonalt anerkjent metode for verdsettelse av land. Vi anbefaler på det sterkeste at departementet for naturressurser og miljø og regjeringen opprettholder overskuddsmetoden for verdsettelse av land», foreslo Le Hoang Chau – styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening.

Representanten for Vietnams verdsettelsesforening sa at overskuddsmetoden er egnet for verdsettelse av landområder i nye utviklingsprosjekter. Andre verdsettelsesmetoder er ikke kvalifisert for bruk. Hvis den forlates, kan det gjøre det vanskelig å verdsette landområder for prosjekter, noe som kan føre til overbelastning.

«Hver metode passer for ulike typer. For eksempel brukes sammenlignings- og inntektsmetodene til å bestemme tomtepriser for nåværende bruk. Overskuddsmetoden brukes til å bestemme tomtepriser for fremtidig bruk. Metoden for bestemmelse av nåværende tomtepriser kan ikke brukes på fremtiden. I markedet har ikke alle prosjekter lignende eiendeler til å anvende sammenligningsmetoden. Hvis overskuddsmetoden forlates, vil det være svært vanskelig å bestemme tomtepriser for utviklingsprosjekter», sa Nguyen Tien Thoa, styreleder i Vietnam Valuation Association.

Ifølge rapporter fra lokalsamfunn har tilbudet av nye boligprosjekter i løpet av årets første seks måneder sunket kraftig. Hovedårsaken er juridiske problemer, inkludert verdsettelse av tomter. Bedrifter mener at statsministerens melding om å fjerne vanskeligheter med verdsettelse av tomter er et viktig grunnlag for at departementet for naturressurser og miljø og lokalsamfunnene skal gjennomgå og revurdere systemet med relaterte juridiske dokumenter, spesielt metoder for verdsettelse av tomter, for å få til synkrone justeringer som er mest mulig egnet for markedet.

Basert på meninger fra bedrifter og foreninger deler også Vietnams føderasjon for handel og industri (VCCI) synspunktet om at det å eliminere overskuddsmetoden gjør verdsettelse av land vanskelig.

VCCI understreket at sammenligningsmetoden har begrensninger når det gjelder sammenligningsdata, fordi transaksjonsinformasjon ofte er vanskelig å sammenligne med eiendommen som skal verdsettes. Dette krever mye tydelig og nøyaktig transaksjonsinformasjon, mens i virkeligheten er transaksjonsprisen på papiret og den faktiske transaksjonsprisen ofte ikke den samme. Metoden med justeringskoeffisient for tomtepris har også lignende begrensninger basert på sammenligningsdata, og står også overfor mangler når det gjelder informasjon og inndata.

VCCI mener også at overskuddsmetoden er en av eiendomsverdivurderingsmetodene som brukes av profesjonelle verdsettelsesorganisasjoner, spesielt ved verdsettelse av tomter med utviklingspotensial. Dette betyr at tomteverdien er beregnet for å oppnå best og mest effektiv bruk, i samsvar med markedsprinsipper. Fjerning av overskuddsmetoden i utkastet kan føre til inkonsekvens i juridiske dokumenter knyttet til eiendomsverdivurdering. Med målet om statlig forvaltning å beholde overskuddsmetoden i tomteverdivurderingsmetoden foreslått av VCCI, kan fjerning av overskuddsmetoden føre til vanskeligheter i prosessen med å implementere tomteverdivurdering.

[annonse_2]
Kilde