Det er nødvendig å beregne fortjenesten for investorer riktig og fullstendig i dekretet om tomtepriser.

[annonse_1]

DNVN – I en kommentar til utkastet til regjeringens dekret om landpriser, understreket Vietnam Valuation Association (VVA) behovet for å beregne fortjenesten for investorer korrekt og fullstendig.

Investorens fortjeneste bør beregnes ut fra bruksavgift for areal.

Departementet for naturressurser og miljø ber om kommentarer til regjeringens utkast til dekret om tomtepriser (utkastet) som veileder implementeringen av jordloven fra 2024, med mye viktig innhold knyttet til verdsettelse og taksering av tomter.

Det vurderes at utkastet til dekret aktivt har absorbert kommentarer fra eksperter, profesjonelle sosiale organisasjoner som VCCI og profesjonelle foreninger som Vietnam Valuation Association angående verdsettelse av land og relaterte spørsmål.

Etter at utkastet til dekret ble kunngjort, sendte Vietnam Valuation Association nylig en skriftlig kommentar for å fortsette å fullføre det i en omfattende retning, der de understreket behovet for å beregne fortjeneste for investorer korrekt og fullstendig.

Punkt c, paragraf 3, artikkel 8 i utkastet fastsetter: «Investorens fortjeneste (inkludert egenkapitalkostnader og lånekostnader) beregnes som en prosentandel av byggeinvesteringskostnadene spesifisert i punkt a i denne paragrafen».

VVA mener at ovennevnte regulering er urimelig fordi den ikke korrekt og fullstendig beregner fortjenesten for hele prosjektet i henhold til overskuddsmetoden for investoren. Ifølge VVA må investorens fortjeneste beregnes ut fra den totale kostnaden investoren må bruke for å fullføre prosjektet inntil produktet er solgt for å generere inntekter.

Følgelig inkluderer den totale kostnaden alle kostnader i punkt a og b, punkt 3, spesielt inkludert «arealbruksavgift» som er den opprinnelige investeringskostnaden som investoren må betale for å oppfylle økonomiske forpliktelser overfor staten.

VVA mener at investorenes fortjeneste bør beregnes basert på bruksavgifter for arealer.

VVA forklarte argumentet om at investorenes fortjeneste må beregnes basert på arealbruksavgifter, og sa at investorenes fortjeneste, slik den er fastsatt i utkastet, kun er fortjeneste fra eiendomsutvikling (arealutviklingsinvestering), ikke fortjeneste fra totale investeringskostnader inkludert arealbruksavgifter pluss investeringskostnader for eiendomsutvikling.

Derfor mener VVA at det å kun beregne fortjenesten på kostnaden for et investeringstrinn i den totale kostnaden for alle investeringstrinn for å danne eiendelsverdien ikke er i samsvar med prinsippet om prisdannelse når man anvender verdsettelse etter selvkostmetoden kombinert i overskuddsmetoden for å verdsette eiendeler.

Dessuten, hvis investorens fortjeneste ikke beregnes ut fra arealbruksavgiften som må betales, er det en fornektelse av prinsippet om «tidsverdi av penger» på grunn av alternativkostnader, inflasjon, risiko og prinsippet om «fremtidig verdi av penger» når folk med penger investerer i et hvilket som helst forretningsfelt.

Når det gjelder forskriften «Totale utviklingskostnader for tomter og landområder spesifisert i denne klausulen inkluderer ikke kompensasjon, støtte og gjenbosettingskostnader i henhold til planen godkjent av kompetente myndigheter», må den ifølge VVA også vurderes og avklares.

Spesifikt, ifølge VVA, må ovennevnte innhold reguleres i retning av «Hvis investoren får trukket fra kompensasjon og kostnader til rydding av tomt fra staten fra de økonomiske forpliktelsene overfor staten i henhold til planen som er godkjent av kompetent myndighet, vil det ikke bli inkludert i den totale utviklingskostnaden».

Sørg for korrekt og fullstendig beregning av verdien av eiendeler knyttet til tomt

I punkt a, klausul 3, artikkel 6 i utkastet om formel for å bestemme nåverdien av eiendeler knyttet til tomt, foreslår VVA å vurdere å bruke både «avskrivningsverdi» og «amortisering».

For å forklare anbefalingen ovenfor, ifølge VVA er avskrivninger av eiendeler og slitasje relatert til hverandre, slitasje fører til avskrivninger, men i hovedsak er de forskjellige.

Avskrivninger er et objektivt fenomen, en naturlig egenskap ved eiendeler, verdien deres vil gradvis synke over tid. Avskrivninger er imidlertid et subjektivt mål forvalteren bruker for å gjenvinne den avskrevne verdien av eiendelen.

«I henhold til internasjonal praksis og gjeldende forskrifter i Vietnam er avskrivningsmetoden og avskrivningsmetoden forskjellige. Derfor kan det føre til forskjellige resultater, og hvis to konsulentenheter bestemmer prisen på samme tomt, beregner én enhet etter avskrivning, én enhet beregner etter avskrivning ... resultatene av beregningen av tomteprisen vil være forskjellige», kommenterte VVA.

Derfor, ifølge VVA, skal minussiden (-) av formelen ovenfor bare bruke ett kriterium for beregning, enten avskrivninger eller amortiseringer, og normalt sett bruker man «avskrivninger» for å bestemme eiendelsprisen på verdsettelsestidspunktet.

I tillegg foreslo VVA også å presisere bestemmelsen i punkt b, paragraf 3 i utkastet til forskrift, som sier: «Dersom flerårige trær ennå ikke har nådd hogsttid på verdsettelsestidspunktet, bestemmes nåverdien av eiendommen knyttet til tomten av de totale kostnadene som er investert i planting og stell frem til verdsettelsestidspunktet.»

«Forskriften ovenfor definerer ikke tydelig hvilket ansvar enheten har som må fastsette nåverdien av eiendeler knyttet til tomt, enten det er konsulentenheten, kunden hvis eiendeler skal verdsettes som leverer dataene, eller den kompetente myndigheten... Derfor er det lett å føre til juridiske problemer når man bruker dataene», kommenterte VVA og foreslo at utkastkomiteen burde avklare ytterligere.

Torsdag

[annonse_2]
Kilde