Advarsel om å utnytte landauksjoner til spekulasjon, 4 tilfeller av inngrepet land vurderes for utstedelse i rød bok

Binh Duong auksjonerer bort dusinvis av tomter med «gulljord», prisen for å konvertere jordbruksland til boligland i henhold til den nye loven, 4 tilfeller av inngrep og brudd på loven er vurdert for røde bøker ... er de siste eiendomsnyhetene.

Eiendom: Auksjonert tomt i Hoai Duc-distriktet, Hanoi . (Kilde: Vietnamnet)

Advarsel om å utnytte tomteauksjoner til å spekulere og presse opp prisene

De siste dagene har offentlighetens oppmerksomhet vært rettet mot auksjonen av 19 tomter i Long Khuc-området (Tien Yen kommune, Hoai Duc-distriktet, Hanoi). Vinnerprisen regnes som en "rekord" sammenlignet med tidligere priser i noen forstadsdistrikter i Hanoi, opptil 133,3 millioner VND/m2. Mange "landmeglere" har annonsert for å selge tomter som forventes å bli auksjonert bort med en differanse på 200 millioner VND eller mer.

Ifølge informasjon fra Lao Dong kommenterte eiendomsekspert Dinh Minh Tuan: «Med auksjonsprisen som er 2 til 3 ganger høyere enn gjennomsnittet, har folk som eier land i området en mentalitet som presser opp salgsprisen på landet sitt. Den plutselige høye landprisen kan også skape en trend med landspekulasjon, når mange skynder seg å kjøpe land i håp om å tjene penger på den fortsatte økningen i landprisene. Dette kan imidlertid føre til en situasjon der penger stagnerer i land, i stedet for å sirkulere i andre økonomiske aktiviteter.»

For å sikre overholdelse av loven, publisitet og åpenhet, har statsminister Pham Minh Chinh bedt om å korrigere auksjonsprosessen. Rapporten slo tydelig fast at vinnerprisen i noen tilfeller var mange ganger høyere enn startprisen, inkludert uvanlig høye tilfeller. Derfor ga statsministeren lederne av folkekomiteene i provinser og byer i oppdrag å instruere de kompetente etatene i å gjennomgå organiseringen av auksjoner over bruksrettigheter til land i området.

Mens de venter på at myndighetene skal etterforske og komme med en endelig konklusjon, har Lac Viet Joint Stock Auction Company annonsert at de har suspendert to auksjoner av 52 tomter. Eksperter sier at det haster med å kontrollere spekulasjon i land. Å kontrollere og håndtere spekulasjon og prisvekst helt fra starten av vil bidra til at eiendomsmarkedet utvikler seg sunt og bærekraftig.

Advokat Truong Anh Tu – styreleder i TAT Law Firm (Hanoi Bar Association) kommenterte at spekulasjon i eiendom er i ferd med å bli et brennende tema, noe som presser opp eiendomsprisene og gjør det vanskelig for unge mennesker og personer med gjennomsnittlig inntekt å få tilgang til bolig. For å forhindre denne situasjonen foreslo advokat Tu en rekke løsninger for å dempe spekulasjon og stabilisere eiendomsmarkedet.

«Et effektivt tiltak er å ilegge høye skatter på kjøp av land uten reell bruk. Når en person eller organisasjon kjøper land og ikke bygger innen en viss tidsperiode, vil de bli pålagt høyere skatter. Dette legger ikke bare økonomisk press på spekulanter, men oppmuntrer også til mer effektiv arealbruk.»

Anvendelse av forskrifter om obligatoriske byggetidsbegrensninger på auksjonert land er en annen løsning for å bekjempe spekulasjon. Når auksjonsvinneren ikke fullfører byggingen innen den foreskrevne tiden, kan eiendomsretten til land tilbakekalles. Dette sikrer at land ikke hamstres sløsende og fremmer byutvikling.

Ifølge advokat Truong Anh Tu er det også et viktig tiltak å begrense tiden for overføring av land etter kjøp.

I tillegg kan regjeringen justere kredittpolitikken ved å stramme inn vilkårene for eiendomslån for investorer som ikke har et reelt behov for å bruke tomt. Dette reduserer ikke bare mengden spekulativ kapital som strømmer inn i eiendomsmarkedet, men beskytter også boligkjøpere med reelle boligbehov. Å tilby mange sosiale boligprosjekter og rimelige boliger vil bidra til å balansere tilbud og etterspørsel i markedet. Når det finnes mange boligalternativer som passer for budsjettet til middelinntektstakere, vil presset på tomteprisene reduseres, noe som gjør eiendomsprisene mer rimelige.

Til slutt kan en reformering av loven om eiendomsmegling for å tillate deling og salg av tomter i noen spesifikke tilfeller også være en løsning for å øke tilbudet av land i markedet, noe som bidrar til å kjøle ned landprisene, sa Tu.

Binh Duong auksjonerer ut dusinvis av «gyldne land»-tomter

For å generere inntekter bestemte Binh Duong-provinsen seg for å auksjonere bort dusinvis av tomter, inkludert mange områder som tidligere var regjeringshovedkvarter og som regnes som «gyllent land» med høy verdi.

Det er informasjonen som ble gitt av styringskomiteen for implementeringen av prosjektet om utnyttelse av landmidler, som genererer inntekter fra land for å tjene den sosioøkonomiske utviklingen av Binh Duong-provinsen i perioden 2024–2025, med en visjon frem mot 2030, på et nylig møte.

Følgelig er tomtene som skal auksjoneres bort hovedsakelig land for driftskontorer og driftsfasiliteter for statlige etater og offentlige tjenesteenheter; land gjenvunnet og overlevert til organisasjoner for utvikling av landfond for forvaltning; offentlig land forvaltet av lokaliteter; land tilhørende statseide foretak med egenkapital, omorganisert forvaltning og gjenvinning; land av individuell og organisatorisk opprinnelse som for tiden er i bruk og forventes å bli gjenvunnet i henhold til arealplanlegging og planlegging for utvikling av byområder, industriparker, handelstjenester, logistikk osv.).

Blant disse er det mange tomter som ligger på førsteklasses steder i Binh Duong-provinsen, som er hovedkvarter for mange statlige etater og enheter, og som regnes som "gullmark" på grunn av sin store verdi.

Det forventes at 38 tomter med et areal på nesten 400 hektar vil bli auksjonert bort (rett til bruk av land, offentlige eiendeler). Auksjonen vil bli gjennomført i etapper, og bare i 2024 vil 10 tomter med et samlet areal på omtrent 8,3 hektar bli auksjonert bort.

Innen 2025 vil provinsen fortsette å auksjonere bort 17 tomter med et samlet areal på over 331 hektar, og i perioden 2026-2030 vil den auksjonere bort 11 tomter med et samlet areal på 52,2 hektar.

Ved å auksjonere bort tomtene ovenfor, vil Binh Duong samle inn en «enorm» sum penger for å tjene sosioøkonomisk utvikling.

Lederen for Binh Duong-provinsens utviklingssenter for land sa at i tillegg til å auksjonere ut tomtene, vil provinsen også by på å velge investorer for 75 tomter, som er 75 nye byområder og byutviklingsområder.

For tiden sendes prosjektet til folkekomiteen i Binh Duong-provinsen for gjennomgang og kommentarer før implementering.

4 tilfeller av landinngrep og brudd på loven vurderes for utstedelse i rød bok

I henhold til jordloven av 2024, som trådte i kraft 1. august, er det fire tilfeller av arealbruk med brudd på jordloven før 1. juli 2014 som vil bli vurdert for tildeling av sertifikater for bruksrett til areal (røde bøker).

Mer spesifikt fastsetter artikkel 139 i jordloven fra 2024 at i det første tilfellet, husholdninger og enkeltpersoner som brukte land før 1. juli 2014, på grunn av inngrep i sikkerhetskorridoren for byggearbeid etter at staten kunngjorde og plasserte ut markører; inngrep i veier, veikanter og fortau etter kunngjøring av byggegrenser; inngrep i land brukt til bygging av etaters hovedkvarter, offentlige arbeider og andre offentlige arbeider, skal staten gjenvinne landet for å tilbakeføre det til byggevirksomhet uten å utstede en rød bok for det inngrepne området.

I de ovennevnte tilfellene av brudd på arealreglene, dersom det har vært en justering av arealplanleggingen og byggeplanleggingen som er godkjent av vedkommende myndighet, men det inngrepne landområdet ikke lenger er i sikkerhetskorridoren for offentlige arbeider; ikke i veibyggingsgrensen; ikke er ment for bruk som hovedkvarter for etater, offentlige arbeider eller andre offentlige arbeider, vil personen som bruker landet bli vurdert for en rød bok. Grunneieren må oppfylle økonomiske forpliktelser når de oppretter en rød bok for dette landet.

I det andre tilfellet skal personen som bruker det inngrepne landområdet som tilhører skogbruksplanleggingen for spesialbruksskoger og verneskoger, bli instruert av den provinsielle folkekomiteen om å gjenvinne det inngrepne landet og overlevere det til skogforvaltningsstyret for forvaltning og bruk. Personen som bruker det inngrepne landet skal vurderes av skogforvaltningsstyret for skogvern og -utvikling i henhold til bestemmelsene i skogbruksloven.

Dersom lokaliteten ikke har et skogforvaltningsstyre, vil personen som bruker inngrepet eller okkupert land bli tildelt land av staten med det formål å beskytte og utvikle verneskoger, og vil bli vurdert for en rød bok.

Dersom det inngrepne landområdet er av jordbruks- og skogbruksopprinnelse og er planlagt for offentlig infrastruktur, vil den provinsielle folkekomiteen gjenvinne det og overlevere det til investoren for bygging. Personen som bruker dette landet i strid med regelverket, vil få lov til å midlertidig bruke det inntil staten gjenvinner det, og må opprettholde gjeldende status og registrere landet.

Inngrepet land som stammer fra skogbruksgårder og som for tiden brukes til landbruksproduksjon eller boligformål før 1. juli 2014, som ikke er inkludert i skogbruksplanlegging for spesialskoger, verneskoger, som ikke er inkludert i arealplanlegging med det formål å bygge offentlig infrastruktur, skal vurderes for utstedelse av en rød bok og må oppfylle økonomiske forpliktelser i henhold til lovens bestemmelser.

I det tredje tilfellet vil husholdninger og enkeltpersoner som bruker land på grunn av inngrep eller okkupasjon som ikke faller inn under de ovennevnte tilfellene og bruker land til feil formål, dersom de bruker landet stabilt, i samsvar med arealplanlegging på distriktsnivå eller generell planlegging eller reguleringsplanlegging eller byggeplanlegging eller bygdeplanlegging, bli vurdert for utstedelse av en rød bok og må oppfylle økonomiske forpliktelser i henhold til lovens bestemmelser.

Dersom det krenkede arealet ikke brukes stabilt eller ikke er i samsvar med planleggingen, kan brukeren bare bruke arealet midlertidig når staten gjenvinner det.

Til slutt vil husholdninger og enkeltpersoner som bruker jordbruksland som de selv har gjenvunnet og ikke har noen tvister, bli tildelt røde bøker av staten i henhold til grensen for tildeling av jordbruksland fastsatt av den provinsielle folkekomiteen. Landarealet som overstiger grensen vil bli overført til statlig leie.

Dersom husholdninger og enkeltpersoner som bruker land bryter jordlovene som fastsatt fra 1. juli 2014 og utover, vil staten ikke utstede røde bøker og vil håndtere dem i henhold til lovens bestemmelser.

Pris for å konvertere jordbruksland til boligland under ny lov

I henhold til klausul 1 og 2, artikkel 8 i dekret 103/2024/ND-CP, når et kompetent statlig organ fatter en beslutning som tillater husholdninger og enkeltpersoner å endre formålet med arealbruken til boligareal, beregnes arealbruksavgiften som følger:

Der: Grunnbruksavgift for arealtype etter omdanning beregnes som følger:

Arealavgift og leie av eiendomstyper før endring av arealformål (heretter kalt eiendomsavgift før endring av arealformål) beregnes som følger:

For land før endring av formål, som er jordbruksland tilhørende en husholdning eller enkeltperson som staten har tildelt land til uten å kreve inn arealbruksavgift, eller jordbruksland med lovlig overføring fra en annen husholdning eller enkeltperson som staten har tildelt land til uten å kreve inn arealbruksavgift, beregnes landprisen før endring av arealbruksformål ved å (=) arealet multiplisere (x) med landprisen for den tilsvarende landbruksarealtypen i landprislisten.

For land før endring av formål, som er jordbruksland, leier staten ut land og betaler landleie én gang for hele leieperioden, og landleien før endring av bruksformål beregnes som følger:

Der inne:

Tomteprisen som tilsvarer tomteleieperioden for tomten før endring av formål er tomteprisen i tomteprislisten for å beregne tomteleien som betales som ett engangsbeløp for hele leieperioden.

Den gjenværende arealbruksperioden bestemmes av (=) arealtildelings- eller leieperioden før endring av arealbruksformålet minus (-) arealbruksperioden før endring av formålet.

Dersom den gjenværende brukstiden for areal, bestemt i henhold til formelen foreskrevet i dette punktet, ikke er et helt år, skal den beregnes per måned; dersom tiden ikke er en hel måned, tiden ikke er en hel måned, tiden ikke er en hel måned, skal fra 15 dager eller mer telles som 1 måned, mindre enn 15 dager, og det skal ikke beregnes bruksavgift for dette antallet dager.

For land før endring av formål, som er jordbruksland leid av staten i form av årlig landleiebetaling, er landleien før endring av arealbruksformål null (= 0).

Merk: Dersom arealbruksavgiften for arealtypen etter endring av arealbruksformål er mindre enn eller lik arealprisen før endring av arealbruksformål, er arealbruksavgiften ved endring av arealbruksformål null (=0).

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html