Stoppe investorer fra å pantsette kunders hus

Øk publisitet, øk sanksjoner

Ifølge eiendomsekspert Phan Cong Chanh må banken og investoren løse saken selv når et hus er pantsatt og banken samtykker i å la investoren selge det uten å be om en panterettsutløsning. Hvis det oppstår risikoer, vil banken og investoren bli holdt ansvarlige, mens folkets legitime rettigheter vil være beskyttet av loven.

Mange investorer pantsatte hus de hadde solgt til kunder til banker.

Men for å stoppe situasjonen der investorer pantsetter kunders hus, foreslo Phan Cong Chanh at myndighetene må ha retningslinjer og forskrifter for å løse slike saker på en måte som gagner folket. Spesielt når folk har fulgt loven, prosedyrene og betalt hele beløpet, må staten beskytte dem, utstede rosa bøker til dem og ikke la folk lide tap på grunn av tvister eller implementeringen av investorens forpliktelser.

«Selv om loven har mange forskrifter, men det fortsatt finnes smutthull, er det nødvendig at myndighetene griper inn og håndterer dem raskt. Om nødvendig kan folk saksøke for retten. Retten må også ha svært klare dommer, nesten typiske situasjoner, som presedenser, for å få andre investorer, banker og folk til å se problemet tydelig og føle seg trygge. Samtidig, for å minimere risikoen kundene må bære, er det nødvendig å være transparent og offentliggjøre informasjon om pantsatte prosjekter. Publiseringen må være tydelig, detaljert og oppdateres regelmessig slik at folk kan forstå, ikke bare publisere på en generell måte, bare oppgi prosjektnavnet», foreslo Chanh.

Fra et annet perspektiv siterte Dr. Phan Phuong Nam (Ho Chi Minh City University of Law) dekret nr. 16 som analyserte at handlinger som manglende offentliggjøring, ikke fullstendig offentliggjøring eller ikke korrekt offentliggjøring av innholdet i eiendomsprosjekter og boligbyggingsprosjekter kan medføre bøter på 100 til 120 millioner VND. Boten for eiendomsbedrifter som ikke fullt ut sikrer vilkårene i henhold til regelverket er 600 millioner VND. Sammenlignet med fordelene ved å utnytte juridiske smutthull i et storstilt eiendomsprosjekt verdt hundrevis av milliarder VND, er imidlertid denne boten for lav. Derfor bryter mange investorer bevisst loven og aksepterer å betale bøter, noe som i stor grad påvirker rettighetene til andre enheter.

For tiden har loven om eiendomsmegling fra 2024 gjort noen positive justeringer av informasjonsplikten til eiendomsmeglere. Manglende økning av strafferammen for å sikre forsvarlig håndtering av overtredelser er imidlertid også en begrensning i loven.

I tillegg fastsetter loven at etter at Byggedepartementet har utstedt en skriftlig melding om at boligen er kvalifisert for salg eller kjøp/leasing, kan investoren pantsette prosjektet og må også frigi pantelånet før salg til kunder. Samtidig må prosedyrer fullføres for at Byggedepartementet skal kunne utstede en melding om at boligen er kvalifisert. Chanh kommenterte imidlertid: Forskriften er svært vanskelig å implementere når det ikke finnes noen mekanisme for å sikre at investoren vil overholde forskriftene. Fordi umiddelbart etter at Byggedepartementet kunngjør at investoren har pantsatt, vil de stole på denne meldingen for å mobilisere kapital fra kunder så snart som mulig.

Må slippe boliglån før salg til kunder

For å kontrollere det faktum at investorer pantsetter kunders boliger til banker, sa Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh City University of Law) at i stedet for å kreve at transaksjoner gjennomføres gjennom eiendomsmeglerhandelsgulv, er det nødvendig å styrke og utvide omfanget av notarialorganisasjoner, ved å kreve at eiendomstransaksjoner der én eller flere parter som deltar i transaksjonen er en eiendomsmeglerorganisasjon, også skal notariseres... Fordi den uavhengige naturen til notarialbekreftelsesaktiviteter vil bidra til å kontrollere og overvåke implementeringen og overholdelsen av loven av investorer, eiendomsmeglere og konsulenter for å beskytte de sårbare.

Samtidig, for å opprettholde stabilitet og orden for økonomisk utvikling, er det nødvendig å bygge en mekanisme for å kontrollere fremtidige boligtransaksjoner fra eiendomsselskaper.

«For å sikre tryggheten for boligkjøpere må loven supplere forskrifter om å styrke bankenes ansvar for forvaltning av pantsatte eiendeler. Fordi investorer ved salg av fremtidige boliger både låner penger fra banker og mobiliserer kapital fra kunder. Hvis den mobiliserte kapitalen ikke overvåkes nøye, kan investorer misbruke den og investere penger i mange prosjekter samtidig, noe som fører til risiko for at investorer mister betalingsevnen, ikke klarer å fullføre prosjektet og overlevere huset til kundene. På dette tidspunktet påvirkes ikke bare boligkjøpere, men også rettighetene til den pantsatte banken. Derfor må banken være ansvarlig for å forvalte og føre tilsyn med de pantsatte eiendelene når den aksepterer et boliglån i et boligprosjekt», foreslo Hoang.

Ifølge ham er det nødvendig med tydeligere regelverk for å sikre boligkjøperes rettigheter ved håndtering av pantsatte eiendeler i form av prosjektoverføring. Fordi partene kan håndtere eiendelene ved å overføre det pantsatte eiendomsprosjektet for å inndrive gjelden.

For å sikre boligkjøpernes sikkerhet må loven supplere forskrifter om å styrke bankenes ansvar i forvaltningen av pantsatte eiendeler. Fordi investorer både låner penger fra banker og mobiliserer kapital fra kunder når de selger fremtidige boliger.

Mr. Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh City University of Law)

Leilighetsinvestor i Phu Thanh forplikter seg til å betale gjeld

Den 25. juni sendte Company 585, investoren i Phu Thanh-leilighetsbygget (Tan Phu-distriktet, Ho Chi Minh-byen), ut en pressemelding der de bekreftet at de vil betale ned gjelden for å «innløse» huset for kunden.

For øyeblikket er det totale antallet leiligheter i prosjektet 833. Av disse pantsatte selskapet fremtidige eiendeler på 219 leiligheter i henhold til pantekontrakt nr. 104 datert 4. august 2010. I løpet av eiendomsbransjen på 2010-tallet falt eiendomsmarkedet i en frossen tilstand, og bankrenten var oppe i 22–23 %/år, noe som førte til at selskapet møtte vanskeligheter med forretningsvirksomheten samt at de måtte ordne opp gjeld i banken.

Stilt overfor vanskelighetene i foretaket, gikk Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch den 3. november 2022 med på å la investoren betale gjelden for hver leilighetskode, og banken ville frigi pantelånet for hver leilighet. Frem til nå har selskap 585 behandlet frigivelsen av pantelån for 6 leiligheter (hvorav 1 leilighet ble frigitt tidlig i juni 2024). Investoren foreslo at Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch skulle fortsette å støtte selskapet de neste 3 årene, slik at selskapet har mer tid til å forberede tilsvarende eiendeler for å behandle frigivelsen av pantelån for de resterende 213 leilighetene (fra nå og frem til 2027). Av de 213 leilighetene som er pantsatt hos Viet A Bank, må selskap 585 fortsatt kreve inn 5 % av leilighetsverdien fra beboerne, tilsvarende mer enn 41 milliarder VND. Selskap 585 bekreftet at beboerne ikke er ansvarlige overfor banken, men er selskapets ansvar.

Kilde: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm