Landmeglere «lager bølger» og «skaper hete», noe som forårsaker kaos i eiendomsmarkedet

Eiendomsmarkedet tar seg positivt opp igjen

Ifølge rapporten fra Vietnam Association of Realtors (VARs), viste tredje kvartal 2024 spesielt og de første ni månedene av 2024 generelt en positiv gjenoppretting av eiendomsmarkedet etter en vanskelig periode. Delvis takket være stabiliteten i økonomien og myndighetenes støttepolitikk.

Spesielt trådte boligloven av 2023, eiendomsmeglingsloven av 2023 og jordloven av 2024 offisielt i kraft 1. august 2024, 5 måneder tidligere enn de tidligere forskriftene, og bidro til å perfeksjonere den juridiske korridoren for eiendomsmarkedet og åpne en ny syklus for markedet i en tryggere, sunnere og mer bærekraftig retning. Eiendomssegmentene, fra boliger og næringseiendom til industriell eiendom, viste alle tegn til positiv vekst med mange nye prosjekter som ble implementert.

I det siste har eiendomsmarkedet vist tegn til «oppvarming». (Foto: ST)

Fru Pham Thi Mien, assisterende direktør for Vietnams institutt for eiendomsmarkedsforskning og evaluering (VARs IRE), sa at boligmarkedet har begynt å vise tegn til å «opphetes».

Følgelig er historien om tomteauksjoner «hetere» enn noensinne, med auksjoner som holdes «over natten», og hundrevis, til og med tusenvis av mennesker som godtar å «spise og vente» for å konkurrere om en plass. Vinnerprisen er også rekordhøy, lik prosjekttomt med godt investert infrastruktur.

Markedet er også anført av leilighetssegmentet, med priser som stadig setter nye høyder, både i første- og annenhåndsmarkedet. Den høye etterspørselen fører til at tusenvis av leilighetseiere regelmessig mottar henvendelser med spørsmål om å selge husene sine. Til tross for de høye salgsprisene har nylanserte leilighetsprosjekter registrert svært gode absorpsjonsrater.

I tillegg til leilighetstypen registrerte også noen nylig lanserte lavblokkprosjekter fra store investorer et «rekordantall» bestillinger til tross for de stadig høyere prisene. Mange leiligheter har god beliggenhet, ikke bare høye priser, men for å kjøpe dem må kunder/investorer også akseptere å betale en differanse.

Landmeglere «skaper bølger»

I tillegg til resultatene fra faktisk tilbud og etterspørsel, har markedet også vist tegn til «oppvarming». Denne situasjonen gjenspeiles i spekulasjon i land, opptrapping av boligprisene og fremveksten av ikke-transparente eiendomstransaksjoner.

«Mange småinvestorer går inn i markedet i spekulative hensikt, noe som fører til at eiendomsprisene stiger urimelig. Tegn på «oppvarming» vises også i leilighetssegmentet, med stadig høyere salgspriser på overførte leiligheter på grunn av «hjelp» fra noen spekulative grupper. Disse tegnene stammer alle fra mangelen på tilbud, selv om det har blitt bedre», sa fru Mien.

I tillegg til resultatene fra faktisk tilbud og etterspørsel, har markedet også vist tegn til «oppvarming». (Foto: VOV)

Mien sa spesifikt at boligmarkedet i tredje kvartal 2024 fortsatte å registrere et tilbud på 22 412 produkter som ble tilbudt på markedet, med omtrent 14 750 nye produkter til salgs, en nedgang på 25 % sammenlignet med forrige kvartal, men en oppgang på 60 % sammenlignet med samme periode i 2023. Til tross for nedgangen i mengde ifølge statistikk, viste tilbudet i tredje kvartal fortsatt "vekst" da en rekke nye prosjekter dukket opp, spesielt med tilstedeværelsen av store prosjekter som begynte å bli distribuert, noe som gjorde markedet mer "livlig".

I løpet av de første 9 månedene av 2024 registrerte markedet 38 797 nye produkter for salg. Tilbudet viste fortsatt sterk differensiering. Følgelig kom 70 % av det nye tilbudet fra leilighetssegmentet. Av dette utgjorde produkter med salgspriser på over 50 millioner VND/m2 det overveldende flertallet. Markedet var nesten fullstendig blottet for rimelige kommersielle leiligheter. Når det gjelder region, ledet Nord-regionen det nye tilbudet med 46 %, etterfulgt av Sentral-regionen med 29 % og Sør-regionen med 25 %.

VARS-forskningsdata viser også at selv om tilbudet hovedsakelig er i high-end- og luksussegmentene, registrerte hele markedet rundt 10 400 vellykkede transaksjoner i tredje kvartal, tilsvarende en absorpsjonsrate på 51 %. Dette gjenspeiler markedets interesse for nye eiendomsprodukter, selv om mesteparten av det nye tilbudet er fullført til høye standarder og investeringskostnadene, spesielt tomterelaterte kostnader, øker.

Transaksjonsvolumet og absorpsjonsraten gikk ned med henholdsvis 25 % og ett prosentpoeng sammenlignet med forrige kvartal, men økte med henholdsvis 80 % og 28 prosentpoeng sammenlignet med samme periode i 2023. Av disse var volumet av leilighetstransaksjoner fortsatt «overveldende» og utgjorde 71 % av de totale boligtransaksjonene i tredje kvartal, med nye leilighetsprosjekter som registrerte en gjennomsnittlig absorpsjonsrate på 75 %. Leilighetsprosjekter i Hanoi registrerte til og med en absorpsjonsrate på opptil 90 % kort tid etter åpning for salg.

Trenden med å utvikle små leiligheter for å redusere den totale verdien av leiligheten, bedre tilpasset behovene og den økonomiske kapasiteten til enslige og unge familier, blir stadig tydeligere. Dette er også den typen eiendom som har best likviditet.

I løpet av de første 9 månedene av 2024 registrerte markedet 30 589 vellykkede transaksjoner, 2,5 ganger høyere enn samme periode i 2023. Mange nye prosjekter som ble lansert i slutten av september, og som begynte å ta imot bestillinger, registrerte også en stor mengde renter og «enorme» innskudd.

Når det gjelder salgspriser, fortsetter boligprisene å være «forankret» på et høyt nivå, både i førstehånds- og annenhåndsmarkedet, spesielt i leilighetssegmentet. Fordi ubalansen mellom tilbud og etterspørsel blir mer og mer alvorlig, er det fortsatt svært vanskelig å møte etterspørselen selv om tilbudet har blitt bedre. I tillegg fortsetter mesteparten av det nye tilbudet å være ferdigstilt med høy standard, med økende investeringskostnader, spesielt kostnader knyttet til tomter.

Spesielt i tredje kvartal fortsatte det primære prisnivået i Hanoi å øke og viste ingen tegn til å stoppe opp, mens tilbudet gradvis har blitt bedre. Nye prosjekter, fra lavblokker til høyblokker, hovedsakelig i high-end- og luksussegmentene, fikk fortsatt sterk oppmerksomhet fra markedet. Dette har skapt en drivkraft for at det sekundære leilighetsprisnivået holder seg høyt, selv om likviditeten gradvis har stabilisert seg etter en periode med "het" vekst.

I Da Nang registrerte også det primære prisnivået for leiligheter en «rekord»-økning, med mer enn 50 % av det nye tilbudet priset over 80 millioner VND/m2. Markedet ble imidlertid fortsatt godt absorbert takket være investeringsetterspørsel fra kjøpere utenfor provinsen, spesielt investorer fra Hanoi. I tillegg forbedret også det sekundære prisnivået seg kraftig, med boligtomtepriser i noen områder som økte med 10–25 % i samme periode.

For Ho Chi Minh-byen holdt det primære prisnivået seg stabilt på et høyt nivå på grunn av at tilbudet hovedsakelig kom fra pågående prosjekter. Samtidig økte det primære prisnivået i provinsene og byene rundt Ho Chi Minh-byen noe, og svingte fra 3–5 %, der nytt tilbud hadde høyere salgspriser.

Forskning på leilighetsprisindeksen, som gjenspeiler de gjennomsnittlige salgsprissvingningene for prosjekter i utvalget på 150 prosjekter valgt og observert av VARS, viser også at den gjennomsnittlige salgsprisen for prosjektklyngen i Hanoi per 3. kvartal 2024 er nær 60 millioner VND/m2, en økning på 64,0 % sammenlignet med 2. kvartal 2019. Den gjennomsnittlige salgsprisen for prosjektklyngen i Ho Chi Minh-byen økte fra 49,2 millioner VND/m2 til 64,2 millioner VND/m2, noe som gjenspeiler en økning på 30,6 % sammenlignet med basisperioden. I Da Nang viste Da Nangs markedsprisindeks en økning på 46,2 % i 3. kvartal, høyere enn økningen i Ho Chi Minh-byen.

«Etterspørselen etter eiendom, inkludert bolig- og investeringsbehov, fortsetter å flytte seg til forstadsområder, provinser/byer rundt de to spesielle byområdene og annenhåndsmarkedet med mange alternativer til rimeligere priser. Leiligheter og hus under 3 milliarder VND er sterkt «jaktet» på i Hanoi og Ho Chi Minh-byen», understreket fru Mien.

Kilde: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html