Bør du kjøpe mer tomt i forstadsområder når du allerede eier tre eiendommer?

Eksperter anbefaler nøye vurdering når man kjøper tomt i forstadsområder, fordi det reduserer diversifiseringen av eiendeler hvis man allerede eier to hus i byen og en tomt på landet.

Jeg er 38 år gammel, kona mi er 33, vi har et 5 år gammelt barn, og hun er gravid med vårt andre. Jeg er den eneste yrkesaktive forelderen; kona mi er hjemme, selger ting på nett og gjør hovedsakelig husarbeid. Inntekten min fra min lønnede jobb er stabile 100–120 millioner VND per måned, og familiens utgifter er rundt 50 millioner VND.

For tiden eier jeg to hus i indre by, hver verdsatt til omtrent 6–7 milliarder VND, og ​​leier dem ut for 12 millioner VND per måned hver, til sammen 24 millioner VND. Familien min leier en leilighet for 13 millioner VND per måned. Jeg eier også en tomt i hjembyen min verdt rundt 1 milliard VND og har 2 milliarder VND i oppsparte penger.

Med lave sparerenter ønsker jeg å ta ut 2 milliarder VND fra sparepengene mine i år for å investere. Jeg kan også låne mer til en god rente fra en utenlandsk bank (fast i 3 år med en rente på 7–8 % per år) og betale tilbake gjelden basert på det gjenværende beløpet hver måned.

Jeg er først og fremst ansatt, ikke god i forretningsdrift, og kan akseptere et relativt moderat risikonivå. Jeg vet ikke mye om eiendomsmarkedet, spesielt ikke tomter i forstedene. Frem til nå har jeg hovedsakelig spart nok penger til å kjøpe hus i sentrum og leie dem ut. Jeg har hørt at dette året er et godt tidspunkt å investere i tomter i forstedene, forutsatt at du beholder dem i 3–5 år. Jeg er imidlertid bekymret for at med den kommende loven om beskatning av andre eiendommer, vil de som eier flere eiendommer, som meg, møte svært høye skatter.

Søk ekspertråd om passende investeringsstrategier for den nærmeste fremtiden.

Tian Shan

Eiendom i den østlige delen av Ho Chi Minh-byen, Thu Duc City, november 2023. Foto: Quynh Tran

Konsulent:

Basert på informasjonen ovenfor vil jeg gi noen analyser og råd som hjelper deg med å få en oversikt over familiens økonomiske helse. Derfra kan du ta passende investeringsbeslutninger.

La oss først analysere familiens økonomiske helse. Familiens totale månedlige inntekt fra lønn er omtrent 110 millioner VND (gjennomsnitt), og leieinntektene fra to hus er 24 millioner VND. Familiens totale utgifter er omtrent 50 millioner VND per måned (forutsatt at dette inkluderer 13 millioner VND til leilighetsleie, nødvendige utgifter og andre fornøyelser). Derfor vil familiens månedlige overskudd være 84 millioner VND.

Familien din har for tiden et ganske godt overskudd på 63 %. Men nå som det eldste barnet snart skal begynne i første klasse og et nytt familiemedlem nærmer seg, vil de økonomiske behovene øke, spesielt for utdanning og helsetjenester. Dette krever større fleksibilitet og mer detaljert planlegging for å sikre familiens langsiktige økonomiske trygghet.

Deretter vurderer vi den nåværende aktivaporteføljen. To hus i sentrum verdt 12 milliarder VND, tomt på landet verdt 1 milliard VND og sparepenger på 2 milliarder VND. De totale eiendelene er for tiden 15 milliarder VND, og ​​det er ingen gjeld.

Familien din har for tiden en betydelig portefølje av eiendeler, hovedsakelig fokusert på eiendom (87 %). Investeringsresultatet har vært under pari på grunn av synkende sparerenter på 5–6 % per år for 1-års termininnskudd og en gjennomsnittlig årlig vekst på 8–9 % i eiendomspriser i indre by, ifølge FIDT-data. Selv om eiendom vanligvis gir høyere avkastning enn sparerenter, medfører overdreven konsentrasjon på én enkelt aktivaklasse risiko og kan redusere porteføljelikviditeten.

Nåværende utlånsrenter er lave, og varierer fra bare 5–8 % i løpet av preferanseperioden og 9,5–10 % per år etter preferanseperioden. Dette gir en mulighet til å utnytte finansielle ressurser for å forbedre investeringsavkastningen.

La oss deretter diskutere faktorene du bør vurdere når du investerer i eiendom i forstedene. Du har tenkt å ta ut 2 milliarder VND fra sparepengene dine, pluss et banklån, for å holde eiendom i forstedene i 5 år. Denne tilnærmingen vil diversifisere eiendomsporteføljen din, og selv om eiendommer i forstedene vanligvis øker i verdi med 12–15 % årlig, vil det redusere likviditeten til eiendelene dine.

Å investere i forstadseiendommer uten tilstrekkelig kunnskap og tid medfører en betydelig risiko for at man ikke finner en virkelig lovende tomt. Videre kan man støte på risikoer knyttet til juridiske problemer, likviditet og vekstpotensialet til eiendommen. Derfor er det viktig å finne anerkjente meglere eller å overlate søket etter lovende eiendommer i forstedene til pålitelige organisasjoner.

Potensialet for høye skatter på andreeiendommer vil også være en faktor å vurdere. I følge veikartet vil den foreslåtte eiendomsskatteloven for øyeblikket bli sendt til nasjonalforsamlingen for kommentarer i den 8. sesjonen (oktober 2024) og vedtatt i den 9. sesjonen (mai 2025). Det er uklart når loven vil bli implementert og hva de spesifikke skattesatsene vil være for eiendomsoverdragelser. Å diversifisere investeringsporteføljen din og allokere et passende beløp til forstadsområder innenfor ditt samlede økonomiske bilde vil begrense effekten av skatter på eiendeler.

Jeg vil gjerne legge til noen råd angående økonomisk beskyttelse. Du spesifiserte ikke om hele familien din har livsforsikring, så mitt råd er å sørge for at hvert familiemedlem har livs- og helseforsikring. Forsikringen vil beskytte deg mot uforutsette risikoer samtidig som den opprettholder stabiliteten i inntektsstrømmen din. Den anbefalte årlige premien vil være 5–8 % av din totale årsinntekt.

Den neste aktivaklassen du må forberede før du fortsetter med investeringer, er å sette av en økonomisk reserve for familien din for å sikre økonomisk trygghet i tilfelle nødsituasjoner, vanligvis dekkende 3–6 måneders utgifter. Mer spesifikt, i familiens tilfelle, vil dette være rundt 150–300 millioner VND. Denne reserven kan deles inn i sparekontoer med løpetider på 1 måned, 6 måneder og 12 måneder.

Når det gjelder investeringsløsninger, har jeg følgende analyse. Økonomien går for tiden inn i en ny syklus, fra gjenoppretting til vekst til metning til resesjon. Hver fase vil ha forskjellige aktivaklasser med egenskaper som er egnet for sterk vekst i løpet av den perioden.

I gjenopprettingsfasen av en ny syklus forventes det at verdipapirer generelt og aksjer spesielt vil prestere best. For å oppnå god aktivavekst bør du derfor ha en portefølje av aksjer for de neste 2–3 årene. Hvis du mangler tid, erfaring og en relativt høy risikotoleranse, kan du investere i verdipapirfond, akkumulere aksjer eller overlate investeringene dine til anerkjente finansinstitusjoner, og velge investeringssegmenter som passer din risikotoleranse.

Gull er også en passende investeringskanal for de med høy risikotoleranse. For tiden er edelmetallet knyttet til en relativt høy pris og er utsatt for volatilitet. I perioder når gullprisene er gunstige, kan du vurdere å beholde det. Du bør imidlertid ikke investere mer enn 10 % av familiens totale eiendeler.

Til syvende og sist bør alle dine investeringsbeslutninger vurderes innenfor rammen av en overordnet økonomisk plan, utformet for å ta hensyn til akseptable risikonivåer, langsiktige økonomiske mål og familiens umiddelbare behov. Forhåpentligvis vil rådene ovenfor hjelpe deg med å administrere og utvikle din personlige økonomi.

Vu Thi Huong
Ekspert på personlig økonomisk planlegging
FIDT investeringsrådgivnings- og kapitalforvaltningsselskap

Kildekobling: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html