Bør jeg kjøpe mer tomt i forstedene når jeg allerede eier tre eiendommer?

Eksperter anbefaler å nøye vurdere å kjøpe tomt i forstedene fordi det reduserer diversifiseringen av eiendommer når du allerede har to hus i indre by og et tomt på landet.

Jeg er 38 år gammel, min kone er 33 år gammel, vi har et 5 år gammelt barn, og hun er gravid med vårt andre barn. Jeg er den eneste som jobber i familien, min kone er hjemmeværende og driver med nettbasert virksomhet, hovedsakelig husarbeid. Inntekten min fra en stabil jobb er omtrent 100–120 millioner VND per måned, og familiens utgifter er omtrent 50 millioner.

For tiden har jeg to hus i sentrum, som hvert koster rundt 6–7 milliarder VND, og ​​jeg leier ut hvert hus for 12 millioner VND per måned, totalt 24 millioner VND. Hele familien leier en leilighet for 13 millioner VND per måned. Jeg har også et stykke land på landet verdt rundt 1 milliard VND og sparepenger på 2 milliarder VND.

Sparerenten er lav, så i år ønsker jeg å ta ut 2 milliarder av sparepengene mine for å investere. Jeg kan låne mer med gode renter fra utenlandske banker (fast i 3 år med en rente på 7–8 % per år) og betale ned gjelden basert på det gjenværende beløpet hver måned.

Jeg jobber hovedsakelig for en lønn, er ikke god i forretningsdrift, kan akseptere risikoer på et relativt høyt nivå, vet ikke mye om eiendomsmarkedet, som for eksempel forstadstomter... Frem til nå har jeg hovedsakelig spart nok penger til å kjøpe hus i indre by for å leie ut. Jeg har hørt at dette året er et godt tidspunkt å investere i forstadstomter, med den betingelsen at det må være langsiktig 3–5 år. Jeg er imidlertid redd for at den andre eiendomsskatteloven snart vil bli vedtatt, folk som eier mange eiendommer som meg, må betale mye skatt.

Få ekspertråd om riktig investeringsretning i nær fremtid.

Thien Son

Eiendom i den østlige delen av Ho Chi Minh-byen, Thu Duc City, november 2023. Foto: Quynh Tran

Konsulent:

Med informasjonen ovenfor vil jeg gi noen analyser og råd som hjelper deg med å få en oversikt over familiens økonomiske helse. Derfra kan du ta passende investeringsbeslutninger.

La oss først analysere den økonomiske helsen. Familiens totale lønnsinntekt er omtrent 110 millioner VND per måned (gjennomsnitt), leieinntektene fra to hus er 24 millioner. Familiens totale utgifter er omtrent 50 millioner VND per måned (forutsatt at det inkluderer leilighetsleie på 13 millioner, nødvendige utgifter og fornøyelser). Dermed vil familiens månedlige overskudd være 84 millioner VND per måned.

Familien din har et ganske godt overskudd, med en andel på opptil 63 %. Men når det eldre barnet snart skal begynne i første klasse og familien ønsker et nytt medlem velkommen, vil de økonomiske behovene øke, spesielt utdannings- og helseutgifter. Dette krever mer fleksibilitet og detaljert planlegging for å sikre familiens langsiktige økonomiske trygghet.

Deretter evaluerer vi den nåværende aktivaporteføljen. To boliger i sentrum verdt 12 milliarder, tomt på landet verdt 1 milliard, sparepenger verdt 2 milliarder. Totale eiendeler er 15 milliarder og ingen gjeld.

Familien din har for tiden en betydelig portefølje av eiendeler, hovedsakelig konsentrert om eiendom (87 %). Investeringsavkastningen er ikke høy fordi sparerenten faller til 5–6 % per år for 1-års termininnskudd, og prisveksten på boliger i indre by, ifølge FIDTs sporingsdata, svinger med et gjennomsnitt på 8–9 % per år. Selv om eiendom ofte gir høyere avkastning enn sparerenter, har det også risiko å fokusere for mye på én type eiendel, og det kan redusere likviditeten til investeringsporteføljen.

Rentene på utlån er for tiden lave, bare 5–8 % i løpet av preferanseperioden og 9,5–10 % i året etter preferanseperioden. Dette er en mulighet til å bruke finansiell gearing for å øke investeringsavkastningen.

Deretter diskuterer vi faktorene du bør vurdere når du investerer i eiendom i utkanten av byen. Du har tenkt å ta ut 2 milliarder fra sparepengene dine, pluss et banklån for å eie eiendom i utkanten av byen i 5 år. Med denne tilnærmingen vil du diversifisere eiendomsporteføljen din. Vekstraten for eiendom i utkanten av byen svinger med 12–15 % per år, men det vil redusere likviditeten til aktivaklassen du eier.

Hvis du investerer i forstadstomter uten kunnskap og tid, er det stor risiko ved å ikke velge et tomt med reelt potensial. I tillegg kan du også støte på risikoer knyttet til tomtens lovlighet, likviditet og vekstpotensial. Derfor er det en faktor å vurdere å finne gode meglere eller å betro anerkjente organisasjoner å søke etter potensiell forstadstomt.

Muligheten for høye skatter på andre eiendommer vil også være en faktor å vurdere. For øyeblikket, ifølge veikartet, vil forslaget om å bygge et eiendomsskattelovprosjekt bli presentert for nasjonalforsamlingen for kommentarer på den 8. sesjonen (oktober 2024) og godkjent på den 9. sesjonen (mai 2025). Det er ikke klart når loven vil bli implementert og den spesifikke skatteplanen for overføringer. Å diversifisere investeringsporteføljen din og allokere et passende beløp i ditt samlede økonomiske bilde til forstadsland vil begrense effekten av skatter på eiendeler.

Jeg vil gjerne legge til mer om økonomiske beskyttelsesløsninger. Du spesifiserte ikke om hele familien har livsforsikring eller ikke, så mitt råd er å sørge for at hvert familiemedlem har livsforsikring og helseforsikring. Forsikring vil beskytte deg mot uforutsette risikoer og opprettholde stabiliteten i inntektsstrømmen din. Det anbefalte årlige bidraget er 5–8 % av din totale inntekt for året.

Den neste aktivaklassen du må forberede før du fortsetter å investere, er å sette av en reserve til familien din for å sikre økonomisk trygghet i tilfelle en nødsituasjon, vanligvis 3–6 måneders forbruk. Spesielt for familien din vil den falle i området 150–300 millioner VND. Denne reserven kan deles inn i sparepakker med løpetider på 1 måned, 6 måneder og 12 måneder.

Når det gjelder investeringsløsninger, har jeg noen analyser som følger. Økonomien går for tiden inn i en ny syklus fra gjenoppretting – vekst – metning – resesjon. Hver fase vil ha hver aktivaklasse med passende egenskaper for å vokse godt i den perioden.

I gjenopprettingsfasen av den nye syklusen forventes det at verdipapirer generelt og aksjer spesielt vil vokse best. For å oppnå god aktivavekst bør du derfor ha en aktivaklasse i aksjer i løpet av de neste 2–3 årene. Uten tid, erfaring og relativt høy risikoappetitt kan du investere i fondsbevis, akkumulere aksjer eller overlate investeringer til anerkjente finansinstitusjoner og velge investeringssegmenter som passer din risiko.

Gull vil også være en investeringskanal som er egnet for risikoappetitt. For tiden er edelmetallet forankret på en ganske høy pris og har svingninger. Ved passende gullprisstadier kan du også vurdere å holde. Du bør imidlertid ikke investere mer enn 10 % av familiens totale eiendeler.

Til syvende og sist bør enhver investeringsbeslutning du tar vurderes innenfor rammen av en omfattende økonomisk plan, utformet for å ta hensyn til din risikotoleranse, dine langsiktige økonomiske mål og familiens umiddelbare behov. Forhåpentligvis vil rådene ovenfor hjelpe deg med å administrere og utvikle din personlige økonomi.

Vu Thi Huong
Ekspert på personlig økonomisk planlegging
FIDT investeringsrådgivnings- og kapitalforvaltningsselskap

Kildekobling: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html