For å gjøre eiendomsvurderingsprosessen mer komplett

Å bestemme tomteverdi er et viktig trinn i utviklingsprosessen for eiendomsprosjekter. Ifølge en fersk undersøkelse fra Byggedepartementet står mer enn 50 % av eiendomsprosjektene overfor vanskeligheter, hindringer eller langsom gjennomføring på grunn av vanskeligheter med å bestemme tomtepriser ved hjelp av markedsprismetoden. I 2022 har evnen til å bestemme priser og markedet også bidratt til en kraftig nedgang i eiendomstilbudet sammenlignet med 2021.

Verdivurdering av tomt er et viktig steg.

For tiden samler Departementet for naturressurser og miljø inn meninger fra relevante departementer, avdelinger og etater om endringen av utkastet til dekret 44 og rundskriv 36. Blant de foreslåtte endringene er det mange forskjellige synspunkter på de nåværende metodene for verdsettelse av eiendom, spesielt fjerningen av "overskuddsmetoden", som er et kontroversielt tema. Forskjellen mellom overskuddsmetoden og dette spørsmålet sier Do Thi Thu Giang, direktør for konsulenttjenester i Savills Ho Chi Minh City, en ekspert med mange års erfaring innen verdsettelse, at det for tiden finnes mange forskjellige verdsettelsesmetoder, og avhengig av eiendommens egenskaper og tilgjengeligheten av data, vil det være passende tilnærminger og verdsettelsesmetoder.

For eksempel, analyserte fru Giang, er sammenligningsmetoden egnet for eiendommer med lite areal, og antallet lignende transaksjoner er vanlig. Denne metoden har imidlertid begrensninger når det gjelder data: den innsamlede transaksjonsinformasjonen har en forskjell i den faktiske transaksjonsverdien og transaksjonsverdien på kontrakten; transaksjonsdetaljene er ikke fullstendig opplyst. Når det gjelder eiendommer med stort areal, eller utviklingsprosjekter, er antallet lignende sammenlignbare eiendommer svært begrenset, noe som fører til behov for å gjøre store justeringer, noe som påvirker nøyaktigheten av verdsettelsesresultatene. Med metoden med justeringskoeffisient for tomtepris brukes justeringskoeffisienten fast i en periode, og reflekterer ikke markedssvingninger over kort tid. I tillegg er justeringskoeffisienten også basert på analyseresultatene av begrensede og unøyaktige data om tomtetransaksjoner.

Samtidig er overskuddsmetoden mer egnet for å verdsette store tomter som er under utvikling. Denne metoden tar den estimerte inntekten minus den estimerte investeringskostnaden for å få den gjenværende tomteverdien. «Anta at en tomt har potensiell kommersiell og tjenesteytendende bruk; med sammenligningsmetoden eller justeringskoeffisienten vil tomteverdien bli estimert til en spesifikk verdi. Med overskuddsmetoden kan man imidlertid antas at tomten er utviklet med ulike typer kommersiell og tjenesteytendende bruk, som kontorer, kjøpesentre eller hoteller, og dermed finne den høyeste verdien av tomten, noe som sikrer prinsippet om den beste og mest effektive verdsettelsen av eiendommen», siterte eksperten. I et annet eksempel er tomten som skal verdsettes en blandet tomt, med boligtomt og kommersiell og tjenesteytendende tomt. Bruk av sammenligningsmetoden eller justeringskoeffisienten vil derfor ikke kunne gjenspeile den blandede verdien fullt og korrekt på grunn av begrensningen i antall sammenlignbare eiendeler med lignende komponentforhold i blandingen eller mangelen på en passende koeffisient.

Faktisk har denne metoden også begrensninger på grunn av mange antagelser og subjektive prognoser. For å minimere disse begrensningene kan det være nødvendig å bruke ytterligere metoder for sammenligning og kontrast under verdsettelsesprosessen for å oppnå nøyaktige verdsettelsesresultater.

Overskuddsmetodens rolle

Ut fra analysen ovenfor mener Do Thi Thu Giang at overskuddsmetoden bør beholdes fordi denne metoden er egnet for å estimere land med potensial for utvikling eller ombygging.

I en videre evaluering av rollen til overskuddsmetoden sa Troy Griffiths, viseadministrerende direktør i Savills Vietnam, at i de fleste tilfeller vil det å eliminere overskuddsvurderingsmetoden føre til mer konservative verdsettelser. «Tomtemidler som planlegges for prosjektutvikling vil bli verdsatt mer nøyaktig gjennom overskuddsmetoden. Denne metoden viser prosjektets samlede lønnsomhet, samt økonomiske indikatorer som viser om prosjektet er økonomisk bærekraftig eller ikke», sa Troy Griffiths.

«I Vietnam, ettersom regjeringen diskuterer viktige oppdateringer av verdsettelsesprosessen for land, er det forståelig at residualmetoden vurderes for eliminering, ettersom den er avhengig av mange subjektive variabler. Ved implementering av en ny metode bør en metode med høyere integritet og mindre subjektive faktorer vurderes. Residualmetoden bør imidlertid anvendes på riktig måte som en akseptert og anvendt verdsettelsesmetode», la Savills' viseadministrerende direktør til.

Dersom residualmetoden elimineres, finnes det fortsatt en rekke andre verdsettelsesmetoder; men han bemerker at det mest grunnleggende problemet rett og slett er direkte sammenligning. Formålet med verdsettelse er å simulere markedsatferd for å bestemme markedsverdi. De fleste kjøpere stoler ofte utelukkende på verdien av lignende eiendommer i nærheten for å bestemme verdien av eiendommen sin.

Eksperter sier at residualmetoden eller den hypotetiske metoden brukes ganske effektivt i mange land. Banker, domstoler og voldgiftsdomstoler aksepterer og diskuterer ofte variablene som brukes. Dette er rett og slett DCF-metoden (Discounted Cash Flow) med flere subjektive variabler, så den er mindre populær enn andre metoder.

Kildekobling: https://dangcongsan.vn/kinh-te/de-qua-trinh-dinh-gia-dat-toan-ven-hon-644016.html