Leilighetsprisene i Hanoi er skyhøye. Hvordan dra nytte av muligheten til å «kjøpe billig penger»? Vietnamesere kan kjøpe hus og tomter direkte.

Statsbanken informerer om utlån til kjøp av fremtidige boliger, eksperter gir råd om hvordan man kan dra nytte av muligheten for «billige penger» i 2024, vietnamesere kan kjøpe hus, tomter direkte ... er de siste eiendomsnyhetene.

Phối cảnh quy hoạch Khu đô thị Green Garden. (Nguồn: Green Garden)

Eiendom er fortsatt et av de viktigste markedene folk er interessert i å investere i for tiden. På bildet: Perspektiv på Green Garden Urban Area planlegging. (Kilde: Green Garden)

Ikke forbud mot lån til kjøp av fremtidig bolig

Stilt overfor bekymringer om et forbud mot lån til kjøp av fremtidige boliger, sa en representant for statsbanken at rundskriv 22/2023/TT-NHNN som endrer rundskriv 41/2016/TT-NHNN, gjeldende fra 1. juli 2024, og som regulerer kapitaldekningsgrad for banker og utenlandske bankfilialer, ikke begrenser retten til å kjøpe fremtidige boliger.

Mer spesifikt endrer ikke rundskriv 22 regelverket for lån til denne typen bolig, og det begrenser heller ikke retten til organisasjoner og enkeltpersoner til å kjøpe fremtidig bolig.

I henhold til gjeldende regelverk defineres lån til kjøp og gjennomføring av eiendomsprosjekter som er sikret av selve eiendommen, prosjektet som er dannet fra lånet, som eiendomssikrede lån. Lån som defineres som boliglån må oppfylle betingelser som at kilden til gjeldsnedbetaling ikke er fra leieinntekter fra huset som er dannet fra lånet, huset er ferdigstilt for overlevering i henhold til salgskontrakten, huset som er dannet fra lånet må vurderes uavhengig...

Følgelig gjelder en risikokoeffisient fra 30 % til 120 % for lån til kjøp av fast eiendom og bolig, samt boliglån med bruk av fremtidige eiendeler, avhengig av belåningsgraden (LTV) beregnet som forholdet mellom lånesaldoen og verdien av sikkerheten.

Ifølge en representant for Statsbanken reduserer det nye rundskrivet også risikokoeffisienten ved utlån til kjøp av sosiale boliger sammenlignet med lån til kjøp av eiendom og andre boliger. Følgelig vil lån til kjøp av sosiale boliger bli rangert med en lavere risikokoeffisient ved beregning av kapitalsikkerhetsforholdet for banker. Dette tiltaket er for å skape rom og oppmuntre banker til å utbetale lån til kjøp av sosiale boliger i henhold til regjeringens politikk og prosjekter.

I tillegg reduserer rundskriv 22 også risikokoeffisienten for kredittformen for finansiering av eiendomsprosjekter i industriparker fra 200 % til 160 %. Lån som tjener til landbruks- og bygdeutvikling, får også en risikokoeffisient på 50 %.

Når det gjelder forskrifter om lån til eiendom og andre boligkjøp, bekreftet Statsbanken at de forblir uendret sammenlignet med tidligere.

I henhold til de nye forskriftene fra Statsbanken gjelder vilkåret om ferdigstilt hus i henhold til huskjøpskontrakten kun for boliglån (som brukes med en lavere risikokoeffisient sammenlignet med andre fordringer med sikkerhet i fast eiendom).

Dersom en organisasjon eller enkeltperson har behov for å bygge eller kjøpe en fremtidig bolig og pantsetter den fremtidige boligen, vil det være snakk om et lån sikret med fast eiendom som foreskrevet i punkt 10, artikkel 2 i rundskriv 41, og den tilsvarende risikokoeffisienten vil bli brukt som foreskrevet i punkt 10, artikkel 9 i rundskriv 41.

Dermed bekrefter Statsbanken at denne forskriften ikke begrenser rettighetene til organisasjoner og enkeltpersoner til å kjøpe fremtidig bolig, og ikke er i strid med gjeldende regelverk (sivilrett, boligrett, eiendomsrett, investeringsrett 2020, kredittinstitusjonslov 2024).

Skyhøye leilighetspriser

Ifølge Byggedepartementet vil leilighetsprisene fortsette å øke i de to store byene Hanoi og Ho Chi Minh-byen i fjerde kvartal 2023, spesielt i sentrale områder, ifølge data samlet fra rapporter om lokaliteter og spørreundersøkelsesinformasjon fra markedsundersøkelsesorganisasjoner.

I markedet finnes det nesten ingen prosjekter i segmentet for rimelige leiligheter (pris under 25 millioner VND/m2), men hovedsakelig segmentet for mellomstore leiligheter (pris 25–50 millioner VND/m2) som er kvalifisert til å mobilisere kapital og handel.

Mer spesifikt, i Hanoi, i fjerde kvartal 2023, ifølge en sammendragsrapport, hadde noen prosjekter en gjennomsnittlig prisøkning i områder som: Thanh Xuan-distriktet økte med omtrent 3,5 %; Ha Dong-distriktet økte med omtrent 3,7 %; Hoang Mai-distriktet økte med omtrent 3,8 %; Nam Tu Liem-distriktet økte med omtrent 4,1 % ...

Spesielt er salgsprisen for rimelige leiligheter 25–35 millioner VND/m2; salgsprisen for leiligheter i mellomklassen er omtrent 35–50 millioner VND/m2; salgsprisen for luksusleiligheter er over 50 millioner VND/m2, vanligvis på 60–70 millioner VND/m2.

Nguyen Van Dinh – styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) – sa om dette emnet at prisen på leiligheter i Hanoi i førstehåndsmarkedet stadig øker fordi det er svært få investorer med prosjekter i denne perioden. Investorer med tilbud i denne perioden er for det meste store investorer som ikke har økonomiske vanskeligheter, så tilbudsprisen er høy for å maksimere profitten. Gjennomsnittsprisen på leiligheter i Hanoi i førstehåndsmarkedet er 51,7 millioner VND/m2.

Ifølge Dinh er det vanskelig å senke det primære prisnivået på grunn av innsatskostnader (boligindeksen og byggevareprisene øker med omtrent 6 % hvert år). Samtidig øker inflasjon og renter. I tillegg blir antallet nylig godkjente kommersielle boligprosjekter stadig knappere, og det er ikke mye igjen av tomtemidler i sentrale områder.

I tillegg vurderte denne eksperten at selv om prisen på leiligheter i Hanoi i førstehåndsmarkedet ikke har sunket, drar boligkjøpere fortsatt nytte av den enestående preferansepolitikken i investorkappløpet.

«Kjøpere kan betale i avdrag, nyte godt av gunstige renter og avdragsfrie perioder som er 2–3 ganger lengre enn tidligere år. Dette øker likviditeten i leilighetssegmentet i førstehåndsmarkedet», delte Dinh.

Eiendom er fortsatt en interessant investeringskanal.

I et notat for boligkjøpere om hvordan de kan dra nytte av muligheten til å kjøpe billige penger i 2024, kommenterte Manh Quan, medgründer av Home Buyer Forum, at eiendomsmarkedet fortsatt er et av de viktigste markedene folk er interessert i å investere i for tiden, i tillegg til andre markeder som aksjer og gull. Selv om folk ikke er klare til å investere med en gang, er de fortsatt veldig interessert i eiendomsmarkedet for å kunne ta beslutninger i fremtiden.

Chung cư khu đô thị Thủ Thiêm TPHCM. (Nguồn: TTXVN

Leilighetsbygg i byområdet Thu Thiem, Ho Chi Minh-byen. (Kilde: VNA)

Markedet opplever nye utviklinger, spesielt når det gjelder kontantstrøm. I henhold til statens pengepolitikk faller bankenes renter for tiden svært lavt, noen banker er til og med bare 3 %/år, lavere enn inflasjonsmålet.

«Dette betyr at mange som setter inn penger i banker ikke bare ikke genererer renter, men også mister verdi, så de må finne nye investeringskanaler, selvfølgelig inkludert eiendom. Derfor vil de være interessert i nye eiendomsprosjekter, spesielt leilighetsprosjekter. I stedet for å sette inn penger i banker, må de finne en kanal å investere for å opprettholde verdien av pengene», sa Manh Quan.

Ifølge One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insight økte prisen på leiligheter i Hanoi med 16,3 % i 2023 sammenlignet med i fjor, i alle tre segmentene: rimelig, mellomklasse og eksklusiv. Dette gjenspeiler ikke bare investeringsaktiviteter for lønnsom handel, men viser også folks reelle boligbehov.

De siste årene har rapporterte tall vist begrenset tilbud, med svært få ferdigstilte leilighetsprosjekter i Hanoi, bare noen få prosjekter på grunn av treg byggelisens. Økningen i leilighetsprisene er også uunngåelig.

«Selv om leilighetsprisene øker, velger folk med inntektsproblemer eller grunnleggende behov som ikke kan utsettes – som å stifte ny familie og måtte skille husholdninger – fortsatt å kjøpe», kommenterte Quan.

På den annen side, fra økningen i leilighetsprisene de siste månedene, viser markedet ifølge Mr. Quans observasjon et nytt skifte. Mange går over til å velge hus i bakkenivå og boligtomter fordi denne typen eiendom på enkelte steder er prisen per bruksareal fortsatt lavere enn leiligheter, og eiendomsprisene har ikke økt mye – rapporter om eiendomsmarkedet viser alle dette.

Herr Quan sa at dette også er et forståelig skifte fordi prisen på leiligheter blir stadig høyere, så folk må endre valgene sine. Å velge å kjøpe rekkehus og boligtomter er ikke et dårlig valg. Fordi boligtomter har en permanent rød bok, liker mange også å kjøpe fordi prisen på denne typen eiendom er stabil, til og med en form for fremtidige eiendeler og kan beholdes i mange generasjoner.

Vietnamesere kan kjøpe hus og tomter direkte.

Den 18. januar vedtok den 15. nasjonalforsamlingen offisielt den reviderte jordloven. Et av innholdene som har fått mye oppmerksomhet er endringene knyttet til brukerrettigheter til jord.

Rettighetene til grunnbrukere opprettholdes i utgangspunktet i samme retningslinje som gjeldende jordlov. Den endrede jordloven fastsetter endringer, tillegg og utvidelse av rettigheter for grunnbrukere, inkludert de av vietnamesisk opprinnelse.

Spesielt angående rettigheter og plikter angående arealbruk for vietnamesere bosatt i utlandet: Fullføre retningslinjene for at vietnamesere bosatt i utlandet med vietnamesisk nasjonalitet som er vietnamesiske statsborgere, skal ha fulle rettigheter knyttet til land (ikke bare rettigheter til boligareal) i likhet med vietnamesiske statsborgere i landet (individer i landet), og opprettholde samme policy som gjeldende lov for personer av vietnamesisk opprinnelse bosatt i utlandet for å bidra til å fremme investeringer og tiltrekke pengeoverføringer fra vietnamesiske statsborgere bosatt i utlandet til landet.

I henhold til bestemmelsene i paragraf 4, artikkel 3 i loven om vietnamesisk statsborgerskap, er personer av vietnamesisk opprinnelse bosatt i utlandet vietnamesere som tidligere hadde vietnamesisk statsborgerskap, hvis nasjonalitet ble bestemt av blodslinje ved fødselen, og hvis barn og barnebarn bor og bor permanent i utlandet.

Dermed kan det enkelt forstås at etterkommere av personer som tidligere hadde vietnamesisk statsborgerskap i utlandet, selv om de ikke har vietnamesisk statsborgerskap, fortsatt har fulle rettigheter knyttet til land i likhet med vietnamesiske statsborgere i landet.

På grunn av utvidelsen av subjektene med bruksrett til areal, utvider loven også tilfellene der staten tildeler land med bruksavgift. Basert på arven til subjektene som staten tildeler land med bruksavgift i artikkel 55 i jordloven av 2013, har artikkel 119 i den endrede jordloven lagt til en rekke subjekter som staten tildeler land med bruksavgift til.

Inkludert 2 saker relatert til personer av vietnamesisk opprinnelse:

For det første tildeles personer med vietnamesisk opprinnelse bosatt i utlandet og økonomiske organisasjoner med utenlandsk investeringskapital land for å gjennomføre kommersielle boligprosjekter i henhold til bestemmelsene i boligloven; bruk av land fra mottak av overføring av eiendomsprosjekter i henhold til bestemmelsene i eiendomsloven i tilfeller der staten tildeler land med innkrevde bruksavgifter.

For det andre tildeles husholdninger, enkeltpersoner og personer av vietnamesisk opprinnelse bosatt i utlandet land som kompensasjon for land når staten gjenvinner land i henhold til bestemmelsene i den endrede jordloven.

Loven fastsetter også at distriktets folkekomité utsteder sertifikater til grunnbrukere og eiere av eiendeler knyttet til land som er enkeltpersoner, bofellesskap og personer av vietnamesisk opprinnelse bosatt i utlandet.

[annonse_2]
Kilde