"Å sette bremsene på spekulative kapitalstrømmer inn i eiendom"

Mens boliglån til private boliger sakte tar seg opp igjen, øker lån til eiendomsbedrifter med nesten 30 %. Som svar på denne situasjonen har regjeringen nylig pålagt State Bank of Vietnam (SBV) å strengt kontrollere kapitalstrømmene fra forretningsbanker, spesielt de bankene som låner ut store pengesummer til eiendom.

Kommersielle banker vil strengt kontrollere store eiendomslån. Foto : Duc Thanh

Eiendomskreditt økte kraftig

Ifølge Vietnams statsbank økte den totale kreditten i hele systemet med mer enn 11 % innen utgangen av august 2025. Samtidig økte kreditten til boligkjøp og boligreparasjoner av enkeltpersoner sakte, ifølge avisen Dau Tu, mens kreditten til eiendomsbedrifter alene økte med nesten 30 %, eller omtrent tre ganger kredittvekstraten for hele systemet.

I samarbeid med Vietnams statsbank i forrige uke ba visestatsminister Ho Duc Phoc om at kreditt skulle rettes mot prioriterte områder, samtidig som kontantstrømmen til kommersielle banker ble strengt kontrollert, spesielt eiendomslån som utgjør en høy andel.

Når man ser på kapitalstrukturen, kan man se at de fleste eiendomsbedrifter fortsatt hovedsakelig er avhengige av bankkreditt. Høye eiendomspriser, tegn på markedsoppgang og statsbankens løsnende kredittrom har ført til at bankene låner ut store mengder til investorer.

I mellomtiden har andre mellom- og langsiktige kapitalmobiliseringskanaler ennå ikke tatt seg merkbart opp igjen. Fra begynnelsen av året til slutten av august 2025 utstedte eiendomsselskaper obligasjoner for rundt 61 000 milliarder VND, noe som utgjorde 17 % av den totale obligasjonsutstedelsen. Dette tallet er imidlertid ikke nok til å oppveie mengden obligasjoner som forfaller siden begynnelsen av året.

«Bedriftsobligasjoner, som var forventet å være den viktigste kanalen for kapitalmobilisering for eiendom, har så langt hentet seg inn igjen sakte, mens forfallspresset er på et rekordnivå. Lyspunktet er at den vanskeligste perioden er over (toppforfallet faller i august 2025). Hvis markedet fortsetter å komme seg, vil bedrifter unngå risikoen for massekonkurs. I den kommende tiden må imidlertid bedrifter diversifisere kapitalkildene, unngå å spre investeringer og kontrollere forfalt gjeld. Banker må spesielt regulere kapitalstrømmene til sunnere og mer bærekraftige segmenter», anbefalte dr. Can Van Luc, medlem av statsministerens politiske rådgivende råd.

Ifølge eksperter har eiendomsmarkedet vist tegn til bedring det siste året, med sterke prisøkninger i mange segmenter, men likviditeten er fortsatt svært svak. Hovedårsaken er at kapitalstrømmene er skjevt rettet mot tilbud, konsentrert i eksklusive prosjekter. Irrasjonaliteten i segmentene har ført til at etterspørselen etter lån til kjøp av faste boliger har økt sakte. Høye boligpriser overstiger overkommeligheten, selv om rentene på boliglån er på et rimelig nivå, noe som gjør at faste kjøpere fortsatt er nølende.

«Eiendomsprisene er fortsatt høye, men meglerne klager over tregt salg. Bortsett fra mellomsegmentet verdt flere milliarder VND som fortsatt selges, er de fleste produktene vanskelige å selge, og markedslikviditeten er ekstremt svak», sa Phan Dung Khanh, direktør for investeringsrådgivning i Maybank Investment Bank.

Spekulativ eiendom står overfor vanskeligheter

Khanh sa at regjeringens nye trekk viser at kapitalstrømmen til spekulativ eiendom, kjøp og salg, vil bli strammet inn i tiden som kommer. Samtidig utredes og endres mange lovforslag i retning av å begrense spekulasjon, styre markedet mot en bærekraftig utvikling og fremme økonomisk vekst.

Angående synspunktet om at eiendomsmarkedet viser tegn på en boble når boligprisene presses for høyt, sa Nguyen Quang Huy, administrerende direktør ved Fakultet for finans og bankvirksomhet (Nguyen Trai-universitetet), at den kraftige prisøkningen hovedsakelig skyldes ubalansen i tilbuds- og etterspørselsstrukturen, og ikke utelukkende spekulasjon.

«Treg lovlighet av prosjekter har ført til mangel på tilbud, mens etterspørselen etter boliger, industriparker og logistikkinfrastruktur er enorm. Høye boligpriser er et resultat av flaskehalser i tilbudet, ikke nødvendigvis en spekulasjonsboble», analyserte Huy.

Ifølge Dr. Can Van Lucs beregninger tilsvarer prisen på en leilighet i Vietnam for tiden nesten 26 år med gjennomsnittlig familieinntekt, mens verdensgjennomsnittet bare er rundt 15 år. At folks inntekt ikke holder tritt med økningen i eiendomsprisene er et vanskelig problem, og å redusere boligprisene er en ekstremt stor utfordring.

Eksperter advarer om at selv om boliglånsrentene for tiden er lave, noe som bidrar til å opprettholde kjøpekraften i markedet, vil mange låntakere miste evnen til å balansere økonomien sin dersom rentene stiger igjen, noe som fører til ustabilitet i markedet. Faktisk er primære eiendommer fortsatt til salgs, men sekundære eiendommer (kjøp og salg) er illikvide, noe som utgjør stor risiko for de som eier dyre produkter.

«For å oppnå tosifret økonomisk vekst må både finans- og eiendomsmarkedene være stabile. Hvis ett av de to har problemer, er risikoen for en krise som Kina, som slet i fire år på grunn av eiendomsmarkedet, veldig tydelig», advarte dr. Can Van Luc.

Angående det statlige forvaltningsorganet sa Vuong Duy Dung, visedirektør i avdelingen for bolig- og eiendomsmarkedsstyring (byggedepartementet), at tilbudet av eiendom fortsatt er begrenset, mye lavere enn etterspørselen. Regjeringen fokuserer på å fjerne hindringer, spesielt innen investerings-, bygge- og planleggingsprosedyrer. Når prosedyrekostnader og samsvarskostnader synker, vil tilbudet øke.

«Når det gjelder boligpriser, er det fortsatt stor mangel på lavkostsegmentet og boliger for lavinntektspersoner, selv om markedsstrukturen er justert. I den kommende tiden vil regjeringen legge frem flere løsninger for å oppmuntre til utvikling av disse segmentene, og samtidig ha retningslinjer for å redusere innsatskostnadene for bedrifter, spesielt arealbruksavgifter», sa Dung.

VWAS Forum 2025: «Ny æra, ny motstandskraft»

Det tredje Vietnam Financial Advisors Summit 2025 (VWAS 2025), organisert av Finance - Investment Newspaper torsdag 25. september 2025 på Pullman Hotel (Hanoi), vil samle ledende nasjonale og internasjonale eksperter, med fokus på dyptgående diskusjoner om virkningen av nye institusjoner og ny dynamikk på økonomien og finansmarkedene. Forumet vil også analysere i detalj de gjennombruddsvekstpunktene for tradisjonelle investeringsaktivaklasser samt muligheter med kryptoaktiva.

Forumet inkluderer aktiviteter:

Hovedworkshopen med to økter som presenterer og diskuterer temaene «Støtte for markedsrobusthet» og «Å finne gjennombrudd for aktivaklasser».

Hedre typiske finansielle produkter/tjenester i 2025 innen bank, forsikring, eiendom, fondsforvaltning, verdipapirer og finansiell teknologi.

Detaljer: wwa.vir.com.vn

Kilde: https://baodautu.vn/ham-phanh-dong-von-dau-co-vao-bat-dong-san-d389785.html