Skyggen på 4,1 billioner VND og spørsmålet om kapitaleffektivitet
Ifølge Statsbanken hadde den totale utestående eiendomskreditten ved utgangen av august 2025 nådd 4,1 millioner milliarder VND, hvorav utestående gjeld til eiendomsvirksomhet alene utgjorde nesten 1,823 millioner milliarder VND. Denne skalaen tilsvarer nesten fire ganger den offentlige investeringskapitalen i 2025, men denne sektoren bidrar direkte med omtrent 3,5 % av BNP.
Data fra Byggedepartementet viser at by- og boligutviklingsprosjekter fortsetter å lede an når det gjelder kredittskala, med 614 737 milliarder VND. Deretter kommer industripark- og eksportforedlingssoneprosjekter med 114 274 milliarder VND. Kapitalstrømmer allokeres også til områder som kontorer til leie (61 946 milliarder VND), turisme og feriesteder (62 487 milliarder VND), restauranter og hoteller (64 560 milliarder VND) og lån til kjøp av bruksrettigheter til land (190 113 milliarder VND).
Ifølge analytikere viser bildet av kredittallokering en sterk utvidelse av lån til områder som er følsomme for konjunktursykluser . Mer spesifikt sier disse tallene mye om at kapital tiltrekkes sterkt til områder med høy profitt, men ringvirkningene til økonomien er fortsatt begrenset.
Ved utgangen av august 2025 hadde den totale utestående eiendomskreditten nådd 4,1 millioner milliarder VND. Foto: Duy Minh.
Faktisk, ifølge de økonomiske rapportene for tredje kvartal 2025 fra børsnoterte banker, økte eiendomsgjelden i de fleste banker. I kommersiell banksektor leder Techcombank systemet med 237 838 milliarder VND, som står for 32,81 % av den totale gjelden; VPBank var nummer to med 205 955 milliarder VND;SHB var nummer tre med 184 044 milliarder VND, men har den nest høyeste andelen i systemet, mer enn 30 % av den totale gjelden. Disse tallene gjenspeiler trenden med sterk kapitalstrøm til eiendom, et fenomen som ikke er nytt, men som når et omfang som krever nøye overvåking.
I mellomtiden er mellomstore og små banker fortsatt på defensiven. MBBank, HDBank, TPBank, MSB og LPBank opprettholder alle sin eiendomsutlånsgrad på ensifret nivå, noe som viser forsiktighet i møte med markedssvingninger. Selv i denne gruppen fortsetter imidlertid veksten i utestående lån, noe som beviser at attraktiviteten til eiendoms"kaken" ikke har avtatt.
Eksperter advarer om at kredittkapital som strømmer inn i eiendom for tiden utgjør nesten en fjerdedel av økonomiens totale kapital, mens evnen til å skape arbeidsplasser, merverdi og ringvirkninger er mye lavere enn i industri-, handels- og tjenestesektoren. Den «feilstyrte» kontantstrømmen kan forårsake økonomisk ubalanse og øke systemrisikoen hvis markedet snur.
Den hårfine linjen mellom oppgang og boble
Ifølge Dr. Pham Thi Hoang Anh – assisterende direktør ved Banking Academy, kommer sikkerhet i kredittsystemet hovedsakelig fra eiendomsmarkedet. Hvis markedet faller inn i en resesjon, vil banksystemet være under stort press fra tap på gjeld. Dette viser at kredittrisikoen knyttet til eiendom ikke bare ligger i omfanget av utestående gjeld, men også i kvaliteten og autentisiteten til sikkerheten.
Eiendomsmarkedet er for tiden i en tilstand av «kjøp dyrt, selg dyrt». Foto: Quoc Anh.
Med et forsiktig perspektiv sa økonom Dr. Dinh The Hien at det nåværende markedet er i en tilstand av «kjøp dyrt, selg dyrt», et tidlig varselsignal om en prisboble. Han forklarte at når kjøps- og salgsaktiviteter kun er basert på kortsiktig spekulativ psykologi, ikke knyttet til reell kontantstrøm eller utnyttelsesverdi, presses eiendomsverdiene opp for høyt, mens likviditeten blir stadig dårligere.
«Mentalitetsprinsippet «kjøp dyrt, selg dyrt» kan hjelpe en gruppe investorer med å tjene på kort sikt, men det skaper en syklus av overoppheting som lett kan føre til kollaps», advarte Hien.
Det er verdt å merke seg at kreditt til eiendom har økt kraftig, men ikke skapt en «bølge». Kredittveksten i årets første ni måneder nådde omtrent 13 %, mens kapitalstrømmen til eiendom var nesten 20 % høyere, men likviditeten er fortsatt treg. «Pengene har økt, men har ikke gjort markedet sunt», kommenterte Hien. Det viser at kapitalstrømmen ikke lenger gir positive ringvirkninger, men skaper dobbelt press på banker og markedet.
I henhold til sikkerhetsprinsippet skal banker kun låne ut opptil 70 % av eiendomsverdien, mens kjøperen eller investoren må bidra med 30 % av motkapitalen. I realiteten har det imidlertid vært en situasjon der bankene låner ut selv innskuddet, noe som betyr at kreditten har gått dypt inn i den spekulative syklusen. Når prisene øker for raskt, møter "surfende" investorer vanskeligheter, kreditt vil akkumuleres, tap på gjeld vil øke, ... det er scenariet som mange eksperter har vært vitne til i tidligere sykluser.
Det kan imidlertid ikke benektes at kredittkapital fortsatt er «blodåren» for gjenoppretting av eiendomsmarkedet, spesielt når mange prosjekter som var «frosset» i lovlighet blir åpnet. Økningen i kreditt gjenspeiler delvis forventningen om gjenoppretting, men den må styres selektivt for å unngå å strømme inn i den spekulative sektoren.
Derfor betyr ikke kontroll av eiendomskreditt ekstrem innstramming, men å justere tempoet, med sikte på en balanse mellom gjenoppretting og systemsikkerhet. Det er nødvendig å skille tydelig mellom kapital til reelle boligbehov, kapital til boligbygging, industriområder, turisme og kapital til spekulativ virksomhet.
Faktisk, hvis eiendomskreditten fortsetter å øke uten å skape reell verdi, kan boblen komme tilbake, og da vil prisen å betale ikke bare være dårlig gjeld eller redusert vekst, men også ustabilitet i hele finanssystemet.
Ifølge Dr. Le Xuan Nghia – medlem av statsministerens rådgivende råd for politikk, er den nåværende utestående gjelden på omtrent 4 millioner milliarder VND, som utgjør omtrent 24 % av den totale utestående gjelden i hele systemet. Dette er ikke på et høyt nivå sammenlignet med mange utviklede land, opptil 40 %. Den grunnleggende løsningen er å styre kredittstrømmen på en rimelig måte, med fokus på sosialboliger og rimelige boliger, i stedet for å helle den ut i spekulasjon eller eksklusive prosjekter.
Kilde: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html
Kommentar (0)