Tomteprisene øker kraftig fra 2026: Muligheter og utfordringer for eiendomsmarkedet

Spørsmålet om landpriser fortsetter å være et tema som tiltrekker seg offentlig oppmerksomhet, spesielt etter at landbruks- og miljødepartementet i provinser/byer utarbeidet et forslag om utforming av den første landprislisten som skal kunngjøres og gjelde fra 1. januar 2026, med priser mange ganger høyere enn den nåværende landprislisten.

Utarbeidelsen av prislister for tomter må gjøres nøye. Illustrasjonsfoto: Tuan Anh/VNA

Som en profesjonell sosial organisasjon og en forskningsenhet innen eiendomsfeltet, bekrefter Vietnam Institute for Research and Evaluation of Real Estate Market (VARS IRE) at landprislisten er et viktig verktøy for staten i landforvaltning, budsjettinnkreving, beregning av økonomiske forpliktelser, og er det juridiske grunnlaget for å fastsette kompensasjonspriser, gjenbosettingsstøtte,...

Derfor må utarbeidelsen av prislister for tomter gjøres nøye, vitenskapelig og med en rimelig plan, for å nøyaktig gjenspeile markedets faktiske verdi, samtidig som man unngår å forårsake forstyrrelser og skape økonomisk press for mennesker og bedrifter.

Ifølge VARS IRE er utstedelsen av den nye landprislisten fra 1. januar 2026 et uunngåelig skritt i statlig styring, som bidrar til markedsgjennomsiktighet og reduserer gapet mellom statlige landpriser og markedspriser. Det er imidlertid fortsatt mange oppfatninger om at den «sjokkerende» økningen på mange områder skaper betydelige risikoer for bedrifter, enkeltpersoner og bankkredittaktiviteter.

VARS IREs analyse viser at en av disse konsekvensene påvirker enkeltpersoner og husholdninger. Følgelig vil gruppen mennesker som gjennomfører arealprosedyrer som å endre arealformål, tildele bruksrettsbevis for areal eller motta kompensasjon og rydding av tomter bli mest berørt, fordi økonomiske forpliktelser beregnes direkte i henhold til den nye prislisten. Samtidig kan kostnadene ved å endre arealformål, tildele røde bøker og kjøpe faste boliger øke kraftig, noe som påvirker gruppen mennesker med middels og lav inntekt. Det er til og med en risiko for klager og tvister i områder som gjennomgår kompensasjon og rydding av tomter hvis justeringen av tomteprisen langt overstiger den godkjente prisen.

I tillegg påvirkes også eiendomsbedrifter. Fordi økningen i tomtepriser fører til at kompensasjonskostnader, arealbruksavgifter – kostnadene som utgjør den høyeste andelen i strukturen av prosjektutviklingskostnader og totale prosjektinvesteringer – øker kraftig. For prosjekter som er under implementasjon, vil bedrifter havne i en vanskelig og forvirrende situasjon når de må vurdere om de skal fortsette eller utsette implementeringen, fordi den kraftige økningen i arealbruksavgifter kan føre til at den totale investeringen overstiger den økonomiske kapasiteten.

For prosjekter som ikke er implementert, kan bedrifter derimot være mer proaktive i planleggingen av budsjetter, kompensasjon og ryddingsplaner for tomter. Hvorvidt markedet vil akseptere den tvungne økningen i salgspriser er imidlertid fortsatt ukjent. Enda mer alvorlig er det at noen prosjekter kan pådra seg tap eller forsinke utstedelse av sertifikater til kunder, noe som fører til risiko for tvister – VARS IRE.

I tillegg, ifølge VARS IRE, vil tomteprislisten for 2026 med den foreslåtte økningen også påvirke bankvirksomheten og boligkreditt. For eksempel må verdsettelsen av sikrede eiendeler justeres til verdirammeverket, og banker kan stramme inn utlånsrentene for å kontrollere risikoen for tap på gjeld. Stigende boligpriser og boligkostnader kan redusere kjøpekraften, spesielt for førstegangskjøpere. Hvis tomteprislisten øker raskere enn den reelle verdien, vil risikoen for feilmatch mellom verdsettelse og marked påvirke kredittkvaliteten.

En annen påvirkning nevnt av VARS IRE er markedet. På tilbudssiden, på grunn av den kraftige økningen i arealkostnader, tomteleie, kompensasjon og kostnader for rydding av tomter, vil prisene øke og prosjektene vil bli inflatert. Tilbudsstrukturen fortsetter å være ubalansert, hovedsakelig konsentrert i high-end- og høyverdisegmentene fordi bedrifter med sterkt økonomisk potensial kan forkorte utviklingstiden og lansere produkter på markedet raskere. Samtidig har små og mellomstore bedrifter problemer med å implementere nye prosjekter, noe som fører til at tilbudet av næringsboliger, spesielt i forstedene til store byområder, står i fare for å stagnere.

På etterspørselssiden forventes salgsprisene å øke i takt med innsatskostnadene, noe som vil føre til at den reelle kjøpekraften synker, spesielt blant kunder med reelle boligbehov. Derfor vil det være en forsiktig mentalitet og avventing av støttetiltak som kan føre til at markedet midlertidig stagnerer.

Det er verdt å merke seg at salgsprisene garantert vil svinge oppover. VARS IRE spår at investorer sannsynligvis vil justere salgsprisene på høyere nivåer, samtidig som de utvikler eksklusive produkter for å opprettholde profittmarginene i en sammenheng med knappe tomtemidler. Samtidig vil det generelle prisnivået i markedet fortsette å øke, noe som legger press på folks tilgang til bolig.

I tilfeller der investoren kan spare kostnader ved å være mer proaktiv i budsjettplanlegging og forkorte tiden for kompensasjon og rydding av tomter, vil den samlede effekten ikke være for negativ dersom kostnadsbesparelsene fra administrative prosedyrer, tid og juridiske risikoer delvis kan oppveie økningen i økonomiske forpliktelser knyttet til tomter.

For lokale myndigheter vil justeringen av landpristabellene bidra til å øke de lokale budsjettinntektene gjennom skatter, avgifter og arealbruksavgifter. Disse ekstra inntektene kan reinvesteres i infrastrukturprosjekter, forskjønning av byer og regional transportutvidelse, noe som bidrar til å øke landverdien og fremme lokal sosioøkonomisk utvikling.

Imidlertid vil mengden av dokumenter som krever oppdateringer av landpriser øke kraftig, noe som lett kan føre til administrativ overbelastning, spesielt i sammenheng med at den lokale overføringsmodellen på to nivåer ikke fungerer knirkefritt og mangler menneskelige ressurser. En annen faktor som det advares om, er nedgangen i attraktivitet på grunn av økte investeringskostnader, spesielt i potensielle områder, men som ennå ikke er investert i infrastruktur.

Ut fra disse analysene anbefaler VARS IRE at alle prisreguleringer, inkludert prislister for tomter, kun er relative. Fordi eiendomspriser på lang sikt bestemmes av tilbud og etterspørsel. I realiteten er det vanskelig å forvente at en prisliste for tomter skal tilfredsstille alle grupper av subjekter, når bruksformålene, fordelene og forventningene til hver gruppe er forskjellige.

Derfor, ifølge VARS IRE, er prislisten for land bare meningsfull når den brukes til et spesifikt formål, for eksempel kompensasjon og rydding av tomter. Hvis den brukes til andre formål, som å beregne bruksavgifter for land, auksjoner eller skatter, vil prislisten miste sin praktiske anvendelighet og må justeres fleksibelt for å sikre harmoni mellom interessene mellom staten, folket og bedriftene.

VARS IRE foreslår derfor at det er nødvendig å definere rollen til landprislisten riktig. Prislisten er et verktøy for statlig forvaltning og skatteinnkreving, ikke et verktøy for å regulere markedets tilbud og etterspørsel. Stabilisering av landprispolitikken bør sikte mot det langsiktige målet om åpenhet, rettferdighet og bærekraft.

Samtidig er det nødvendig å tydelig definere ansvaret mellom sentralt og lokalt nivå. Staten bør kun utstede et enhetlig teknisk rammeverk og prismetode, mens lokaliteten er stedet for å operere og justere i praksis. Samtidig bør fleksibiliteten i forvaltningen av landpriser økes ved å la lokaliteter utstede fleksible justeringskoeffisienter i henhold til hvert område, tid, type arealbruk og sosioøkonomiske utviklingsmål; anvende ulike nivåer av arealbruksavgifter, landleie, skatter, avgifter og gebyrer avhengig av bruksformålet (boligareal, nærings- og tjenesteareal, produksjonsareal, jordbruksareal osv.) og i samsvar med infrastrukturnivået og byutviklingen i hver region.

Spesielt antyder eksperter at det er nødvendig å sikre stabilitet og en rimelig plan. Følgelig er det nødvendig å bygge en passende tilpasningsplan for å unngå å forårsake "sjokk" i markedet og plutselige konsekvenser for bedrifter og mennesker, spesielt i sammenheng med at mange lokaliteter fortsatt perfeksjonerer den todelte bystyremodellen.

I tillegg må kommunikasjon og implementeringsveiledning styrkes. Formidling og forklaring av retningslinjer vil hjelpe folk, bedrifter og meglere med å forstå arten og rollen til landprislister, og unngå utnyttelse for å «blåse opp prisene» eller skape falske forventninger om markedstrender.

Kilde: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm