Statsbanken: Ingen forbud mot utlån til kjøp av fremtidige boliger

[annonse_1]

Nylig utstedte Statsbanken rundskriv 22/2023 som endrer og utfyller rundskriv 41/2016 som regulerer bankenes kapitalsikkerhetsgrad.

Dette rundskrivet trer i kraft fra 1. juli i år, med mye nytt innhold. Det er noen bekymringer om at de nye forskriftene vil føre til vanskeligheter for boligkjøpere.

Markedet er spesielt bekymret for at når rundskrivet trer i kraft, vil det ikke tillate kommersielle banker og utenlandske bankfilialer å låne ut til enkeltpersoner for å kjøpe «uferdige næringsboliger for overlevering (dvs. næringsboliger dannet i fremtiden») sikret (pantsatt) av selve huset. Derfor må enkeltpersoner som ønsker å låne kreditt for å kjøpe «fremtidsrettede» næringsboliger, implementere andre sikkerhetstiltak eller sikre det med andre eiendeler.

Statsbanken bekreftet imidlertid at den nye forskriften ikke begrenser rettighetene til fremtidige boligkjøpere og ikke er i strid med gjeldende regelverk.

Ferdigbygde boliger vil bli gitt en lav risikovurdering.

Mer spesifikt fastsetter klausul 10, artikkel 2 i rundskriv 41/2016 fra statsbanken: «Et lån sikret med fast eiendom er et lån til en person eller juridisk enhet for å kjøpe fast eiendom, gjennomføre et eiendomsprosjekt, og er sikret med fast eiendom eller eiendomsprosjekt dannet fra lånet i henhold til lovens bestemmelser om sikrede transaksjoner».

Rundskriv 22/2023 endrer eller utfyller ikke dette innholdet. Organisasjoner og enkeltpersoner som trenger å kjøpe et hus og garantere (låne) for dette fremtidige huset, vil anvende en risikokoeffisient på 30–120 % avhengig av garantiforholdet beregnet ut fra forholdet mellom lånesaldoen og verdien av sikkerheten. Dersom det ikke finnes informasjon om garantiforholdet, er risikokoeffisienten 150 %.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Rundskriv 22/2023 begrenser ikke retten til å kjøpe fremtidig bolig (Illustrasjon: Tran Khang).

I mellomtiden endret og supplerte punkt 1, artikkel 1 i rundskriv nr. 22 punkt 11, artikkel 2 i rundskriv nr. 41 om boliglån, som er lån med sikkerhet i fast eiendom for enkeltpersoner til kjøp av bolig.

Mer spesifikt må boliglån med sikkerhet i fast eiendom for enkeltpersoner til kjøp av bolig oppfylle følgende betingelser:

For det første er kilden til gjeldsnedbetaling ikke kilden til leieinntekter generert fra lånet.

For det andre er huset ferdigstilt for overlevering i henhold til salgskontrakten.

For det tredje har banker og utenlandske bankfilialer full juridisk rett til å håndtere pantsatte boliger når kunder ikke kan betale tilbake gjelden sin i henhold til bestemmelsene i lov om pantsikrede transaksjoner og boligloven.

For det fjerde må huset som dannes fra dette boliglånet verdsettes uavhengig (verdsatt av en tredjepart eller av en avdeling uavhengig av kredittgodkjenningsavdelingen i banken eller den utenlandske bankfilialen) i henhold til forsiktighetsprinsippet (verdien er ikke høyere enn markedsprisen på tidspunktet for lånegodkjenning) i henhold til bankens eller den utenlandske bankfilialens regelverk.

For lån til kjøp av sosialboliger, kjøp av bolig under statlige støtteprogrammer og prosjekter, fastsettes de i henhold til bestemmelsene i boligloven og oppfyller vilkårene (første, tredje, fjerde) nevnt ovenfor.

Angående denne forskriften forklarte Statsbanken at boliglån vil omfatte: Boliglån til kjøp av boliger som oppfyller de fastsatte vilkårene, inkludert vilkåret om ferdigstillelse for overlevering, og lån til kjøp av sosialboliger, kjøp av boliger under regjeringens støtteprogrammer og prosjekter. Risikokoeffisienten som brukes på boliglån varierer fra 20–100 %, avhengig av garantiforhold og inntektsforhold.

For lån til kjøp av sosialboliger, kjøp av boliger under regjeringens støtteprogrammer og prosjekter, er det ikke nødvendig å oppfylle vilkåret om at boligen må være ferdigstilt for overlevering, og risikokoeffisienten er lavere enn andre boliglån på bare 20–50 %, for å implementere regjeringens politikk om å oppmuntre til sosialboliger.

Statsbanken sa at vilkåret om et ferdigstilt hus under en kjøpskontrakt kun gjelder for boliglån (som er underlagt en lavere risikokoeffisient enn andre fordringer sikret med fast eiendom).

Dersom en organisasjon eller enkeltperson har behov for å bygge eller kjøpe en fremtidig bolig og pantsetter den fremtidige boligen, vil det være snakk om et lån sikret med fast eiendom som foreskrevet i punkt 10, artikkel 2 i rundskriv 41, og den tilsvarende risikokoeffisienten som foreskrevet i punkt 10, artikkel 9 i rundskriv 41 vil bli anvendt.

«Dermed begrenser ikke denne forskriften retten til organisasjoner og enkeltpersoner til å kjøpe fremtidig bolig, og den er ikke i strid med gjeldende regelverk», bekreftet Statsbanken.

Tidligere, i en kommentar til rundskriv 22/203 fra statsbanken, sa Le Hoang Chau – styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) – at ovennevnte forskrift ikke tillater kommersielle banker og utenlandske bankfilialer å låne ut til folk for å kjøpe uferdige næringsboliger for overlevering (dvs. næringsboliger som oppstår i fremtiden) sikret (pantsatt) av selve huset.

Ifølge ham kan denne forskriften føre til negative konsekvenser, forårsake vanskeligheter og hindre den normale driften av eiendomsmarkedet, dersom detaljene ovenfor ikke endres umiddelbart før rundskrivet trer i kraft, og dermed påvirke markedets gjenopprettings- og utviklingsprosess negativt både på kort og lang sikt.

HoREA foreslo å legge til en forskrift som tillater kredittinstitusjoner å låne ut til enkeltpersoner for å kjøpe fremtidige næringsboliger med sikkerhet (pantsettelse) i selve boligen. Denne forskriften gjelder både kjøp av næringsboliger og sosialboliger, med tilgjengelige boliger eller fremtidige boliger.

[annonse_2]
Kilde