Forslag om å stramme inn lån for kjøp av fritidsbolig: Trenger transparente data og passende veikart

Nylig har Byggedepartementet foreslått en ny grense for lån til kjøp av andre og senere boliger for å kontrollere eiendomsspekulasjon og kjøle ned boligprisene. Mer spesifikt kan kjøpere av andre boliger bare låne opptil 50 % av kontraktsverdien, og for tredje bolig og utover kan ikke lånegrensen overstige 30 %.

På seminaret «Avkoding av kapitalstrømmer i eiendom og muligheter for eiendomskjøpere» organisert av Lao Dong Newspaper, kommenterte advokat Pham Thanh Tuan, advokat i Hanoi Advokatforening og ekspert på eiendomsrett, dette forslaget.

Forslaget om å begrense lån til kjøp av fritidsbolig for å forhindre spekulasjon anses som rimelig. (Illustrasjonsfoto/CP)

Fra et juridisk perspektiv, hva synes du om forslaget om å begrense kreditt for kjøpere av fritidsboliger eller mer?

– Samlet sett ville forslaget om å begrense kreditt til flere eiendomseiere, inkludert fritidsboliger, teoretisk sett ramme flere eiendomseiere hardt.

Fordi normalt sett må boligkjøpere, spesielt investorer, bruke økonomisk gearing og ha en kombinasjon av tre parter som investoren, banken og boligkjøperen.

Å bruke kredittgrenser for fritidsboliger og utover, slik det er foreslått av Byggedepartementet, vil påvirke bankenes kapitalressurser for investorer. Først og fremst vil dette forslaget påvirke antallet transaksjoner mellom investorer og boligkjøpere.

Forslaget er imidlertid fundamentalt rimelig og anses som et tiltak som må iverksettes med en passende plan og under passende omstendigheter. Ut fra markedsrealiteten krever en effektiv anvendelse av politikken to betingelser: nødvendige betingelser og tilstrekkelige betingelser.

Forutsetningen er en eiendomsmarkedsdatabase. Dataene må være fullstendige, levende, komplette og alltid oppdaterte.

Fordi når vi ikke har fullstendige data om eiendomsmarkedet, om antall hus hver person eier, er det ikke noe grunnlag for å bestemme hvor mange eiendommer en person eier. Dette anses som en forutsetning.

Den tilstrekkelige betingelsen for anvendelse er at politikken vår må være konsekvent. I tillegg til kredittpolitikken må vi anvende ny politikk for renter og antispekulasjonsavgifter. Det viktigste er å forbedre tilbudet.

Jeg synes forslaget ovenfor i utgangspunktet er rimelig, men når det anvendes, må det være spesifikke betingelser når det gjelder data og sikring av synkronisering. Først da vil policyen ovenfor være både målrettet og nøyaktig.

Har dette forslaget et klart juridisk grunnlag, og hvis det implementeres, hvilke forskrifter må legges til for å unngå konflikter med andre lover som boligloven, eiendomsloven eller lov om kredittinstitusjoner, sir?

Som nevnt er det to faktorer, hvorav den viktigste er synkronisering av retningslinjer, som betyr å fjerne juridiske vanskeligheter og hindringer for prosjekter.

Fordi det viktigste er å skape en forsyningskilde for å sikre tilbuds- og etterspørselsfaktorene. Vi har gjort dette veldig bra tidligere, da antallet prosjekter som har blitt løst og implementert i markedet har vist seg tydelig.

For eksempel har Hanoi alene løst problemet med å gjennomføre boligprosjekter uten land for 298 kommersielle boligprosjekter med rundt 1500 hektar. En slik løsning krever endringer i mange lovforskrifter.

For det andre, om kredittpolitikk. Kredittpolitikk involverer mange juridiske faktorer, ikke bare loven om kredittinstitusjoner og andre relevante lover. Dette krever styring av pengepolitikk, finanspolitikk og finanspolitikk.

I tillegg foreslår jeg en progressiv skatt på flere eiendomsinnehavere.

Datafaktoren er imidlertid «ryggraden» for å forbedre dette problemet. Uten nok data kan ikke alle politiske mekanismer implementeres effektivt. Alle politiske mekanismer må være basert på fullstendige og transparente data.

«Ryggraden» for å forbedre dette problemet er datafaktoren. (Foto: VNP)

Hvis denne politikken blir anvendt, hva tror du vil være de største vanskelighetene i implementeringsprosessen, sir?

– Dette er også en bekymring for mange land, ikke bare Vietnam, men også andre land når de anvender skatte- eller kredittpolitikk basert på mengden eiendom som hver person eier eller forvalter.

Faktisk har problemstillingen her to viktige faktorer å vurdere. For det første må vi tydelig skille mellom spekulativ atferd og reell atferd knyttet til boligeierskap.

Dette er en svært vanskelig oppgave, fordi for eksempel en spekulant kan be foreldrene, søsknene eller slektningene sine om å registrere eiendom i deres navn for å unngå forsikringen. Hvis det bare er basert på antall eiendommer, kan ikke forsikringen treffe målet.

For eksempel vil spekulanter som ber foreldrene, søsknene eller slektningene sine om å stå i deres navn på disse eiendommene tydelig bli identifisert i dette tilfellet.

Ovennevnte policy, hvis den er basert på antall eiendommer, er en nødvendig betingelse, men vil ikke være tilstrekkelig. For å identifisere riktig mål er det nødvendig å bruke andre verktøy og tiltak, som å anvende progressiv skatt.

For det andre er eiendomsdatabasen for tiden i ferd med å bli ferdigstilt og synkronisert. Ressurssektoren administrerer tomtedata, byggesektoren administrerer bolig, skattesektoren administrerer skattedata, notarius publicus administrerer notardata, og banken administrerer kredittdata.

Konsolideringen, delingen og synkroniseringen av disse dataene for å danne en felles database er imidlertid fortsatt i ferd med å bli fullført. Derfor har ikke forretningsbanker en komplett database for å bestemme hvor mange eiendommer en person eier når de utbetaler lån.

Faktisk har banker også innrømmet at de ikke nøyaktig kan fastslå antall eiendommer som eies eller forvaltes av en enkeltperson. Derfor er ansvaret for lånevurdering basert på antall eiendommer en stor utfordring. Dette er et nødvendig verktøy, men tid og plan for søknaden må vurderes.

Når det gjelder kriteriene for å skille mellom reelle boligkjøpere og spekulanter, er utviklede land ofte avhengige av kontantstrøm og pengekilder for å styre seg svært stramt.

Gjennom data om strøm- og vannregninger, hvem som betalte kostnadene osv. for å bestemme den reelle eieren av eiendommen. Med de nåværende forholdene i Vietnam er det imidlertid fortsatt svært vanskelig å anvende disse kriteriene på grunn av begrensede relevante data.

Selv om vi sikter mot standarder som OECD-landene, trenger vi i den nåværende perioden en plan for gradvis å fullføre databasen, slik at skatte- og kredittpolitikk basert på eiendomseierskap virkelig kan være effektiv.

Takk skal du ha!

Kilde: https://congluan.vn/de-xuat-siet-cho-vay-mua-nha-thu-hai-can-du-lieu-minh-bach-va-lo-trinh-phu-hop-10315073.html