Paradoks: Bedrifter må leie land av seg selv

For å ha land til å bygge fabrikker, verksteder ... tidligere måtte mange bedrifter «overlate» jorden sin til staten, og deretter leie tilbake sin egen jord.

Vanskeligheter med å få tilbake landet sitt

Tidlig på 2000-tallet måtte produksjonsanleggene flyttes til forstedene for å unngå miljøforurensning, i henhold til politikken til Ho Chi Minh-byens folkekomité. Samtidig skulle fabrikkområder i det sentrale området planlegges for by- og tjenesteformål.

For tiden er det svært få industriområder, og området er noen ganger ikke egnet. Selv om mange forstadsområder har boligplanlegging, finnes det ingen 1/2000-delplanlegging, som ikke er egnet for bygging av fabrikker. En foreslått løsning er at enkeltpersoner eller bedrifter med land overlater det til staten. Herfra vil staten leie ut sin egen jord til grunnbrukere for å bygge fabrikker (ikke- jordbruksland ) med årlige betalinger, kortsiktige leiekontrakter, 5 år eller 10 år.

Men når leiekontrakten utløper, eller foretaket ønsker å avvikle leiekontrakten og utstede den rosa boken på nytt i nåværende eller tidligere tilstand, vil det støte på mange problemer.

Et typisk eksempel er tilfellet med Cao Cuong i Binh Chanh-distriktet, gamle Ho Chi Minh-byen, som i 1990 implementerte politikken med å flytte produksjonsanlegget sitt til forstedene. Med godkjenning fra folkekomiteen i Binh Chanh-distriktet kjøpte Cao Cuong en tomt med jordbruksland med en rosa bok, et areal på ^{5 930 m2} . I 2006 overførte han ovennevnte tomt til selskapet han var bedriftseier av for å be om endring av formålet til land for produksjon og virksomhet.

Herr Cao Cuong måtte leie sin egen jord.

Men fordi tomten tilhører den eksisterende planen for renovering av boliger, finnes det ingen godkjent detaljert byggeplan i skala 1/2000. Folkekomiteen i Ho Chi Minh-byen godkjente derfor at han skulle overlevere tomten til folkekomiteen i det gamle Binh Chanh-distriktet for utleie til selskapet sitt i 10 år (2010–2020) på et område på ^{5150 m2} for fabrikkbygging. Han betaler årlig leie. De resterende ^{780 m2} (inkludert ^{380 m2} bak og ^{400 m2} foran tomten) tilhører kanalbeskyttelseskorridoren, så det forblir jordbruksland.

I 2017, nær slutten av leieperioden, sendte Cao Cuongs selskap inn en skriftlig søknad om å forlenge leieavtalen, men søknaden ble ikke godkjent fordi området var regulert til boligformål, mens fabrikken var til produksjon og forretningsformål. Derfor fullførte selskapet i 2018 prosedyrer for å returnere tomten til Cao Cuong personlig. I løpet av denne tiden sendte han også inn mange søknader om forlengelse av leieavtalen, endring av formålet med arealet eller utstedelse av den rosa boken i henhold til nåværende eller opprinnelig status for fortsatt bruk når leieperioden utløper.

Forliksprosessen tok imidlertid mange år, frem til 2024. Han klarte å konvertere ^{4800 m2} til boligtomt, men måtte betale 100 % av bruksavgiften uten å trekke fra prisen for landbruksarealet. De resterende ^{350 m2} av produksjons- og næringsarealet fikk ikke lov til å bli konvertert til boligtomt, men han fikk ikke innvilget en rosa bok og ble tvunget til å fornye tomteleien og betale den årlige leien.

I likhet med Phuongs tilfelle måtte hun i 2010 «overlate» 4890 ^kvadratmeter av tomten sin til Folkekomiteen i Binh Chanh-distriktet for å bygge en fabrikk, og deretter måtte selskapet hennes signere en kontrakt med staten om å leie ut tomten som nevnt ovenfor. I 2018 overleverte selskapet tomten som nevnt ovenfor til Phuong. Men i henhold til regelverket kan hun bare fortsette å leie ut tomten sin i den gjenværende perioden frem til 2020. I mange år har Phuong søkt om en ny utstedelse av den rosa boken for tomten med samme formål, men har ennå ikke fått gjennomslag. Hvis hun endrer arealformålet til boligtomt, vil hun ifølge beregninger måtte betale mer enn 160 milliarder VND i skatt med det ovennevnte arealet, et beløp så stort at hun havner i en ekstremt vanskelig og dilemmafylt situasjon.

Forslag om å gi ut den rosa boken på nytt

Cao Cuong sa at det finnes mange lignende problemer over hele landet. Enkeltpersoner som oppretter sin egen jord, men ønsker å bygge fabrikker, må overlevere den til staten og deretter leie ut sin egen jord. Men nå som leiekontrakten er utløpt, vil ikke grunneieren få tildelt en rosa bok i sin opprinnelige stand. Hvis de ikke kan fortsette å leie ut jorden, er staten også «i et dilemma» fordi gjeldende lover ikke regulerer dette tydelig. Hvis formålet endres til boligjord, beregnes verdien av jorden til 0 VND ved beregning av skatt. Denne beregningen ligner på beregning av bruksavgift for offentlig jord som bedrifter leier. Slike reguleringer gir mange konsekvenser angående eiendeler, investeringer, boliglån, transaksjoner osv.

Advokat Tran Minh Cuong, Ho Chi Minh-byens advokatforening, sa også at den nåværende jordloven fra 2024 og dekret 103/2024 har skapt vanskeligheter, hindringer og mangler som mange mennesker og bedrifter står overfor når de gjennomfører prosedyrer for å endre arealbruksformål og avvikle leiekontrakter for ikke-jordbruksjord som er leid med årlige leiebetalinger som stammer fra selvetablert land, ikke offentlig leid land.

Frem til nå har ikke fru Phuongs eiendom blitt omgjort til boligtomt.

Dekret 103/2024 skiller ikke tydelig mellom privat land med årlige leiebetalinger og statsleaset offentlig land. På grunn av mangelen på dette skillet, må begge landtypene ved konvertering til boligland betale 100 % av bruksavgiften for boligland i henhold til landprisen på konverteringstidspunktet (landverdien er 0). Som et resultat må landbrukere betale mye høyere bruksavgifter enn andre landbrukstomter fordi den faktiske landverdien som landbrukeren brukte på å kjøpe landet ikke beregnes.

Selv om loven for øyeblikket ikke har en mekanisme som tillater at folk får utstedt rosa bøker på nytt i nåværende tilstand eller som før de leide ut land når de avslutter en landleiekontrakt, har imidlertid ikke loven heller regler om tilbakeføring av land i dette tilfellet, noe som forårsaker mange problemer med utstedelse av rosa bøker når landleiekontrakten utløper for personer og bedrifter. Dette fører til fremveksten av spredt, liten, forlatt land som er vanskelig å forvalte og ikke kan omsettes.

Advokat Tran Minh Cuong foreslo derfor å endre og supplere dekret 103/2024 om gebyrer for konvertering av arealbruk for land som er leid ut med årlige leiebetalinger som stammer fra husholdninger og enkeltpersoner, arvet eller selvskapt, ikke offentlig land som er leid ut av staten. Når arealet konverteres til boligareal, beregnes arealbruksgebyret som for ikke-landbruksbasert produksjons- og næringsareal eller jordbruksland på tidspunktet for konvertering av arealbruk, og gjelder ikke 100 % av boligarealprisen. I tillegg har disse tilfellene rett til å si opp leiekontrakten før perioden dersom det ikke lenger er behov, og få utstedt en ny rosa bok i henhold til gjeldende status eller type land før utleie.

Kilde: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm