Innstramming av boliglån: Markedet kan avta, men blir mer transparent

Nguyen Quang Huy, administrerende direktør ved Fakultet for finans og bankvirksomhet (Nguyen Trai-universitetet), sa at ovennevnte regulering på kort sikt kan føre til at markedet midlertidig stagnerer, spesielt i primærsegmentet og prosjekter i tidlige stadier av kapitalmobilisering. Noen investorer som bruker kortsiktig gearing vil få sine muligheter innsnevret, og likviditeten vil avta noe.

På mellomlang og lang sikt er dette imidlertid en nødvendig renseprosess: kredittstrømmene vil bli regulert mot reelle kjøpere og reelle prosjekter; kvaliteten på banksikkerheten vil bli forbedret og markedets tillit vil bli styrket på et mer transparent og stabilt grunnlag.

Hvis denne politikken implementeres på en koordinert måte, med klare retningslinjer, transparente blokkeringsmekanismer og standardiserte risikokontrollprosesser, vil den ikke bare forhindre kapitalstrømmer, men også skape et tryggere driftsrammeverk for banker, bedrifter og kjøpere. Derfra kan eiendomsmarkedet gå fra stadiet med «vekst basert på gearing» til «utvikling basert på reell finansiell kapasitet og reell verdi av eiendeler».

Innstramming av innskuddslån i eiendom: Markedet vil bli renset. (Illustrasjonsfoto: Minh Duc).

Herr Huy analyserte videre at statsbanken i region 2 krever at bankene stopp utbetalinger av innskudd på lån Å bruke en «skriftlig avtale» (eller lignende form) ved kjøp av fast eiendom er et strategisk kredittreguleringstiltak, som demonstrerer forvaltningsorganets fornuftige retning i å kontrollere risikoer og styre kapitalstrømmer tilbake til mål for bærekraftig utvikling.

I hovedsak er ikke dette en ekstrem innstramming, men et nødvendig tilpasningsskritt for å sikre sikkerheten i finans- og banksystemet, samtidig som disiplinen i eiendomsmarkedet gjenopprettes etter en periode med sterk vekst og høy gjeldsgrad.

I eiendomskredittpraksis låner banker vanligvis bare ut 50–70 % av eiendommens takstverdi og utbetaler først når kunden har fullført egenkapitalen. I den senere tid har det imidlertid vært et fenomen der noen kunder låner kapital for å betale depositumet – stadiet når eiendommen ennå ikke er etablert, prosjektet ennå ikke har oppfylt de juridiske vilkårene, eller til og med bare eksisterer i form av en reservasjonsavtale eller en innledende depositumskontrakt.

På den tiden utbetalte bankene lån basert på «avtaler» som manglet et klart juridisk grunnlag, noe som førte til at kredittstrømmer gikk inn i høyrisikoområder, noe som lett førte til tvister og tap på fordringer.

Ikke bare det, innskuddsutlån gir også utilsiktet næring til spekulative aktiviteter, når noen investorer bruker samme mengde kapital til å sette inn mange forskjellige produkter, i forventning om at banken skal fortsette å utbetale i henhold til forholdet.

Denne gearingssyklusen skaper en stor investeringsetterspørsel, noe som bidrar til prisøkninger, noe som påvirker balansen mellom tilbud og etterspørsel sterkt og gjør markedet utsatt for overoppheting. Når trenden snur, trekkes gearingstransaksjoner raskt tilbake, noe som fører til risiko for kansellering av innskudd, betalingsstans, legger press på investorer og øker risikoen for kredittsystemet.

I den sammenhengen kan suspensjonen av innskuddslån betraktes som et rimelig forebyggende tiltak, som hjelper markedet tilbake til en sunn økonomisk bane. Denne politikken tar sikte på å beskytte reelle boligkjøpere, og tvinger transaksjoner til å gå tilbake til et standard juridisk grunnlag: først når prosjektet er kvalifisert for salg, eiendommen er transparent verdsatt, vil banken gi kreditt og utbetale i henhold til fremdriften. Kjøpere må ha en tilsvarende mengde egenkapital, og dermed vurdere nøyere før de foretar et innskudd, og minimere risikoen for å bli fanget i prosjekter som ikke er juridisk fullførte eller har kompliserte kontrakter.

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), deler samme syn og sa at det er nødvendig å kreve at kredittinstitusjoner ikke låner ut eller betaler innskudd for å gjennomføre fremtidige transaksjoner som ikke oppfylte vilkårene på innskuddstidspunktet.

« Ved ulovlig oppdeling og salg av tomter eller leilighetsprosjekter som ikke har fullført grunnarbeidet og ikke oppfyller vilkårene for kapitalmobilisering i henhold til regelverket, vil ikke kunder kunne låne kapital for å foreta et innskudd. Dette er for å beskytte de juridiske og legitime rettighetene og interessene til kunder som kjøper eller leier fast eiendom og fremtidige boliger, og for å bidra til å bygge et sunt eiendomsmarked », sa Le Hoang Chau.

Giang Anh Tuan, direktør i Tuan Anh Real Estate, uttrykte også sin enighet med dette nye kravet, fordi det vil bidra til å rense markedet og redusere risikoen for både banker og låntakere. Tuan sa videre at investorer som ikke har tilstrekkelig juridisk status til å selge produkter, må mobilisere kapital gjennom innskuddskanalen. Derfor vil en stram utlånsstrategi bidra til å eliminere investorer med svak økonomi.

Når det gjelder kunder som låner helt fra innskuddsfasen, viser det også at deres økonomiske potensial er svakt, og de er spekulanter som «fanger tyver med bare hender». Å stramme inn lånebetalingen for innskudd kan redusere gruppen av spekulative kjøpere, surfere og de som ikke har reelle boligbehov, og dermed hjelpe boligkjøpere med reelle behov med å komme nærmere muligheten til å eie et hus.

Ifølge ham er dette kravet å strengt kontrollere formålet med låntakernes kapitalbruk og kontrollere kredittrisiko.

For prosjekter som på tidspunktet for innskudd er kvalifisert for gjennomføring i henhold til lovbestemmelsene, låner kredittinstitusjoner fortsatt ut for å betale innskudd for å gjennomføre normale fremtidige transaksjoner. Derfor er dette ikke et kapitalinnstrammingstiltak, så eiendomsmarkedet vil ikke bli påvirket i stor grad.

Eiendomsbedrifter som overholder loven påvirkes ikke fordi fremtidige eiendoms- og boligprosjekter som oppfyller vilkårene for kapitalmobilisering fortsatt kan brukes av kunder til å låne kreditt for å betale innskudd.

Boligkjøpere vil begrense risikoen. (Illustrasjon: Minh Duc).

Tidligere, da han uttrykte sin mening om dette spørsmålet, uttalte økonomisk ekspert Dr. Dinh The Hien også at bankers driftsprinsipp er å ha risikostyring. Banker låner vanligvis bare ut i henhold til sakens art. Dessuten er det første innskuddet svært lavt og bare begynnelsen. Hvis eiendomskjøperen ikke har det, hvordan kan banken våge å låne ut?

Kansellering av innskudd og eiendom som ikke oppfyller vilkårene for å fullføre juridiske prosedyrer er normalt og skjer ofte i virkeligheten. På det tidspunktet vil dette lånet være for risikabelt til å bli tap på gjeld for banken.

Ifølge ham er investeringsaktiviteter som innskudd og initiale kapitalinnskudd ikke verdt å låne ut til banker. I tillegg til regelverket om å bevise økonomisk kapasitet når man sender barn for å studere i utlandet, garanterer man kapitalinnskudd for å etablere en bedrift, men banker låner ut, mister man betydningen av å bevise økonomisk kapasitet for disse aktivitetene.

Derfor er dette arbeidet nødvendig og gitt mer detaljert for å øke sikkerheten i banksystemet, uten å påvirke bankenes generelle utlånssituasjon eller eiendomsmarkedet.

Kilde: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html