«Endring av eierskapsreglene for å begrense tvister i leilighetsbygg»

Formannen i Vietnams advokatforbund, Do Ngoc Thinh, foreslo å endre forskriftene om felleseie og separat eierskap i boligloven for å begrense tvister.

Tvister i leilighetsbygg i den senere tid har vært vanlige knyttet til område, forsyningstjenester og infrastruktur eid av felleseiere og private eiere og beboere. Den mest intense av disse er eierskiftet og parkeringsplass for motorsykler og biler i kjelleren. Dr. Do Ngoc Thinh, leder av Vietnams advokatforbund og medlem av nasjonalforsamlingens rettskomité, svarte VnExpress om dette innholdet i forbindelse med at utkastet til endret boliglov ble lagt frem for den 5. sesjonen i den 15. nasjonalforsamlingen.

– Tvister mellom investorer og beboere om leilighetseierskap har pågått i mange år, men hvorfor har ikke boligloven og andre lovbestemmelser, gjennom endringer og tillegg, klart å løse denne situasjonen fullstendig?

– Systemet med juridiske dokumenter, til tross for at det er blitt endret og supplert mange ganger, oppfyller fortsatt ikke praktiske krav på grunn av stadig mer komplekse tvister. Det finnes saker som har oppstått siden før lovforskriftene ble utstedt, som har vart frem til nå og som ikke har blitt fullstendig løst. Inspeksjon og håndtering av brudd på dette feltet er ikke grundig og rettidig. Mange steder har slapp forvaltning, mange investorer er trege med å betale gjeld til vedlikeholdsfond, og det er tegn på brudd på strafferetten som ikke har blitt tatt hånd om av kompetente myndigheter.

I mellomtiden har styret valgt av beboerne gjennom sameiekonferansen ennå ikke fullt ut fremmet sin representative rolle på grunn av mangel på spesifikk veiledning om driften og lovligheten av denne organisasjonen. De fleste av de nåværende sameiestyrene mangler ekspertise i å forvalte og drive sameier og har ikke fått profesjonell opplæring, så det er vanskelig å representere og beskytte beboernes juridiske rettigheter når det oppstår tvister med investorer.

Advokat Do Ngoc Thinh taler i nasjonalforsamlingen. Foto: Pham Thinh

– Hvorfor mener du at det ikke er mulig i praksis å ha lovbestemmelser om fordeling av forsyningsledninger og fellesarealer og private eiendommer i leilighetsbygg?

- Rettighetene til sameie og privat eierskap er fastsatt i boligloven av 2014, sivilloven av 2015 og forskrift om forvaltning og bruk av leilighetsbygg (utstedt med rundskriv nr. 02/2016 fra Byggedepartementet ) og en rekke andre relevante veiledende dokumenter. I praksis er det imidlertid fortsatt mange mangler, vanligvis tvister om parkeringsplasser.

I henhold til rundskriv 02 må arealet og utstyret som eies av eieren, eies i fellesskap av eieren, tydelig angis i kjøps- og leiekontrakten for leiligheten. Sammen med kontrakten må investoren gi kjøperen tegninger og en liste over felleseide deler som foreskrevet i boligloven.

Tvister som oppstår mellom kunder og investorer skilles ikke mellom felleseie og privat eierskap, det er ikke klart fra tidspunktet for kontraktsinngåelse, for eksempel om man skal selge eller ikke selge parkeringsplasser, hvor mange parkeringsplasser det er i bygningen, prinsipper for registrering av parkeringsplasser... Derfor tror jeg at det finnes lovbestemmelser, men i realiteten, når partene signerer en kontrakt uten et klart skille, er det fortsatt en potensiell risiko for tvist.

Før rundskriv 02 trådte i kraft 15. februar 2016, hadde mange bygårder kjøps- og leiekontrakter for leiligheter som ikke tydelig fastsatte dette, noe som forårsaket mange konflikter og tvister om eierskap til kjeller.

– Hva tenker du når en advokat sier at dagens regulering om at parkeringsareal i bygårder tilhører investorens forvaltning eller eierskap er hovedårsaken til tvisteutbruddet, mens dette visstnok skal være felleseie?

– Et av hovedpunktene i rundskriv nr. 02/2016 er regulering av eierskap og forvaltning av parkeringsplasser i leilighetsbygg. Kjøp og salg, samt leie av parkeringsplasser registreres i kjøps- og salgskontrakten for leiligheten eller en separat kontrakt.

Parkering for motorsykler, trehjulssykler og kjøretøy for funksjonshemmede eies i fellesskap av leilighetseierne. Når det gjelder parkering for biler, kan kjøpere eller leietakere av leiligheter eller andre områder i bygården bestemme seg for å kjøpe eller leie plassen. Hvis de ikke kjøper eller leier, vil parkeringsplassen forvaltes av investoren. Investoren har ikke lov til å inkludere kostnadene ved å investere i bygging av denne parkeringsplassen i salgs- eller leieprisen.

I tillegg til å bestemme seg for å kjøpe eller leie en parkeringsplass i leilighetsbygget der de bor, kan leilighetseiere dermed også videreselge eller leie ut parkeringsplassen sin. Etterspørselen etter parkeringsplasser i leiligheter har imidlertid økt i det siste, og kjøp og salg av parkeringsplasser er i hovedsak en avtale mellom to parter, noe som kan føre til monopol fra investoren, noe som presser opp salgsprisen.

Jeg mener at hvis staten anerkjenner at parkeringsplasser tilhører investoren, bør pristaket settes, og investorer vil ikke kreve for høye priser for kjøp eller leie av plasser. Med den nåværende store etterspørselen etter parkeringsplasser kan imidlertid forskrifter som tillater kjøp og videresalg av parkeringsplasser og overføring av felles- og private områder knyttet til parkeringsplasser lett føre til sivile tvister. Selv om dette spørsmålet er svært knyttet til offentlige interesser.

Det er også nødvendig å nøye studere spørsmålet om overføring av eierskapet til parkeringskjelleren til leilighetseierne. For hvis parkeringsområdet er inkludert i sameiet, vil kostnadene for å bygge parkeringsplassen bli inkludert i kostnadene ved salg av huset eller leiligheten, og det finnes husholdninger som ikke har brukt eller ikke har behov for å bruke bil, men som fortsatt må bære denne kostnaden når de kjøper et hus.

– Loven slår fast at investorer ikke har lov til å inkludere kostnaden for å bygge parkeringsplasser i leilighetens salgspris, men hvordan vet vi om de inkluderer det i salgsprisen eller ikke? I realiteten er det mange bygårder med tvister om dette spørsmålet?

– Jeg har ikke sett noen gjeldende forskrifter som avklarer dette innholdet. Dette er virkelig et smutthull i loven, folk kan ikke kontrollere om investeringskostnaden ved å bygge en parkeringsplass er inkludert i kostnaden ved å selge leiligheten eller ikke. Manglende evne til å avgjøre hvilken del av parkeringsplassen som tilhører, er årsaken til tvister mellom investorer og beboere.

Etter min mening er beskaffenheten til parkeringsplassen i bygården en del av sameiet. Faktisk er alle fellesarealene i bygården, inkludert parkeringsplassen, inkludert i salgsprisen for bygården, og fra overleveringstidspunktet vil investoren si opp sitt eierskap.

– Hvorfor tror du så få tvister bringes inn for retten gjennom overvåking eller direkte avgivelse av meninger og løsning av klager knyttet til eierskapstvister i bygårder?

– Prosessen med å håndtere sakene viser at dette er langvarige, presserende tvister i lokalsamfunnet. Det store antallet innbyggere er noen ganger i en ulempe fordi det er vanskelig å finne en felles stemme. Det er også vanskelig å godkjenne tvisteløsning fordi ingen er villige til å reise seg for å starte søksmålet. På den annen side, med et stort antall mennesker, er det vanskelig å bli enige om kostnadene ved å anlegge et søksmål, slik at saken gradvis drar ut og blir stående åpen.

Når man anlegger søksmål for retten, må beboere eller styret i bygården først betale et forskudd på rettsgebyret basert på eiendommens verdi. Dette fører til at mange gir opp å anlegge søksmål og inngår kompromiss med investoren.

Videre er salgskontrakten som signeres av begge parter ofte utarbeidet av investoren og registrerer ikke tydelig beboernes rettigheter angående fellesarealer (kjeller, trapper, terrasse...), slik at beboerne har lite grunnlag for å anlegge søksmål for retten for å kreve sine rettigheter hvis det oppstår en tvist.

Etter min mening må tvister om leilighetsbygg løses av partene på grunnlag av forhandlinger og mekling i henhold til relevante lovbestemmelser. Hvis forhandlinger og mekling ikke kan oppnås, bør folkedomstolen be om å løse saken. Statlige etater og lokale myndigheter må inspisere, overvåke og strengt håndtere partenes brudd.

– Utkastet til revidert boliglov legges frem for den 5. sesjonen i den 15. nasjonalforsamlingen. Hvordan vil du som delegat fra nasjonalforsamlingen bidra til å løse eierskapstvister i leilighetsbygg?

– Utkastet er fortsatt til høring, og det har spesifikt regulert mye av innholdet knyttet til felleseie og privat eierskap i leilighetsbygg for å begrense aktuelle tvister, noe som gjør leilighetsbygg tryggere under bruk.

Jeg har registrert meningene til advokater i Vietnams advokatforbund for å bidra til å endre og supplere det femte utkastet til boligloven. Vi har foreslått fire grupper av problemstillinger om eierskap, utviklingspolitikk, boligtransaksjoner og forvaltning, for å minimere tvister knyttet til bolig, beskytte maksimale rettigheter og legitime interesser for nærstående parter, og fremme fullføringen av rettssystemet i boligsektoren i Vietnam.

Jeg foreslår å endre forskriftene om sameie og privat eierskap av leilighetsbygg i utkastet til revidert boliglov. Følgelig klassifiseres parkeringsplasser i leilighetsbygg som sameie, og spørsmålet om kjøp og salg av disse plassene tas ikke opp. Dette vil minimere relaterte tvister.

Doan-lån

Kildekobling: https://vnexpress.net/sua-quy-dinh-so-huu-de-han-che-tranh-chap-o-chung-cu-4614882.html