Markedet setter stadig nye prisnivåer, med tankegangen om at «hver tomme land er gull», er boligtomter i Hanoi i kjøpernes sikte.

Eiendomsprisene øker stadig, etablering av ny tomt, boligtomter i Hanoi er svært etterspurt, de nyeste forskriftene om boliglån i henhold til «Red Book»-loven ... er de siste eiendomsnyhetene.

Boligeiendommer blir et annet alternativ ettersom prisøkningen ikke presses like «kaotisk» som i leiligheter. (Foto: Linh An)

Eiendomsprisene fortsetter å stige

Fru Pham Thi Mien, assisterende direktør for Vietnams institutt for eiendomsmarkedsforskning og -evaluering (Vietnam Real Estate Brokers Association), sa at eiendomsprisene kontinuerlig setter nye nivåer, på høye nivåer, som langt overstiger inntektsveksten til folk flest.

Mer spesifikt økte eiendomsprisindeksen for leiligheter i andre kvartal 2024 i Hanoi og Ho Chi Minh-byen med henholdsvis 58 % og 27 % sammenlignet med andre kvartal 2019. Rimelige kommersielle leilighetsprosjekter har forsvunnet fullstendig i urbane områder. Selv mellomsegmentet for leiligheter blir stadig mer sjeldne, og blir gradvis "dominert" av high-end- og luksussegmentet når mer enn 80 % av tilbudet av leiligheter til salgs i Hanoi og Ho Chi Minh-byen i 2024 er priset fra 50 millioner VND/m2 eller mer. Mange nylanserte leilighetsprosjekter har priser på titusenvis av USD per 1m2.

Den høye prisen på leiligheter i primærsegmentet har ført til en «skyhøy» pris på gamle leiligheter, der mange leiligheter som har vært brukt i flere tiår selges til priser som er dobbelt eller tre ganger så høye som prisen ved overlevering. «I kølvandet på» den økende leilighetsprisen har salgsprisen på hus tilknyttet tomt, inkludert villaer og rekkehus, også «tatt momentum» til å øke, inkludert noen prosjekter i distrikter langt fra sentrum av Hanoi når tilbudet i indre by blir stadig mer knappt.

Hvis enhetsprisen på hundrevis av millioner per kvadratmeter for villaer tidligere ble ansett som høy, er det nå villaer til salgs til priser opptil 1 milliard VND per kvadratmeter, noe som fortsatt anses som normalt. Tomteprisene øker også stadig. Mange provinser og byer har registrert fenomenet med ren, lovlig tomt som "varmes opp" lokalt på grunn av reinvesteringsaktiviteter eller på grunn av at noen grupper av investorer skaper falskt tilbud og etterspørsel for å presse opp prisene. I noen provinser og byer, som Hai Duong , har prisen oversteget "febertoppen" i 2022.

Fru Mien mener at prisene på primære eiendommer neppe vil synke på kort sikt, spesielt ikke leilighetssegmentet – typen som dekker boligbehovet hovedsakelig i byområder. Fordi i sammenheng med etterspørselen etter eiendom, spesielt investeringsetterspørselen, som stadig øker, vil investorer prioritere utviklingen av high-end-segmentet for å maksimere profitten når tomtemidler blir stadig knappere, byggekostnadene øker sammen med investert i infrastruktur og forsyningstjenester med stadig høyere kvalitet.

Den nye juridiske korridoren eliminerer investorer med svak økonomisk kapasitet, og tvinger de gjenværende investorene på «lekeplassen» til å utvikle store byområder med synkron infrastruktur og forsyningstjenester, med stor innflytelse, noe som betyr høye kostnader, og som også gjør det vanskelig for eiendomsprisene å synke.

Samtidig sitter markedet igjen med kun investorer med godt økonomisk potensial, sterk eksisterende kapasitet eller fordeler ved å opprette landfond, noe som vil fortsette å opprettholde fenomenet med monopoltilbud, store investorer vil fortsette å bestemme markedsprisen, i en høyere retning for å maksimere profitten.

Boligtomter i Hanoi er svært etterspurt

Boligeiendommer blir et annet alternativ når prisøkningen ikke presses «kaotisk» som leiligheter. En undersøkelse fra Batdongsan.com.vn viser at prisen på private hus i bydelene Dong Da, Ba Dinh, Thanh Xuan, Cau Giay, Nam Tu Liem, Ha Dong, Hoang Mai... registrerte en gjennomsnittlig prisøkning på 10–20 % siden begynnelsen av året. Transaksjonsvolumet i etasjer som spesialiserer seg på salg av boligtomter i Hanoi økte med gjennomsnittlig 10–30 % de siste tre månedene, samtidig som leilighetsprisene stadig hoppet.

Nguyen Quoc Anh, visedirektør for Batdongsan.com.vn, sa også at eiendomsmarkedsdataene til Batdongsan.com.vn viser at interessen for private hus og rekkehus opprettholder et stabilt nivå. I de tre første månedene av 2024 hadde private hus og rekkehus en tendens til å øke i transaksjonsvolum og interesse i alle prisklasser. Spesielt økte interessen kraftig i nesten alle distrikter i Hanoi.

Mer spesifikt, sammenlignet med begynnelsen av 2023, økte interessen for private boliger i Nam Tu Liem-distriktet med 43 %, private boliger i Hoang Mai økte med 28 %, Dong Da økte med 21 %, Ha Dong økte med 26 % og Thanh Xuan økte med 12 %. Når det gjelder pris, økte prisen på private boliger i Hanoi fra et gjennomsnitt på 95 millioner VND/m2 i første kvartal 2021 til 164 millioner VND/m2 i andre kvartal 2024.

Dermed er den gjennomsnittlige prisøkningen på private boliger ganske stabil, og når et gjennomsnitt på 15–20 % per år, avhengig av området. Det er stabiliteten, uten priskaos og økende kaos, som gjør at antallet transaksjoner av private boliger og rekkehus forblir stabilt, regelmessig og tiltrekker seg oppmerksomheten til reelle kjøpere og investorer i sammenheng med Hanois stadig svingende leilighetspriser.

Eiendomsekspert Tran Huu Xiem, styreleder i MSP Land System, sa at det er mange faktorer som sikrer veksten av boligeiendommer i fremtiden, noe som fører til at kontantstrømmen vil skifte sterkt inn i dette segmentet.

Spesielt fremmer de juridiske endringene i den nylig vedtatte jordloven og eiendomsmeglingsloven utviklingen av eiendomsmarkedet i en transparent og sunn retning. Spesielt forventes den fremtidige prisen på boligeiendommer å øke i henhold til endringer i hyppigheten av prisoppdateringer når landprisrammeverket og landpristabellen fjernes og oppdateres årlig.

I tillegg vil prisen på tomter, rekkehus og private hus i produkter med klar juridisk status også øke når detaljerte vilkår for tildeling av bruksrettsbevis for tomter i bruk uten tvister; nøyaktigheten av verdsettelsen blir stadig strengere, mer transparent og tydeligere.

I tillegg mener styrelederen i MSP Land System at boligeiendommer alltid er attraktive på grunn av den store etterspørselen etter boliger og eiendom blant vietnamesere, takket være tankegangen «hver tomme land er gull». Mangelen på land i indre by, samtidig som etterspørselen stadig øker, vil også fremme økningen i salgspriser og transaksjoner. Derfor anses dette segmentet alltid som en trygg havn for kontantstrøm, og tiltrekker seg reelle kjøpere og investorer.

Bac Giang utsteder de nyeste forskriftene om landdeling

Folkekomiteen i Bac Giang-provinsen har nettopp vedtatt beslutning nr. 24 som beskriver grensene for tildeling av boligareal, grenser for anerkjennelse av boligareal; minimumsareal og vilkår for deling og konsolidering av land; grenser for tildeling av jordbruksareal; grenser for tildeling av ubrukt land til enkeltpersoner for bruk; grenser for mottak av overføringer av jordbruksareal; kriterier og vilkår for endring av bruksformålet til risdyrkingsareal, beskyttende skogareal, skogareal med spesiell bruk, produksjonsskogareal til andre formål; andre typer dokumenter fra arealbrukere før 15. oktober 1993 som gjelder i provinsen.

Forskriften slår derfor tydelig fast at vilkårene for deling av tomten, for boligtomt, må ha et minimum boligareal på 32 kvadratmeter, en minimum fasade på 4 meter og en dybde i forhold til byggegrensen (hvis noen) på minst 5,5 meter for den opprinnelige tomten med en eksisterende dybde på 5,5 meter eller mer.

Dersom tomten etter at staten har tilbakeført den, og den eksisterende dybden på tomten er mindre enn 5,5 m, må minimumsdybden være 3 m.

Når det gjelder grensen for tildeling av boligareal til enkeltpersoner, er maksimumsgrensen 100 kvadratmeter for urbane boligarealer i bydeler i Bac Giang by (med unntak av kommuner innenfor de administrative grensene til distrikter og byer som er omgjort til bydeler og byer på grunn av nyetablerte, delte eller sammenslåtte administrative grenser), i henhold til nye forskrifter.

Urbane boligområder i byer, boligområder i byer omgjort til bydeler; boligområder i bydeler i Viet Yen by; boligområder i kommuner: Dinh Tri, Song Khe, Tan Tien, Dong Son, Tan My, Song Mai i Bac Giang by; boligområder i kommuner innenfor grensene til Bac Giang by omgjort til bydeler; boligområder i landlige områder langs motorvei, riksvei, provinsvei med et maksimalt areal på 120 kvadratmeter.

Boligareal i kommuner innenfor de administrative grensene til distrikter og tettsteder som er omgjort til valgkretser og tettsteder på grunn av nyopprettede, delte eller sammenslåtte administrative grenser (etter at resolusjonen fra Nasjonalforsamlingens stående komité om nyopprettede, delte eller sammenslåtte administrative grenser trer i kraft) er maksimalt 200 kvadratmeter.

Boligareal i kommuner i Midland, distrikter, byer og tettsteder, er maksimalt 300 m2. Boligareal i fjellkommuner i distrikter og tettsteder er maksimalt 360 m2.

Dersom tomtearealet ble dannet før 18. desember 1980, bestemmes boligarealet til 5 ganger grensen for boligarealtildeling som tilsvarer hver foreskrevet region eller område, men ikke over arealet av tomten som er i bruk, og maksimalt 800 m2.

Dersom tomten ble dannet fra 18. desember 1980 til før 15. oktober 1993, bestemmes grensen for boligareal til 3 ganger grensen for tildeling av boligareal som tilsvarer hver foreskrevet region eller område, men det totale arealet overstiger ikke arealet av tomten som er i bruk og er maksimalt 600 m2.

Denne avgjørelsen trer i kraft fra 21. september og erstatter avgjørelse nr. 40/2021 og avgjørelse nr. 44/2023 fra den provinsielle folkekomiteen.

Vilkårene for at grunnbrukere skal kunne pantsette bruksrettigheter til land er fastsatt i artikkel 45 i jordloven fra 2024. (Foto: Ha Phong)

Viktige regler for boliglån i rød bok

Vilkårene for at grunnbrukere kan pantsette bruksrettigheter til land er fastsatt i artikkel 45 i jordloven av 2024.

Vilkår for å utøve retten til pant i henhold til den røde boken

I henhold til paragraf 1, artikkel 45 i jordloven av 2024, har grunnbrukere lov til å pantsette bruksrettigheter til land når følgende vilkår er oppfylt:

Ha et sertifikat for bruksrett til areal eller et sertifikat for eierskap til hus og eiendomsrett til areal eller et sertifikat for bruksrett til areal, eiendomsrett til hus og andre eiendeler knyttet til land, unntatt i følgende tilfeller: (1) Arv av bruksrett til areal; (2) Konvertering av jordbruksland ved sammenslåing av jorder, bytte av tomter eller donasjon av bruksrett til areal til staten eller samfunnet; (3) Utenlandsk investerte økonomiske organisasjoner som mottar overføringer av eiendomsprosjekter; (4) Husholdninger og enkeltpersoner som bruker land som ikke har fått tildelt et sertifikat for bruksrett til areal, et sertifikat for eierskap til hus og eiendomsrett til areal, et sertifikat for bruksrett til areal, eiendomsrett til areal og andre eiendeler knyttet til land, et sertifikat for bruksrett til areal, eierrettigheter til eiendeler knyttet til land, men som er kvalifisert for et sertifikat for bruksrett til areal, eierrettigheter til eiendeler knyttet til land, har lov til å overføre bruksrett til areal, lease, fremlease bruksrett til areal og bidra med kapital ved hjelp av bruksrett til areal for å gjennomføre prosjekter.

Det er ingen tvist om eiendommen, eller tvisten er løst av et kompetent statlig organ, en rettsavgjørelse eller -beslutning, eller en voldgiftsavgjørelse eller -kjennelse som har trådt i kraft.

Bruksrettigheter til areal er ikke gjenstand for beslag eller andre tiltak for å sikre fullbyrdelse av dommer i samsvar med bestemmelsene i loven om fullbyrdelse av sivile dommer. I løpet av arealbruksperioden er bruksrettigheter til areal ikke underlagt midlertidige nødtiltak i samsvar med lovens bestemmelser.

Må den røde boken-lånekontrakten notariseres?

I henhold til paragraf 3, artikkel 27 i jordloven av 2024, utføres notarisering og autentisering av kontrakter og dokumenter som utøver bruksrettigheter til jord som følger:

Kontrakter for overføring, donasjon, pant og kapitalinnskudd ved bruk av bruksrettigheter til land, bruksrettigheter til land og eiendeler knyttet til land må være notarialbekreftet eller sertifisert, med unntak av tilfellet spesifisert i punkt b i denne klausulen.

Kontrakter for leasing, fremleie av bruksrettigheter til areal, bruksrettigheter til areal og eiendeler knyttet til areal, kontrakter for konvertering av bruksrettigheter til landbruksareal; kontrakter for overføring og tilskudd av kapital i form av bruksrettigheter til areal, bruksrettigheter til areal og eiendeler knyttet til areal, eiendeler knyttet til areal der én eller flere av partene som deltar i transaksjonen er en eiendomsmeglerorganisasjon, må notariseres eller sertifiseres på partenes anmodning.

Dokumenter om arv av bruksrettigheter til land, bruksrettigheter til land og eiendeler knyttet til land er notarialbekreftet eller sertifisert i henhold til bestemmelsene i sivilretten. Notarialbekreftelse og sertifisering utføres i henhold til bestemmelsene i loven om notarialbekreftelse og sertifisering. Derfor, ved pantsettelse av den røde boken, må pantekontrakten notarialbekreftes og sertifiseres.

Hva inneholder en Red Book-boliglånsfil?

Spesifikt i artikkel 27 i dekret 99/2022/ND-CP, skal personen som søker om registrering av pantelån sende inn et sett med dokumenter, inkludert følgende dokumenter: Originalt søknadsskjema nr. 01a; Garantikontrakt eller notarisert eller sertifisert garantikontrakt (1 original eller 1 sertifisert kopi);

Originalbevis (rød bok, rosa bok) unntatt ved innsending av søknad om registrering av sikkerhetstiltak samtidig med: (1) Søknad om registrering av endringer i grunn og eiendom knyttet til grunn; eller; (2) Søknad om bekreftelse av eierskap til eiendom knyttet til grunn.

Kan pantsatt tomt selges?

I henhold til paragraf 8, artikkel 320 og paragraf 5, artikkel 321 i sivilloven av 2015, har ikke panthaver lov til å selge, bytte eller donere den pantsatte eiendommen, med mindre panthaver samtykker. Dermed har panthaver bare lov til å selge tomten hvis panthaver samtykker.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html