Å fastsette tomtepriser: Selv revisjon er vanskelig

Den 18. oktober fant forumet «Fremme økonomisk gjenoppretting og utvikling: Hovedpunkter og statsrevisjonens rolle» sted i Hanoi. Et av de viktigste temaene på forumet var «Arealforvaltning og landprising – mangler ved praksis og statsrevisjonsaktiviteter», ledet av assisterende statsrevisor Ha Thi My Dung og assisterende minister for naturressurser og miljø Le Minh Ngan.

På forumet «klaget» ikke bare representanter for eiendomsinvestorer over vanskeligheter, men også noen store provinser og byer delte vanskelighetene disse myndighetene møtte.

Derfor forventes det at verkstedet skal «identifisere» vanskeligheter og problemer med å fastsette tomtepriser, og derfra foreslå løsninger sammen med Statsrevisjonen.

«Arealforvaltning og verdsettelse av land – Mangler fra praksis og gjennom statlige revisjonsaktiviteter» ledet av viseriksrevisor Ha Thi My Dung og viseminister for naturressurser og miljø Le Minh Ngan. Foto: Hoang Tu

Provinser og byer har også problemer med å fastsette tomtepriser.

På workshopen sa Hanoi -folkekomiteen at dette byrået i den senere tid har grundig implementert desentralisering og autorisasjon for å øke initiativet til folkekomiteene på distriktsnivå innen erverv av land, rydding av tomter, fastsettelse av spesifikke landpriser som grunnlag for kompensasjon og gjenbosetting, og rask løsning av problemer knyttet til erverv av land, kompensasjon, støtte, gjenbosetting og implementering av offentlige investeringsprosjekter i byen (Ringvei 3 og Ringvei 4-prosjekter, jernbaneprosjekter osv.).

Hanoi bys folkekomité vurderer gjennom praksis at anvendelsen av boligpriser for å bestemme leiepriser for tomter for offentlige tjenesteenheter som har gått over til økonomisk autonomi i henhold til bestemmelsene i punkt d, paragraf 3 i regjeringens dekret 44/ND-CP datert 15. mai 2014 er upassende.

I mellomtiden har også Khanh Hoa provinsielle folkekomité problemer med å «rette opp feil» i fastsettelsen av landpriser for mange tidligere prosjekter.

Khanh Hoa provinsielle folkekomité kommenterte at verdsettelse av land er en estimering av landverdi i pengeform for et definert bruksformål, på et bestemt tidspunkt. Verdsettelse av land spiller en viktig rolle i økonomien så vel som i statens arealforvaltningsaktiviteter.

I tillegg til oppgaven med å fastsette spesifikke landpriser for å tjene til innkreving av arealbruksavgifter, landleie, kompensasjon og støtte til gjenbosetting i området, må Khanh Hoa-provinsen også utføre oppgaven med å fastsette landpriser for å bøte på prosjekter med brudd i henhold til konklusjonene fra den sentrale inspeksjonskomiteen og det statlige inspektoratet. Dette er en ny, spesiell og svært vanskelig oppgave for oppgaven med å fastsette spesifikke landpriser i provinsen.

Dette byrået delte arbeidet med å bestemme spesifikke landpriser for å overvinne brudd på regelverket og prosjekter for å innkreve arealbruksavgifter. Den stående komiteen i den provinsielle partikomiteen og den provinsielle folkekomiteen har nøye instruert, men det er fortsatt tregt og har ikke oppfylt kravene til de tildelte oppgavene på grunn av problemer: Prosjekter på grunn av planjusteringer, endringer i struktur og form for arealbruk må fastsette landpriser på nytt; Problemer med juridiske dokumenter om investering, land, byggeplanlegging, detaljer, landtyper; Det finnes ingen data om markedspriser på land,...

Departementet for planlegging og arealutvikling, Departementet for naturressurser og miljø, vurderte at rammeverket for tomtepriser og tomtepristabellen var bygget i samsvar med regelverket, med hensyn til vanlige tomtepriser på markedet.

Gjennom de oppsummerende resultatene av resolusjon nr. 19-NQ/TW, som oppsummerer implementeringen av jordloven fra 2013, viser det imidlertid at en rekke lovbestemmelser om jordpriser frem til nå ikke lenger har vært effektive i praksis. Dette avslører en rekke begrensninger, som for eksempel en rekke metoder for å bestemme jordpriser som ikke er egnet for de faktiske informasjonsforholdene på markedet for bruksrettigheter til jord, og som ikke er egnet for statlig forvaltning av jordpriser i sammenheng med en ufullstendig jordprisdatabase.

Investorer «klager» over vanskeligheter

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), talte på workshopen og ga en vurdering av den nåværende statusen for «fastsettelse av landpriser» for å «bestemme spesifikke landpriser» i henhold til bestemmelsene i jordloven fra 2013.

Deltakere i workshopen «Arealforvaltning og landprising – mangler ved praksis og statlige revisjonsaktiviteter» under forumet «Fremme økonomisk gjenoppretting og utvikling: flaskehalser og statlig revisjons rolle». Foto: Hoang Tu.

Ifølge Le Hoang Chau har jordloven fra 2013 og dekret 44/2014/ND-CP fastsatt «5 verdsettelsesmetoder for land» og «anvendelse av verdsettelsesmetoder for land», men de er ikke fullstendige, ikke spesifikke, ikke nær den praktiske situasjonen. Noen bestemmelser er ikke egentlig «standardiserte», for eksempel å fastsette «subtraksjonsmetoden», mens dette bare er en beregningsteknikk for «sammenligningsmetoden». De har heller ikke fastsatt «masseverdivurderingsmetoden for land», mens staten i realiteten har brukt «masseverdivurderingsmetoden for land» for å bygge landpriser i henhold til «landprisrammen» eller «landpristabellen». De har også bare brukt «metoden for justering av landprisen» på prosjekter der tomtene og tomtene har en verdi på mindre enn 30, 20, 10 milliarder VND i henhold til «landpristabellen», men ikke anvendt på prosjekter der tomtene og tomtene har en høyere verdi.

Bruken av «verdivurderingsmetoder for eiendom» gir ikke pålitelige resultater. For eksempel bruker det samme prosjektet av samme konsulentenhet for eiendomsvurdering to forskjellige «verdivurderingsmetoder» for å «bestemme eiendomspris», noe som ofte gir to forskjellige resultater med en forskjell på omtrent 20 %; eller et prosjekt av to konsulentenheter for eiendomsvurdering og bruk av den samme «verdivurderingsmetoden» for å «bestemme eiendomspris» gir også to svært forskjellige resultater.

Herr Chau ga et eksempel på et byprosjekt i Binh Thuan-provinsen der det første statlige etaten verdsatte tomten til 900 milliarder VND, det andre statlige etaten inspiserte og verdsatte tomten til opptil 1800 milliarder VND, og ​​det tredje statlige etaten inspiserte og verdsatte tomten på nytt til mer enn 3000 milliarder VND.

Fordi det å fastsette landpriser gjør det vanskelig for mange investorer, vurderte Le Hoang Chau den svært viktige rollen til Statsrevisjonen i å utføre oppgaven med å revidere arbeidet med å «fastsette landpriser, vurdere landpriser, bestemme landpriser» for å «fastsette spesifikke landpriser for å beregne arealbruksavgifter, landleie for prosjekter som bruker land, for å «evaluere og bekrefte nøyaktigheten og ærligheten til offentlig finansiell informasjon, offentlige eiendeler eller økonomiske rapporter knyttet til forvaltning og bruk av offentlige finanser, offentlige eiendeler, overholdelse av loven og effektivitet i forvaltning og bruk av offentlige finanser og offentlige eiendeler».

Selv revisjon er problematisk.

Statlig revisjonsregion Jeg sa at vi for tiden, i henhold til forskriftene, har 5 metoder for verdsettelse av land. Gjennom revisjonspraksis viser det at: hovedsakelig bruker lokaliteter sammenligningsmetoden for å beregne spesifikke landpriser når de kompenserer for land; overskuddsmetoden for verdsettelse av land i planområder; inntektsmetoden i verdsettelse av jordbruksareal og metoden med justeringskoeffisient for landpris for små tomter med lav verdi.

Mange steder er det en forsinkelse i fastsettelsen av spesifikke tomtepriser. Tidspunktet for godkjenning av tomtepriser for å kreve inn bruksavgift er ofte mye senere enn tidspunktet for tildeling av tomt. Det finnes prosjekter som har vart i 2 til 3 år uten godkjenning av tomtepriser.

I mange tilfeller blir ikke tomteprisene justert i tide når det er en planleggingsjustering som påvirker tomteprisene, eller når den 5-årige stabiliseringssyklusen for tomteleie avsluttes. Forsinkelsen i tomteverdisettingen fører til at arealbruksavgifter ikke mobiliseres i tide til statsbudsjettet.

Gjennom revisjoner ble det avdekket at tomteprisene i mange prosjekter ikke var riktig verdsatt – mye lavere enn auksjonsprisen eller markedsreferanseprisen på verdsettelsestidspunktet. I mange tilfeller reduserte valget av ulike sammenlignbare eiendeler, kombinert med upassende kvantifisering og justering av ulike faktorer, verdien av tomten som ble verdsatt.

Det finnes prosjekter som velger sammenlignbare eiendeler på et tidspunkt langt fra verdsettelsestidspunktet, men som ikke inkluderer faktoren med å justere sammenligningsprisen til nivået på verdsettelsestidspunktet. Mange prosjekter tar prisinformasjonen for sammenlignbare eiendeler i henhold til salgskontrakten hos notarius publicus, noe som ikke sikrer påliteligheten og nøyaktigheten av prisinformasjonen i kontrakten sammenlignet med den faktiske transaksjonsprisen.

I tillegg mangler mange faktorer som inngår i verdsettelsen et klart grunnlag, eller er ikke bestemt i samsvar med virkeligheten, som for eksempel: investeringsrate, utleiegrad, investorens standard fortjenestemargin, salgskostnadsgrad, kontantstrømdiskonteringskoeffisient...

Statsrevisjonen i Region I vurderte praksisen og viste vanskelighetene og manglene ved å bestemme utviklingsinvesteringskostnadene i overskuddsmetoden ved verdsettelse av tomter. Revisjonen viste at det ikke var konsistens mellom lokalitetene: noen lokaliteter ble etablert i henhold til investeringsraten, noen lokaliteter ble etablert i henhold til det detaljerte estimatet; noen lokaliteter foretok foreløpige beregninger og krevde detaljert oppgjør.

Statsrevisjonens rolle

Dr. Vu Dinh Anh vurderte at verdsettelse av land generelt og verdsettelsesmetoder spesielt er et av de viktigste revisjonstemaene i statsrevisjonen i nyere tid.

Revisjonen av dette innholdet må nøye følge kravene i den sentrale resolusjonen om avskaffelse av rammeverket for landpriser (rammeverket for landpriser fastsatt i dekret 96/2019/ND-CP er grunnlaget for at lokaliteter utsteder landprislister for perioden 2020–2024), ha mekanismer og metoder for å bestemme landpriser i henhold til markedsprinsipper, og fastsette funksjoner, oppgaver og ansvar for byrået som er ansvarlig for å bestemme landpriser.

Følgelig utvikler sentralregjeringen kriterier og prosedyrer for inspeksjon og tilsyn av lokaliteter i forbindelse med utarbeidelsen av landpristabeller. Provinsielle folkeråd bestemmer, inspiserer og fører tilsyn med implementeringen av landpriser.

«Statsrevisjonen gjennomfører en revisjon av verdsettelse av land, uavhengigheten til verdsettelsesrådet, kapasiteten til konsulentorganisasjoner for verdsettelse av land, verdsetternes kapasitet og etikk, samt overholdelse av regelverk for å sikre offentlighet og åpenhet, som for eksempel: Offentlige landpriser, obligatoriske transaksjoner gjennom handelsgulv, betaling gjennom banker, ingen kontanter;…» - Dr. Vu Dinh Anh ga sin mening om Statsrevisjonens rolle i å fastsette landpriser.

Kilde: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html