Obawy związane z propozycją zaostrzenia przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami

Przepisy stanowiące, że wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości muszą przechodzić przez salę zarządzaną przez państwo, wpłyną na rozwój rynku.

Ministerstwo Budownictwa oczekuje od ministerstw i resortów opinii na temat treści projektu Rozporządzenia Rządu w sprawie mechanizmu kontroli i ograniczania cen nieruchomości. Zdaniem ekspertów, propozycje wymagają jednak ponownego rozważenia, aby uniknąć sytuacji, w której pochopne ich wdrożenie wpłynie negatywnie na rynek nieruchomości i gospodarkę.

Trzeba skupić się na interesach ludzi

Aby przyczynić się do obniżenia cen i ograniczenia spekulacji na rynku nieruchomości, projekt podkreśla trzy czynniki wymagające uregulowania transakcji na rynku nieruchomości oraz upublicznienia transakcji i uczynienia ich przejrzystymi poprzez ustanowienie państwowego centrum transakcji na rynku nieruchomości.

Warto zwrócić uwagę na propozycję polityki „zaostrzenia” warunków kredytów na zakup drugiego i trzeciego domu poprzez zastosowanie niskich stóp procentowych – nabywcy mogą pożyczyć jedynie 50% na zakup drugiego domu i nie więcej niż 30% na zakup trzeciego domu, zamiast obecnego oprocentowania wynoszącego 70–80%. Ponadto Ministerstwo Budownictwa zaproponowało, aby rząd zastrzegł, że komitety ludowe prowincji i miast przeznaczą co najmniej 30% całkowitej liczby projektów budownictwa komercyjnego, które mają zostać zrealizowane w latach 2026–2030, na budowę mieszkań komunalnych o przystępnych cenach.

Firma C-Holdings przekazuje apartamenty mieszkańcom osiedla The Maison (dzielnica Thu Dau Mot, Ho Chi Minh). Zdjęcie: THAO NGUYEN

W obliczu powyższych problemów, ekspert finansowy i bankowy Nguyen Tri Hieu powiedział, że propozycja Ministerstwa Budownictwa, aby ograniczyć bankom komercyjnym udzielanie pożyczek nabywcom drugich i trzecich domów, jest nierozsądna, ponieważ działalność pożyczkowa zawsze zależy od apetytu na ryzyko banków komercyjnych i zdolności kredytowej klientów. Interwencja Ministerstwa Budownictwa w politykę kredytową banków, która należy do dziedziny polityki pieniężnej, może powodować problemy. Dr Pham Viet Thuan, dyrektor Instytutu Zasobów Naturalnych i Ekonomiki Środowiska w Ho Chi Minh City, powiedział, że projekt rozporządzenia, zgodnie z którym wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości muszą przechodzić przez piętro zarządzane przez państwo, nie jest odpowiedni do swojej funkcji, wpływając na rozwój rynku nieruchomości, ponieważ porządek i procedury w transakcjach są ograniczone. Dr Pham Viet Thuan powiedział, że ziemia jest środkiem produkcji, a nie normalnym towarem transakcyjnym, a kryterium to, że użytkownicy ziemi muszą być efektywni w procesie użytkowania. Dlatego też konieczne jest opracowanie konkretnej polityki mającej na celu stworzenie cennika gruntów w miejscowościach, którego ceny z czasem będą spadać, aby zapewnić, że interesy ludzi mają priorytet.

Pani Tran Thi Cam Tu, dyrektor generalna Exim Real Estate JSC (EximRS), powiedziała, że ​​ograniczenie kredytów bankowych jest dość wrażliwe dla rynku nieruchomości. Zbyt pochopne wdrożenie narazi rynek nieruchomości na ryzyko „zamrożenia”. Według pani Tu, w ostatnim czasie w segmencie nieruchomości luksusowych nastąpił wyraźny spadek liczby transakcji. Tymczasem tanie projekty mieszkaniowe nie mają podaży. W związku z tym, jeśli zaostrzone zostaną warunki udzielania kredytów, inwestorzy nie będą mogli realizować kolejnych projektów. Będzie to miało ogromny wpływ na cały rynek, a bez kompleksowej podaży wpłynie to na popyt na zakup nieruchomości przez pokolenia w rodzinie.

Potrzeba zrównoważonych rozwiązań

Pan Nguyen Tri Hieu powiedział, że propozycja Ministerstwa Budownictwa może mieć charakter tymczasowy, ale aby rozwiązać problem długoterminowo, konieczne są bardziej zrównoważone rozwiązania.

W szczególności wysokie podatki nakładane są na nieruchomości drugie, trzecie lub inwestycyjne. Zmniejszy to zachęty do spekulacji, a tym samym obniży ceny nieruchomości. Jednak sam podatek nie wystarczy. Potrzebny jest mechanizm rynkowy, który zapewni zrównoważenie popytu i podaży. Jeśli podaż nieruchomości wzrośnie wystarczająco, aby zaspokoić popyt, ceny mieszkań spadną. Dlatego, oprócz polityki długoterminowej, konieczne jest promowanie podaży, aby ludzie mieli możliwość posiadania domów, przyczyniając się tym samym do spadku cen mieszkań. Państwo musi odgrywać wiodącą rolę w zapewnianiu funduszy na grunty, realizowaniu procedur administracyjnych i polityk związanych z gruntami i kredytami. Problemem dzisiejszego Wietnamu jest przepełnienie podaży nieruchomości, podczas gdy popyt jest bardzo wysoki. Brak równowagi między podażą a popytem doprowadził do wzrostu cen mieszkań do nieracjonalnych poziomów.

Podzielając ten pogląd, dr Le Xuan Nghia, były wiceprzewodniczący Krajowej Komisji Nadzoru Finansowego, stwierdził, że zgodnie z przepisami ustawy o instytucjach kredytowych rząd nie może ingerować w działalność kredytową banków komercyjnych. Taka interwencja naruszałaby swobodę działalności banków, wpływając negatywnie na niezależność i przejrzystość działalności kredytowej.

Co więcej, rozróżnienie między „pierwszym domem” a „drugim domem” kupującego jest niezwykle skomplikowane i trudne do wdrożenia. Banki komercyjne nie mają możliwości ani zasobów, aby wykonać to zadanie, ponieważ ograniczanie kredytów hipotecznych i obniżanie cen nieruchomości nie jest ich podstawową odpowiedzialnością.

Według dr Le Xuan Nghia, w ciągu ostatnich dekad Bank Państwowy kontrolował działalność kredytową w zakresie nieruchomości, stosując wysokie wskaźniki ryzyka kredytowego, od 150% do 250%. Na przykład, jeśli bank komercyjny pożyczy 100 miliardów VND na nieruchomości, Bank Państwowy obliczy odpowiadające temu ryzyko w wysokości 150–250 miliardów VND. Zmusza to banki do wykorzystania swoich zysków do utworzenia rezerw na ryzyko na odpowiednim poziomie, co pośrednio ogranicza kredytowanie nieruchomości. Dr Le Xuan Nghia uważa, że ​​sednem wietnamskiego rynku nieruchomości jest rozwój produktów mieszkaniowych odpowiednich dla każdego segmentu popytu. Państwo musi skupić się na usuwaniu przeszkód prawnych, aby zwiększyć podaż tanich mieszkań, jednocześnie wdrażając politykę wspierającą nabywców domów, zwłaszcza tych o niskich dochodach. Przytoczył przykład Singapuru, gdzie biedni ludzie otrzymują kredyty hipoteczne ze stałą stopą procentową w wysokości 2,5%, a rząd rekompensuje bankom stopę procentową powyżej tego poziomu. Takie rozwiązania mogą być znacznie skuteczniejsze niż bezpośrednia interwencja w politykę kredytową banków.

Według dr. Phama Viet Thuana, ograniczenie spekulacji poprzez stosowanie stawek podatkowych opartych na czasie transakcji podczas rejestracji, zamiast zarządzania nimi za pośrednictwem platform online, pomoże w stabilnym zarządzaniu nieruchomościami. W związku z tym, aby uniknąć spekulacji, Wietnam może zastosować bardzo skuteczne narzędzia opodatkowania transakcji. Na przykład, transakcje dotyczące nieruchomości w ciągu 12 miesięcy podlegają stawce podatku w wysokości 20% ceny sprzedaży, w ciągu 36 miesięcy – 10%, a w ciągu 60 miesięcy – 5%. Pozostałe transakcje będą podlegać podatkowi w wysokości 2%, tak jak obecnie… „Ograniczenie spekulacji i obniżenie rocznych cen gruntów będzie skutecznym narzędziem regulacji cen gruntów, dającym ludziom możliwość zakupu domów w przyszłości, a tworzenie zabezpieczenia społecznego to coś, co należy obliczyć już teraz” – powiedział dr Thuan.

Niezgodne z praktyką międzynarodową

Według dr Le Xuan Nghia, obecnie żaden kraj na świecie nie kontroluje cen nieruchomości poprzez ograniczanie kredytów dla nabywców domów. W związku z tym stosowanie zasady obniżania limitów kredytów na drugi lub kolejny dom jest niezgodne z praktyką międzynarodową i może mieć negatywny wpływ na rynek.

Source: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm