Cennik gruntów w Hanoi: konieczność harmonizacji między „ceną rynkową” a stabilną populacją

Podpis pod zdjęciem — Projekt cennika gruntów w Hanoi na lata 2026–2030 cieszy się dużym zainteresowaniem. Zdjęcie: Tuan Anh/VNA

Zdaniem ekspertów ekonomicznych nowy cennik gruntów jest nie tylko koniecznym krokiem w reformie zarządzania gruntami, ale także sprawdzianem zdolności do zrównoważenia rozwoju gospodarki miejskiej i zabezpieczenia społecznego.

Wiele osób popiera dostosowanie cen gruntów do cen rynkowych, ale pojawiają się również głosy zaniepokojone skutkami ubocznymi dla życia i cen mieszkań, zwłaszcza mieszkań socjalnych, które również wzrosną, jeszcze bardziej oddalając marzenie o posiadaniu własnego domu dla osób o niskich dochodach. Dlatego też, gdy weźmiemy pod uwagę liczby, głosy mieszkańców przedmieść – tych najbardziej bezpośrednio dotkniętych – muszą zostać w pełni wysłuchane przez władze i decydentów. Wtedy bowiem cennik gruntów w Hanoi na lata 2026–2030 będzie prawdziwie odzwierciedlał rzeczywistą wartość gruntów i wartość życia mieszkańców.

Zgodnie z projektem przedstawionym przez Departament Rolnictwa i Środowiska Ludowemu Komitetowi Hanoi, ceny na obszarach podmiejskich, takich jak Dong Anh, Me Linh, Hoai Duc i Thanh Tri, mogą wzrosnąć o 25-26% w porównaniu z obecnym cennikiem, podczas gdy w centrum wzrost wyniesie jedynie 1,5-2%. W rzeczywistości, dane z niektórych gmin na przedmieściach Hanoi pokazują, że propozycja gwałtownego wzrostu cen gruntów na tych obszarach wzbudziła obawy wielu gospodarstw domowych i pracowników o koszty utrzymania, a także o możliwość posiadania własnego domu w przyszłości.

Mieszkańcy gmin podmiejskich uważają, że wraz ze wzrostem cennika stanowego mogą wzrosnąć ceny odszkodowań, koszty przeniesienia własności i szereg powiązanych opłat, co zmniejsza ich przewagę w przypadku konieczności zmiany przeznaczenia gruntów lub ubiegania się o odszkodowanie w ramach projektów.

W gminie Tien Phong (Hanoi) pani Nguyen Thi Luyen, właścicielka ponad 3 sao ziemi rolnej, zwierzyła się, że jej rodzina planuje przekształcić część gruntów pod usługi. Jednak słysząc, że nowy cennik wzrósł o 25-30%, a opłata za użytkowanie gruntów również, obawia się, że nie będzie w stanie tego udźwignąć. Ludzie nie sprzeciwiają się podwyżkom cen gruntów, ale mają nadzieję, że rząd rozsądnie je skalkuluje, aby mieszkańcy przedmieść nie zostali pokrzywdzeni.

Nie tylko w Me Linh, w Dong Anh (Hanoi) – gdzie ceny gruntów kiedyś „gorączkowo” rosły, gdy pojawiły się doniesienia o planach budowy nowego obszaru miejskiego – wiele gospodarstw domowych również wyrażało obawy. Pan Tran Van Thuc, handlowiec materiałami budowlanymi w gminie Vinh Ngoc, powiedział, że wzrost cen gruntów doprowadził do wzrostu cen wynajmu magazynów. Małe firmy nie osiągają dużych zysków, a teraz, z powodu dodatkowych kosztów, obawiają się, że nie przetrwają.

Pan Nguyen Van Lam, właściciel małej restauracji w Thanh Tri (Hanoi), powiedział, że cena wynajmu powierzchni nieznacznie wzrosła od połowy 2025 roku, choć nowy cennik jeszcze nie wszedł w życie. Właściciel powiedział, że słyszał o zbliżającym się wzroście cen gruntów, więc wcześniej skorygował cenę wynajmu. Pan Lam musi płacić miesięcznie prawie milion VND więcej czynszu, ale jego dochody pozostają na tym samym poziomie.

Według eksperta ds. nieruchomości, Phama Quanga Hiepa, mentalność „uprzedzającego wzrostu” pojawia się w wielu obszarach podmiejskich, zwłaszcza w gminach położonych blisko centrum miasta, z dobrą infrastrukturą. Rodzi to obawy, że nowy cennik gruntów może wywołać reakcję łańcuchową, podnosząc koszty utrzymania, od wynajmu domów i lokali po ceny usług.

Rosnące ceny gruntów oznaczają również wzrost cen nieruchomości. Pan Le Van Binh – inwestor w sektorze nieruchomości w Hoai Duc (Hanoi) – powiedział, że największym problemem są koszty oczyszczania gruntów. Przedsiębiorstwa realizują projekty na małą skalę, skierowane do osób kupujących dom po raz pierwszy, ale jeśli cena gruntów wzrośnie o 25–30%, wzrosną koszty produkcji, a to z kolei musi skutkować wzrostem ceny sprzedaży. Wtedy kupujący poniesie straty.

Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości (VNREA) stwierdziło, że cennik gruntów stanowi podstawę do obliczania opłat za użytkowanie gruntów, czynszów, odszkodowań, podatków i opłat itp., a zatem zbyt duża korekta mogłaby wpłynąć na ceny mieszkań komercyjnych i socjalnych. Chociaż konieczne jest podniesienie cen gruntów blisko rynku, potrzebny jest plan działania, aby uniknąć gwałtownych wzrostów, które wpłyną na stabilność życia mieszkańców, zwłaszcza na obszarach podmiejskich.

Prawniczka Nghiem Thi Hang z kancelarii Vu Linh (Izba Adwokacka w Hanoi) oceniła, że korekta cennika gruntów jest nieunikniona, aby dokładnie odzwierciedlać ceny rynkowe, zwiększyć dochody budżetowe i zapewnić transparentność transakcji. Hanoi potrzebuje jednak rozsądnego planu działania, aby uniknąć „szoku cenowego”, który poważnie dotknąłby mieszkańców przedmieść i małe firmy.

Wyjaśniając tę kwestię, prawniczka Nghiem Thi Hang stwierdziła, że zarządcy muszą znaleźć równowagę między dwiema sprzecznościami. Z jednej strony, cennik musi ściśle odzwierciedlać ceny rynkowe, zgodnie z duchem nowej ustawy o gruntach, aby zapewnić przejrzystość, zapobiec stratom budżetowym i zmniejszyć różnicę między cenami państwowymi a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi. Z drugiej strony, nagłe wzrosty cen, zwłaszcza na obszarach rolniczych/podmiejskich, mogą wywołać reakcję łańcuchową, która zwiększy koszty nakładów na projekt, podniesie ceny nieruchomości komercyjnych i wywrze presję na grupy o niskich dochodach. Dlatego Hanoi powinno wdrożyć stopniowy plan podwyżek, łącząc polityki wsparcia, rekompensaty dla osób o niskich dochodach i dostosowując mechanizm rekompensat.

Podzielając ten pogląd, ekspert ds. nieruchomości, pan Pham Quang Hiep, stwierdził, że wzrost cen gruntów powinien być podzielony na etapy dostosowawcze. Na przykład, wzrost powinien wynosić 10-15% rocznie przez pierwsze dwa lata, zamiast wzrostu całościowego. Jednocześnie konieczne jest upublicznienie danych dotyczących wyceny, aby ludzie mogli monitorować sytuację i uniknąć podejrzeń lub nieporozumień.

Oprócz podniesienia cen gruntów zgodnie z planem działania, agencja zarządzająca musi również upublicznić dane dotyczące wyceny, metody kalkulacji i szczegółowe mapy lokalizacji. Jednocześnie należy opracować rozwiązania wspierające gospodarstwa domowe o niskich dochodach oraz gospodarstwa domowe, których grunty rolne zostały odzyskane dzięki polityce przekształcania miejsc pracy i obniżkom opłat za użytkowanie gruntów. W szczególności konieczne jest utrzymanie stabilnych cen w przypadku projektów budownictwa socjalnego, aby uniknąć efektu domina dla segmentu nabywców nieruchomości.

Source: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-ha-noi-can-hai-hoa-giua-gia-sat-thi-truongva-on-dinh-dan-sinh-20251104095554192.htm