Pan Pham Duc Toan, Dyrektor Generalny EZ Real Estate Joint Stock Company (EZ Property), analizował: Wcześniej opłaty za użytkowanie gruntów były naliczane według stosunkowo stabilnych praktyk. Na przykład w prowincjach Delty Północnej koszt płatności za 1 hektar ziemi wynosił zaledwie około 10 miliardów VND. Jednak teraz ta kwota zmienia się każdego dnia, co prowadzi do sytuacji, w której firmy nie są w stanie przewidzieć rzeczywistych kosztów.
„ Istnieją projekty, które trwają wiele lat. Kiedy po raz pierwszy wystartowały w latach 2018-2019, cena gruntów wynosiła zaledwie około 21-22 milionów VND/m². Teraz, po korekcie, cena może sięgać nawet 49-50 milionów VND/m². Ta różnica praktycznie wyczerpuje firmy ” – powiedział pan Toan.
Ponadto, w przypadku projektów opóźnionych z powodu problemów proceduralnych lub związanych z wyczyszczeniem terenu, opłaty za użytkowanie gruntów są często przeliczane, a nawet pobierane są setki miliardów dongów. Brak stabilności i spójności cen dodatkowo zwiększa presję finansową na przedsiębiorstwa.
Omówiono również cennik gruntów Odnosząc się do wysokiej korekty, pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City – wskazał również, że firma wynajmująca magazyn o powierzchni 11 000 m² w Dzielnicy 4 (starej) w Ho Chi Minh City musiała zapłacić 3,3 mld VND rocznie w 2022 roku. Do 2023 roku Ho Chi Minh City skorygowało współczynnik czynszu, a opłata wzrosła do 7,7 mld VND. Do początku 2025 roku, po zastosowaniu nowego cennika gruntów, cena wzrosła do ponad 21 mld VND rocznie, trzykrotnie więcej niż w roku poprzednim i siedmiokrotnie więcej niż w 2022 roku.
Rzeczywistość ta powoduje, że koszty stałe przedsiębiorstw znacząco rosną, co bezpośrednio wpływa na przepływy pieniężne, produkcję, plany biznesowe i konkurencyjność na rynku.
Według niego, w ciągu ostatnich trzech lat ceny gruntów w Ho Chi Minh City były dostosowywane trzykrotnie, w związku z czym przedsiębiorstwa musiały zmierzyć się z trzema dużymi zmianami w zobowiązaniach finansowych związanych z gruntami, wiążącymi się z koniecznością płacenia wyższych podatków i opłat.
„ To wywiera ogromną presję finansową na firmy. Dzięki rosnącym cenom gruntów miasto może uzyskać dochody budżetowe w ciągu najbliższych pięciu lat, ale potem firmy i inwestorzy „uciekną” w inne miejsca” – powiedział pan Chau.
Pan Chau dodał, że cena ziemi jest kosztem nakładów na gospodarkę . Istnieje wiele rozwiązań obniżających ceny mieszkań, w których państwo musi znaleźć rozsądne źródło dochodów z ziemi.
Podzielając ten sam pogląd, pan Nguyen Quoc Hiep – przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Wykonawców Budowlanych – również szczerze stwierdził, że chociaż Ustawa o gruntach jasno określa zasadę zapewnienia harmonii interesów między państwem, użytkownikami gruntów i inwestorami, to w obecnej metodzie obliczania cen gruntów nie uwzględnia się interesów przedsiębiorstw w ogólności, przedsiębiorstw użytkujących i dzierżawiących grunty, a w szczególności przedsiębiorstw zajmujących się obrotem nieruchomościami.
„ Zdarzają się przypadki, że w ciągu zaledwie jednego roku decyzje o przydziale ziemi na tym samym obszarze, na tej samej działce, ale podjęte w odstępie 4 miesięcy, spowodowały wzrost cen ziemi o 40%, czyli szybciej niż inflacja ” – poruszył tę kwestię pan Hiep.
Według pana Hiepa, gdy wszystkie przedsiębiorstwa odczują skutki rosnących cen gruntów, liczba projektów ulegnie zmniejszeniu, a one same nie będą w stanie wygenerować stałego dochodu dla danej miejscowości.
Ludzie również niosą ciężar
Według prawnika Nguyena Van Dinha, wysokie ceny ziemi przekształcą ją w źródło rozwoju. Budżet będzie czerpał z niej więcej korzyści, a osoby, których grunty zostaną odzyskane, otrzymają bardziej adekwatne odszkodowania. Doprowadzi to jednak również do wzrostu obciążeń finansowych mieszkańców związanych z opłatami za użytkowanie gruntów, podatkiem dochodowym od przeniesienia praw do użytkowania gruntów, opłatami rejestracyjnymi itp.
W szczególności wzrost cen gruntów powoduje również wzrost kosztów związanych z ich użytkowaniem. Na przykład, pierwsze wydanie certyfikatów, zezwolenie na zmianę przeznaczenia gruntów przez gospodarstwa domowe i osoby fizyczne, coroczna opłata za dzierżawę gruntów, naliczanie podatku od użytkowania gruntów, opłaty rejestracyjne, a zwłaszcza podatek dochodowy od przeniesienia praw do użytkowania gruntów… – wszystko to jest ustalane na podstawie cennika gruntów.
Jeśli ceny gruntów się podwoją, opłaty za użytkowanie gruntów, podatki, opłaty, obciążenia… które ludzie będą musieli płacić, będą dwukrotnie wyższe, a to duża grupa tematów. Ceny gruntów z pewnością będą miały szeroki i kompleksowy wpływ.
Dlatego też, ustalenie ceny gruntów w sposób „neutralny”, który pomógłby zharmonizować interesy między podmiotami, stanowi trudny problem. Prawnik Nguyen Van Dinh uważa, że dostosowanie dokumentów prawnych dotyczących podatków, opłat i należności… w zakresie użytkowania gruntów przyczyni się do przezwyciężenia niedogodności wynikających ze wzrostu cen gruntów, chroniąc ludzi, zwłaszcza grupy wrażliwe, pomagając utrzymać stabilność społeczną, a jednocześnie przekształcając ziemię w atut rozwojowy.
Wietnamskie Stowarzyszenie Nieruchomości (VNREA) zwróciło również uwagę na fakt, że ziemia jest ważnym surowcem do produkcji i biznesu, a cena ziemi jest bezpośrednim czynnikiem stanowiącym koszt produktów, obejmującym opłaty za użytkowanie ziemi, czynsze, koszty odszkodowań za oczyszczenie terenu dla miejscowości i firm, inwestorów, a także ludzi.
Ceny gruntów zgodnie z cennikiem gruntów wpływają na możliwości dostępu do gruntów dla przedsiębiorstw, inwestorów, koszty nakładów, ceny produktów i konkurencyjność przedsiębiorstw.
VNREA stwierdziła również, że reakcja łańcuchowa rosnących cen gruntów może również doprowadzić do stagnacji na rynku nieruchomości, co negatywnie wpłynie na powiązane sektory, takie jak budownictwo, materiały, finanse, bankowość itp., wpływając tym samym na cel wzrostu i stabilność makroekonomiczną. Jeśli ceny zostaną ustalone w sposób racjonalny, przyczyni się to do wzrostu PKB (produktu regionalnego brutto).
Według stowarzyszenia, gwałtowny wzrost cen gruntów wywrze również dużą presję na koszty inwestycji publicznych i postępy w realizacji projektów infrastrukturalnych. Wraz ze wzrostem cen gruntów, kluczowe projekty infrastrukturalne miasta są narażone na ryzyko przekroczenia kosztów, przekraczając szacunki, co utrudnia zbilansowanie budżetu.
Jednocześnie przedłużający się proces negocjacji i rekompensat może spowolnić postępy w realizacji projektu, co wpłynie negatywnie na efektywność inwestycji publicznych oraz cel synchronicznego rozwoju infrastruktury, który władze lokalne chcą promować priorytetowo w nadchodzącym okresie.
Wzrost cen gruntów, zgodnie z cennikiem gruntów, spowoduje presję finansową na osoby i firmy użytkujące grunty ze względu na gwałtowny wzrost zobowiązań finansowych (czynsz dzierżawny, opłata za zmianę przeznaczenia gruntów, opłaty i należności związane z gruntami). Jednocześnie zwiększy to obciążenie budżetu państwa w związku z wdrażaniem odszkodowań, wsparcia i przesiedleń.
Stowarzyszenie Nieruchomości jest również zaniepokojone faktem, że rynek nieruchomości znajduje się obecnie w fazie kruchego procesu ożywienia, wiele firm musi dokonać restrukturyzacji, a przepływy kapitału są ograniczone. Rosnące ceny gruntów w tym czasie mogą stworzyć „podwójne obciążenie”, spowalniając ożywienie rynku.
W związku z tym VNREA uważa, że wzrost cen gruntów wymaga rozsądnego planu działania w kontekście kruchego ożywienia na rynku nieruchomości. Nagłe korekty mogą negatywnie wpłynąć na powiązane sektory, takie jak budownictwo, materiały, finanse i bankowość, wpływając tym samym na cel wzrostu i stabilność makroekonomiczną.
Docent dr Tran Kim Chung – były zastępca dyrektora Centralnego Instytutu Zarządzania Ekonomicznego – zalecił skupienie się na dokładnym i przejrzystym gromadzeniu informacji o cenach gruntów. W szczególności informacje powinny pochodzić z różnych źródeł, takich jak rzeczywiste transakcje, aukcje gruntów, doradztwo cenowe...
Proces ten musi być przeprowadzany regularnie i stale, aby aktualizować wahania rynkowe. Ponadto, potrzebny jest ścisły mechanizm kontroli, aby zapewnić rzetelność informacji, zwłaszcza deklaracji cen zakupu i sprzedaży gruntów.
„ Potrzebny jest kompleksowy projekt strefowania cen gruntów, aby stworzyć realistyczną mapę cen gruntów. Należy unikać zrównania strefowania i podziałów w regulacjach dotyczących cen gruntów; konieczne jest opracowanie ważonych i realistycznych wskaźników ” – podkreślił adiunkt dr Tran Kim Chung.
Source: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html
Komentarz (0)