Inwestorzy czekają na zmianę mechanizmu?

„Bieganie w kółko” w celu dokończenia projektu budowy co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych

Rząd niedawno zatwierdził projekt budowy co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030.

Projekt podzielony jest na dwie fazy. Faza 1, realizowana w latach 2021-2025, zakłada budowę około 428 000 mieszkań. Natomiast faza 2, realizowana w latach 2025-2030, zakłada budowę około 634 200 mieszkań socjalnych.

Inwestorzy pozwalają na zmianę trybu wyświetlania obrazu 1.

Jednak raport Ministerstwa Budownictwa pokazuje, że od 2021 roku do połowy maja 2023 roku w całym kraju ukończono 41 projektów budownictwa socjalnego na obszarach miejskich, a szacunkowo oddano do użytku ponad 19 500 mieszkań. Przewiduje się, że do 2025 roku, czyli do końca I etapu Projektu, ukończonych zostanie około 294 projektów, w których oddanych zostanie blisko 288 500 mieszkań.

Jeśli projekty te zostaną ukończone zgodnie z harmonogramem, w pierwszej fazie projektu całkowita podaż mieszkań socjalnych wyniesie około 308 000 mieszkań, co stanowi 30,8%. Liczba ta nie pokrywa wydatków rządowych w pierwszej fazie.

Zatem w fazie 2, od 2015 do 2030 roku, gminy będą musiały „pośpieszyć się” , aby zrealizować pozostałe 69,2% mieszkań, co odpowiada 692 000 mieszkań. Nie wspominając o przypadkach opóźnień w realizacji projektów, celowego nierealizowania ich zgodnie z przepisami, co coraz bardziej utrudnia realizację zadań w ramach Projektu.

Wiele problemów w budowie mieszkań socjalnych na obszarach miejskich

Według wyjaśnień Ministerstwa Budownictwa, realizacja tego projektu wiąże się z wieloma trudnościami i wyzwaniami, takimi jak: ograniczone źródła kapitału; brak funduszu gruntowego; mało atrakcyjne mechanizmy i polityki mające na celu wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego...

Istnieją jednak pewne trudności w Dekrecie Rządowym nr 49, wydanym w 2021 r., związanym z kwestią wymogu, aby inwestorzy budujący mieszkania komercyjne i obszary miejskie przeznaczyli 20% funduszu gruntowego na inwestycje w budowę mieszkań socjalnych.

Dekret nr 49 stanowi, że projekty budownictwa mieszkaniowego na obszarach miejskich o powierzchni 2 hektarów lub większej muszą przeznaczyć 20% swoich funduszy na budowę mieszkań socjalnych. W przypadku mniejszych obszarów miejskich o dofinansowanie mogą ubiegać się wyłącznie projekty z obszaru miejskiego o powierzchni powyżej 5 hektarów.

Według Hanoi People's Committee, w mieście obecnie realizowanych jest wiele projektów budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym, o powierzchni ponad 2 hektarów, na obszarach podmiejskich, w odległych miejscach, takich jak Ba Vi, Ung Hoa, My Duc,... Dlatego też rozwijanie budownictwa socjalnego na ponad 20% powierzchni gruntów w ramach tych projektów nie jest właściwe.

Ponadto, w przypadku projektów budownictwa komercyjnego o skali większej niż 2 hektary, ale z małą powierzchnią gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, zgodnie z przepisami, 20% całkowitej powierzchni gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, przeznaczonych pod budowę infrastruktury technicznej, należy przeznaczyć na budowę mieszkań socjalnych.

W związku z tym, sposób zagospodarowania funduszu gruntowego pod budownictwo socjalne w tym projekcie jest niewłaściwy i rozdrobniony. Zgodnie z przepisami, o braku zagospodarowania funduszu gruntowego pod budownictwo socjalne w tych projektach należy poinformować Prezesa Rady Ministrów.

Tymczasem, według Ludowego Komitetu prowincji Dong Nai, istnieje przypadek, w którym inwestor ukończył projekt budownictwa mieszkaniowego (projekt poziomu I), a teraz chce kontynuować inwestowanie w budownictwo socjalne na 20% funduszu gruntowego tego projektu (projekt poziomu II). Inwestor nie może jednak wydzielić 20% funduszu gruntowego, tworząc niezależny projekt budownictwa socjalnego, lecz musi dostosować politykę inwestycyjną i przyspieszyć prace.

Jednak w wielu przypadkach rozważenie możliwości przedłużenia realizacji projektów poziomu I nie jest możliwe, ponieważ niektóre projekty poziomu I zakończyły już okres inwestycyjny trwający ponad 24 miesiące.

Powolna realizacja budownictwa socjalnego na ponad 20% powierzchni gruntów w obszarach miejskich

Obecnie wielu inwestorów celowo opóźnia budowę mieszkań socjalnych na ponad 20% miejskich gruntów, aby poczekać na zmianę mechanizmu i „ominąć” regulacje. Szczególnie w specjalnych obszarach miejskich, takich jak Hanoi czy Ho Chi Minh City, gdzie ceny gruntów są bardzo wysokie, niewielu inwestorów stosuje się do tych regulacji.

Wcześniej, pod koniec 2022 roku, Ministerstwo Budownictwa zaproponowało zniesienie przepisu nakładającego na inwestorów budujących mieszkania komercyjne i tereny miejskie obowiązek zarezerwowania 20% funduszu gruntowego na inwestycje w budownictwo socjalne. Zamiast tego Ministerstwo Budownictwa wnioskowało o dodanie przepisu stwierdzającego, że alokacja funduszu gruntowego na rozwój budownictwa socjalnego należy do kompetencji wojewódzkiego Komitetu Ludowego.

W rozmowie z dziennikarzami gazety Journalist & Public Opinion Newspaper, pan Nguyen Trung Tuan, ekspert ds. nieruchomości, powiedział: Z powodu tej propozycji pojawiło się zjawisko świadomego „opóźniania” decyzji przez inwestorów w oczekiwaniu na zmiany polityki.

„W specjalnych obszarach miejskich 20% funduszu gruntowego o powierzchni 2 hektarów jest bardzo cenne. Dlatego dla niektórych inwestorów budowa mieszkań socjalnych na tym terenie jest marnotrawstwem. Projekty budownictwa socjalnego przynoszą bowiem ograniczone zyski. Tymczasem, gdy mechanizm się zmieni i ta regulacja zostanie zniesiona, będą mogli budować inne komercyjne projekty mieszkaniowe z większymi zyskami” – powiedział pan Tuan.

Podobnie, Komitet Ludowy Ho Chi Minh City stwierdził: W mieście istnieje wiele projektów mieszkaniowych na obszarach miejskich i komercyjnych, z dużymi funduszami gruntowymi o powierzchni ponad 2 hektarów, a nawet projektów o powierzchni ponad 10 hektarów. Projekty te przeznaczyły 20% funduszu gruntowego na budowę mieszkań socjalnych, ale inwestorzy projektów zwlekają z wdrażaniem rekompensat i oczyszczaniem terenu lub nie zainwestowali w budowę infrastruktury technicznej, dlatego nie zainwestowali jeszcze w budowę mieszkań socjalnych.

W obliczu tej sytuacji Ludowy Komitet Ho Chi Minh City dokona przeglądu i rygorystycznie wdroży rozporządzenie w sprawie rezerwacji 20% funduszu gruntów mieszkaniowych inwestowanych w infrastrukturę techniczną w komercyjnych projektach mieszkaniowych i na obszarach miejskich w celu inwestowania w rozwój budownictwa socjalnego zgodnie z prawem mieszkaniowym.

Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh będzie wzmacniał kontrolę, badanie, nadzór i postępowanie w przypadku naruszeń prawa w zakresie rozwoju budownictwa socjalnego i mieszkań pracowniczych na tym obszarze, w tym organizowanie funduszy gruntów pod budownictwo socjalne w komercyjnych projektach mieszkaniowych i na obszarach miejskich.

Jednocześnie wzywamy inwestorów projektów budownictwa komercyjnego i obszarów miejskich do inwestowania w budowę mieszkań socjalnych na 20% funduszu gruntowego tych projektów zgodnie z zatwierdzonym harmonogramem.

„W przypadku braku realizacji projektu przez Inwestora, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh rozważy odzyskanie 20% funduszu gruntowego w celu wybrania i przekazania go innym Inwestorom” – podkreślił przywódca miasta.

Pan Nguyen Thanh Nghi, Minister Budownictwa, niedawno również zabrał głos, apelując do dużych przedsiębiorstw i korporacji z branży nieruchomości, aby oprócz rozwijania projektów miejskich i mieszkaniowych, poświęciły więcej uwagi inwestowaniu w rozwój mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w miejscowościach, aby zapewnić bezpieczeństwo socjalne i osiągnąć cele określone w Projekcie.

Ponadto Ministerstwo Budownictwa zażądało od przedsiębiorstw ścisłego wywiązywania się z obowiązku inwestowania w budownictwo socjalne na 20% funduszu gruntowego w komercyjnych projektach mieszkaniowych i obszarach miejskich, w które inwestują przedsiębiorstwa.

W najbliższym czasie Ministerstwo Budownictwa i Lokalizacji wzmocnią kontrolę, badanie, nadzór i postępowanie w przypadku naruszeń prawa przy budowie mieszkań socjalnych i mieszkań pracowniczych na tym obszarze.

W szczególności zostaną przeanalizowane i ściśle wdrożone przepisy dotyczące rezerwowania 20% funduszu gruntów mieszkaniowych inwestowanych w infrastrukturę techniczną w projektach budownictwa mieszkaniowego komercyjnego i na obszarach miejskich w celu inwestowania w rozwój budownictwa socjalnego zgodnie z ustawą o budownictwie mieszkaniowym.

„Zwróćmy się do inwestorów komercyjnych projektów mieszkaniowych z prośbą o inwestowanie w budowę mieszkań socjalnych na tym funduszu gruntowym zgodnie z zatwierdzonym harmonogramem” – podkreślił minister budownictwa.

Dinh Tran

Źródło