Czy inwestorzy czekają na zmianę przepisów?

„Pędzimy z szaleńczą prędkością”, aby dokończyć projekt budowy co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych.

Rząd niedawno zatwierdził plan budowy co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników stref przemysłowych w okresie 2021–2030.

Projekt podzielony jest na dwie fazy. Faza 1, realizowana w latach 2021–2025, zakłada ukończenie budowy około 428 000 mieszkań. Natomiast faza 2, realizowana w latach 2025–2030, zakłada ukończenie budowy około 634 200 mieszkań socjalnych.

Jednak raport Ministerstwa Budownictwa pokazuje, że od 2021 roku do połowy maja 2023 roku w całym kraju ukończono 41 projektów budownictwa socjalnego na obszarach miejskich, a szacunkowo przekazano ponad 19 500 mieszkań. Oczekuje się, że do 2025 roku, czyli do końca I etapu projektu, ukończonych zostanie około 294 projektów, w których przekazano prawie 288 500 mieszkań.

Jeśli projekty te zostaną ukończone zgodnie z harmonogramem, w Fazie 1 Programu całkowita podaż mieszkań socjalnych wyniesie około 308 000 jednostek, co stanowi 30,8%. Wartość ta nie pokrywa wydatków rządowych przeznaczonych na Fazę 1.

W związku z tym w fazie 2, w latach 2015–2030, gminy będą musiały intensywnie pracować , aby ukończyć pozostałe 69,2% mieszkań, co odpowiada 692 000 lokali. Nie uwzględnia to przypadków opóźnień lub celowego nierealizowania projektów zgodnie z przepisami, co utrudnia realizację zadań przewidzianych w Planie.

Istnieje wiele przeszkód w budowie mieszkań socjalnych na obszarach miejskich.

Według Ministerstwa Budownictwa, realizacja tego projektu wiąże się z wieloma trudnościami i wyzwaniami, takimi jak ograniczony kapitał, brak przydzielonych gruntów oraz mechanizmy i polityki mające na celu wspieranie rozwoju budownictwa socjalnego, które nie są zbyt atrakcyjne...

Istnieją jednak pewne trudności z Dekretem Rządowym nr 49, wydanym w 2021 r., dotyczącym wymogu, zgodnie z którym deweloperzy budynków mieszkalnych komercyjnych i obszarów miejskich muszą przeznaczyć 20% swoich gruntów pod budowę mieszkań socjalnych.

Dekret 49 stanowi, że projekty budownictwa komercyjnego na specjalnych obszarach miejskich, na działkach o powierzchni 2 hektarów lub większej, muszą przeznaczyć 20% gruntu pod zabudowę socjalną. W przypadku mniejszych obszarów miejskich, wymogi te muszą spełniać jedynie projekty rozwoju miast na działkach o powierzchni przekraczającej 5 hektarów.

Według Hanoi People's Committee, w mieście obecnie realizowanych jest wiele komercyjnych projektów mieszkaniowych o powierzchni przekraczającej 2 hektary na obszarach podmiejskich, w odległych regionach, takich jak Ba Vi, Ung Hoa, My Duc itp. W związku z tym, realizacja budownictwa socjalnego na powierzchni większej niż 20% powierzchni tych projektów jest niewłaściwa.

Ponadto w przypadku projektów budownictwa komercyjnego o powierzchni większej niż 2 hektary, ale z niewielką powierzchnią gruntu przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową, nadal wymagane jest przeznaczenie 20% całkowitej powierzchni gruntu, na którym rozwinięta jest infrastruktura techniczna, na budowę mieszkań socjalnych.

W związku z tym przeznaczanie gruntów pod budownictwo socjalne w ramach tych projektów jest niewłaściwe i rozdrobnione; zgodnie z przepisami decyzja o nieprzeznaczaniu gruntów pod budownictwo socjalne w ramach tych projektów musi zostać zgłoszona Premierowi.

Tymczasem, według Ludowego Komitetu prowincji Dong Nai, zdarzają się przypadki, w których inwestorzy ukończyli komercyjne projekty mieszkaniowe (projekty poziomu I) i obecnie chcą kontynuować inwestowanie w budownictwo socjalne na 20% działkach przeznaczonych pod ten projekt (projekty poziomu II). Inwestor nie może jednak wydzielić 20% działek przeznaczonych pod budowę niezależnego projektu budownictwa socjalnego; zamiast tego musi dostosować plan inwestycyjny i wydłużyć harmonogram projektu.

Jednak w wielu przypadkach rozważenie wydłużenia harmonogramu projektu dla projektów poziomu I nie jest wykonalne, ponieważ niektóre projekty poziomu I przekroczyły okres inwestycyjny o ponad 24 miesiące.

Powolny postęp w budowie mieszkań socjalnych na ponad 20% terenów miejskich.

Obecnie wielu deweloperów celowo opóźnia budowę mieszkań socjalnych na ponad 20% terenów miejskich, próbując w ten sposób przeczekać zmiany przepisów i obejść je. Dotyczy to szczególnie dużych miast, takich jak Hanoi czy Ho Chi Minh, gdzie ceny gruntów są bardzo wysokie i niewielu deweloperów stosuje się do tych przepisów.

Wcześniej, pod koniec 2022 roku, Ministerstwo Budownictwa zaproponowało zniesienie obowiązkowego wymogu, aby deweloperzy budownictwa komercyjnego i terenów miejskich przeznaczali 20% swoich gruntów pod budownictwo socjalne. Zamiast tego Ministerstwo Budownictwa wnioskowało o dodanie rozporządzenia stwierdzającego, że przeznaczenie gruntów pod budownictwo socjalne należy do kompetencji prowincjonalnych komitetów ludowych.

W rozmowie z reporterem z Newspaper & Public Opinion, pan Nguyen Trung Tuan, ekspert ds. nieruchomości, powiedział: Z powodu tej propozycji pojawiło się zjawisko, w którym deweloperzy celowo „zwlekają” , czekając na zmiany w polityce.

„W specjalnych obszarach miejskich 20% dwuhektarowej działki jest niezwykle cenne. Dlatego dla niektórych deweloperów budowanie mieszkań socjalnych na tym terenie jest marnotrawstwem. Wynika to z faktu, że projekty budownictwa socjalnego podlegają limitom zysku. Tymczasem, gdy mechanizm się zmieni i ten przepis zostanie zniesiony, będą mogli budować inne komercyjne projekty mieszkaniowe z wyższą marżą zysku” – powiedział pan Tuan.

Podobnie, Komitet Ludowy Ho Chi Minh City stwierdził: W mieście istnieje wiele projektów urbanistycznych i komercyjnych o powierzchni przekraczającej 2 hektary, a niektóre nawet 10 hektarów. W ramach tych projektów 20% gruntów przeznaczono pod budowę mieszkań socjalnych, ale deweloperzy zwlekali z wypłatą odszkodowań i wycinką gruntów lub nie zainwestowali jeszcze w budowę infrastruktury technicznej, co uniemożliwia rozpoczęcie budowy mieszkań socjalnych.

W odpowiedzi na tę sytuację Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh dokona przeglądu i będzie ściśle egzekwować rozporządzenie wymagające, aby 20% funduszu gruntów z ukończoną infrastrukturą w komercyjnych projektach mieszkaniowych i obszarach miejskich zostało przeznaczone na rozwój budownictwa socjalnego, zgodnie z prawem mieszkaniowym.

Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh będzie wzmacniał kontrolę, nadzór i postępowanie w przypadku naruszeń prawa przy budowie mieszkań socjalnych i mieszkań pracowniczych w mieście, w tym przydzielanie gruntów pod budownictwo socjalne w komercyjnych projektach mieszkaniowych i na obszarach miejskich.

Jednocześnie wzywamy inwestorów projektów budownictwa komercyjnego i obszarów miejskich do realizacji budowy mieszkań socjalnych na 20% działek przeznaczonych pod te projekty zgodnie z zatwierdzonym harmonogramem.

„W przypadku, gdy inwestor nie zrealizuje projektu, Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh rozważy cofnięcie 20-procentowego przydziału gruntów w celu wyłonienia i przekazania ich innym inwestorom” – podkreślił przywódca miasta.

Pan Nguyen Thanh Nghi, Minister Budownictwa, niedawno zaapelował do dużych przedsiębiorstw i korporacji z branży nieruchomości, aby oprócz realizacji projektów miejskich i mieszkaniowych, poświęciły więcej uwagi inwestowaniu w mieszkania socjalne dla osób o niskich dochodach i pracowników stref przemysłowych w celu zapewnienia dobrobytu społecznego i osiągnięcia celów Projektu.

Ponadto Ministerstwo Budownictwa apeluje do przedsiębiorstw, aby poważnie wywiązywały się ze swojego obowiązku inwestowania w mieszkania socjalne na 20% przydzielonych gruntach w ramach projektów budownictwa mieszkaniowego i obszarów miejskich, w których to przedsiębiorstwa są inwestorami.

W najbliższym czasie Ministerstwo Budownictwa i władze lokalne wzmocnią kontrolę, nadzór i postępowanie w przypadku naruszeń prawa przy budowie mieszkań socjalnych i mieszkań pracowniczych na podległych im obszarach.

Dokładniej rzecz ujmując, przepisy wymagające, aby 20% funduszu gruntowego z ukończoną infrastrukturą w projektach budownictwa mieszkaniowego i na obszarach miejskich było przeznaczone na rozwój budownictwa socjalnego, zgodnie z prawem mieszkaniowym, zostaną poddane przeglądowi i będą ściśle egzekwowane.

Minister Budownictwa podkreślił, że inwestorzy komercyjnych projektów mieszkaniowych są zobowiązani do inwestowania i budowy mieszkań socjalnych na tym terenie zgodnie z zatwierdzonym harmonogramem.

Dinh Tran

Źródło: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html