Spełnienie marzenia o posiadaniu własnego domu – część 3: Przeszkody wynikające z „wąskiego gardła” kredytowego

Paradoksalnie jednak, z 145 bilionów VND przeznaczonych na ten sektor, wypłacono jedynie około 3400 miliardów VND, co stanowi mniej niż 3% skali programu. W sytuacji, gdy firmy borykają się z biurokratycznymi przeszkodami, a ludzie mają trudności z dostępem do kredytów, preferencyjne fundusze nie dotarły do tych, którzy najbardziej potrzebują mieszkań.

Podpis pod zdjęciem — Klienci przeprowadzający transakcje w siedzibie Vietcombank w Hanoi. (Zdjęcie ilustracyjne: Tran Viet/TTXVN)

Kapitał jest, ale jeszcze nie napływa tak mocno.

Po długim okresie powolnego wzrostu segment budownictwa socjalnego wkracza w nową fazę przyspieszonego rozwoju.

Zgodnie z Uchwałą Rządu nr 07/NQ-CP w sprawie wyznaczenia celów rozwoju budownictwa socjalnego dla poszczególnych miejscowości na lata 2026-2030, w całym kraju w samym 2026 roku musi zostać oddanych do użytku ponad 158 700 mieszkań. Tylko w ciągu pierwszych czterech miesięcy tego roku rozpoczęto realizację kolejnych 40 projektów budownictwa socjalnego, obejmujących łącznie około 36 590 mieszkań.

Według Ministerstwa Budownictwa , w całym kraju rozpoczęto obecnie budowę 226 projektów, w których powstaje około 228 725 mieszkań, co stanowi 144% zakładanego celu. Jednocześnie ukończono i oddano do użytku około 5426 mieszkań; 25 miejscowości osiągnęło lub przekroczyło zakładane w tym roku cele w zakresie rozpoczęcia budowy.

Aby wesprzeć podaż, sektor bankowy wdrożył preferencyjny program kredytowy na rozwój budownictwa socjalnego, którego wartość wynosi obecnie około 145 000 miliardów VND. Jest to uważane za jedno z ważnych narzędzi finansowych służących realizacji celu, jakim jest bezpieczeństwo mieszkaniowe.

Jednak faktyczne wypłaty nie nadążały za oczekiwaniami. Do tej pory tylko 38 z 63 miejscowości ogłosiło listę projektów kwalifikujących się do pożyczek. Łącznie około 100 projektów kwalifikuje się do programu, a wymóg kapitałowy wynosi około 70 000 miliardów VND.

Jednak całkowity wypłacony kapitał osiągnął jedynie około 3400 miliardów VND, co stanowi mniej niż 3% skali całego programu. Z tego około 2940 miliardów VND zostało wypłacone inwestorom w 21 projektach; nabywcy domów uzyskali dostęp do około 460 miliardów VND w 19 projektach.

Zdaniem ekspertów, duża różnica między wielkością pakietu kredytowego a kwotą wypłacanego kapitału odzwierciedla wciąż niską zdolność rynku do absorpcji kapitału.

Dr Can Van Luc, główny ekonomista Wietnamskiego Banku Inwestycji i Rozwoju (BIDV), uważa, że w miarę jak kredyty bankowe w coraz większym stopniu koncentrują się na popycie na rynku nieruchomości na mieszkania, rynek ten będzie się rozwijał w bardziej zrównoważonym kierunku. Jednak aby przepływ kapitału był efektywny, konieczne jest jednoczesne zajęcie się kwestiami podaży, ram prawnych i cen mieszkań.

Te wąskie gardła były również przedmiotem szczególnego zaniepokojenia Sekretarza Generalnego i Przewodniczącego To Lama podczas niedawnej sesji roboczej z Komitetem Partii, Rządem i odpowiednimi agencjami, poświęconej rozwojowi budownictwa socjalnego. W związku z tym prawo do legalnego mieszkania jest podstawowym prawem obywateli, a państwo prowadzi politykę rozwoju budownictwa mieszkaniowego, której celem jest zapewnienie każdemu miejsca do życia. Aby osiągnąć ten cel, procedury związane z inwestycjami, planowaniem, przydziałem gruntów, pozwoleniami na budowę i dostępem do kredytów preferencyjnych muszą zostać usprawnione, zapewniając wygodę, jasne terminy i indywidualną odpowiedzialność.

Jednym z największych utrudnień jest obecnie długotrwały proces realizacji projektu, wynikający z nakładających się procedur. Wiele projektów wymaga lat, aby ukończyć procedury związane z planowaniem, alokacją gruntów, ustaleniem cen sprzedaży, zatwierdzeniem uprawnionych nabywców mieszkań oraz procedurami inwestycyjnymi.

„Aby zwiększyć podaż i obniżyć ceny mieszkań, musimy najpierw usprawnić proces wydawania licencji, uprościć procedury administracyjne i skrócić czas realizacji projektów” – podkreślił dr Can Van Luc.

Podzielając ten pogląd, pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, uważa, że jeśli nie zostaną usunięte bariery planistyczne i proceduralne, nawet przy zwiększonym wolumenie kredytów, trudno będzie poprawić efektywność.

Kiedy osoby o niskich dochodach mają trudności z dostępem do kapitału.

Podczas gdy przedsiębiorstwa mogą mieć trudności z uzyskaniem finansowania na realizację projektu, największą przeszkodą dla nabywców domów jest długoterminowa presja finansowa.

Po latach wynajmowania mieszkania w Hanoi, Le Xuan, robotnik mechaniczny, wielokrotnie szukał ofert mieszkań socjalnych, aby przygotować się do osiedlenia. Jednak biorąc pod uwagę ponad 20-letni okres spłaty kredytu bankowego, jego rodzina wciąż wahała się z podjęciem ostatecznej decyzji.

Według pana Xuana, początkowa preferencyjna stopa procentowa jest dodatnia, ale najbardziej niepokoi wielu pracowników wysokość stopy procentowej po okresie preferencyjnym. Przy dochodach wystarczających jedynie na pokrycie kosztów utrzymania i edukacji dzieci, wszelkie wahania kosztów kredytu mogą znacząco wpłynąć na budżet rodziny.

Tymczasem dla pani Nguyen Thi Mai, samozatrudnionej bizneswoman w branży gastronomicznej w Hanoi, przeszkodą jest spełnienie wymogów kredytowych banku.

Pani Mai powiedziała, że jej rodzina zgromadziła pewne środki dofinansowujące i kwalifikuje się do ubiegania się o mieszkanie socjalne. Jednak po przeanalizowaniu procesu ubiegania się o pożyczkę odkryła, że udowodnienie stabilnych dochodów wcale nie jest takie proste.

„Mój dochód jest realny, ale nie zawsze znajduje odzwierciedlenie w paskach wypłat czy umowach o pracę. Ubiegając się o pożyczkę, trzeba było wielokrotnie składać wiele dokumentów, więc proces zatwierdzania trwał dłużej niż się spodziewano” – powiedziała pani Mai.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami, oprócz kwalifikowalności do korzystania z mieszkań socjalnych, kredytobiorcy muszą również spełniać określone warunki kredytowe, takie jak zdolność do spłaty zadłużenia zgodnie z harmonogramem, posiadanie ważnej umowy kupna lub dzierżawy z opcją zakupu mieszkania socjalnego i stosowanie określonych zabezpieczeń kredytu.

Wymagania te mają na celu zapewnienie bezpieczeństwa kredytowego banków, ale w rzeczywistości utrudniają one również dostęp do pożyczek grupie pracowników o niskich lub niestabilnych dochodach.

Obawy te podzielają również liczni eksperci.

Pan Nguyen Xuan Bac, zastępca dyrektora Departamentu Kredytów dla Sektorów Ekonomicznych (Bank Państwowy Wietnamu), powiedział, że stworzenie stabilnego, długoterminowego mechanizmu stóp procentowych dla nabywców mieszkań socjalnych jest niezwykle konieczne.

„Nabywcy mieszkań socjalnych zazwyczaj mają niskie lub średnie dochody i ograniczone zasoby finansowe. Zaprojektowanie mechanizmu preferencyjnych i stabilnych stóp procentowych w długim okresie pomoże im czuć się bezpiecznie zaciągając pożyczki i mieć lepszą zdolność do spłaty zadłużenia” – powiedział pan Bac.

Zdaniem pana Baca, dzięki programowi pożyczkowemu określonemu w Dekrecie Rządowym nr 100/2024/ND-CP, który szczegółowo opisuje niektóre przepisy Ustawy o mieszkalnictwie dotyczące rozwoju i zarządzania mieszkaniami socjalnymi, nabywcy mieszkań mogą zaciągać pożyczki przy stopie procentowej wynoszącej około 5,4% w skali roku i maksymalnym okresie kredytowania do 25 lat.

Wielu ekspertów uważa jednak, że dla grup o niskich dochodach istotne są nie tylko preferencyjne stopy procentowe, ale także długoterminowa stabilność polityki kredytowej. Możliwość przewidywania miesięcznych rat pomoże ludziom czuć się pewniej przy podejmowaniu decyzji o zakupie domu.

Z innej perspektywy, konsultant prawny i prawnik Nguyen Van Dinh argumentuje, że w praktyce występuje „niedopasowanie” polityki. Wiele osób kwalifikujących się do programów mieszkań socjalnych nie ma środków finansowych na pożyczkę na zakup domu, podczas gdy osoby, które są w stanie finansowo sobie na to pozwolić, nie kwalifikują się.

„Dochody ledwo wystarczają na przeżycie, więc ludzie często mają trudności ze spłatą kapitału kredytów hipotecznych, nie mówiąc już o odsetkach. Z drugiej strony, niskie dochody utrudniają również udowodnienie zdolności do spłaty zadłużenia, co prowadzi do odmowy wypłaty kredytu przez banki” – analizuje pan Dinh.

Prowadzi to do paradoksu, że ci, którzy najbardziej potrzebują mieszkań, są jednocześnie grupą, która ma najmniejszy dostęp do kapitału.

Nie możemy polegać wyłącznie na rynku.

W niedawnym podsumowaniu dotyczącym kierunku rozwoju budownictwa mieszkaniowego Sekretarz Generalny i Prezydent To Lam podkreślił: „Państwo nie dotuje budownictwa mieszkaniowego, ale też nie pozostawia tej kwestii całkowicie rynkowi, który sam ją reguluje”.

Zdaniem ekspertów, ten sam duch należy zaszczepić w rozwoju polityki kredytowej dla budownictwa socjalnego. Profesor Hoang Van Cuong, członek Komisji Finansów i Budżetu Zgromadzenia Narodowego, uważa, że niski wskaźnik wypłat w programach kredytowych dla budownictwa socjalnego świadczy o niedociągnięciach w sposobie ich organizacji i wdrażania.

„Łączymy mechanizmy rynkowe z państwowymi mechanizmami opieki społecznej. Mieszkalnictwo socjalne jest polityką zabezpieczenia społecznego, a jako polityka zabezpieczenia społecznego państwo musi używać swoich narzędzi, aby ją regulować, ale obecnie używamy narzędzi rynkowych” – podkreślił pan Cuong.

Według niego, mieszkalnictwo socjalne jest programem humanitarnym, dlatego też wymaga humanitarnego mechanizmu kredytowego, który stworzy ludziom jak najkorzystniejsze warunki dostępu do kapitału, począwszy od procedur pożyczkowych, a skończywszy na stopach procentowych.

Ponadto wielu ekspertów sugeruje, że wkrótce powinien zostać uruchomiony Narodowy Fundusz Mieszkaniowy, który stanowiłby długoterminowe źródło kapitału na rzecz rozwoju budownictwa socjalnego zamiast opierać się głównie na kredytach komercyjnych.

Warto zauważyć, że nowy kierunek Partii i Państwa również zdecydowanie przesuwa się w kierunku rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem. Sekretarz Generalny i Prezydent To Lam zaapelował o nadanie priorytetu rozwojowi budownictwa mieszkaniowego na wynajem, zwłaszcza modelowi mieszkań na wynajem w dużych miastach, strefach przemysłowych, strefach ekonomicznych i obszarach o dużym potencjale rozwojowym.

Prawnik Nguyen Van Dinh uważa, że takie podejście jest zgodne z praktycznymi potrzebami pracowników. Aby przyciągnąć prywatne przedsiębiorstwa, państwo potrzebuje silnych mechanizmów finansowych, które zachęcą do inwestycji. „Państwo mogłoby poprzeć pakiet pożyczkowy pokrywający 80% całkowitej wartości inwestycji w projekt, z okresem kredytowania powyżej 20 lat i preferencyjnym oprocentowaniem poniżej 3% rocznie” – zaproponował pan Dinh.

Cel miliona mieszkań socjalnych do 2030 roku świadczy o silnej determinacji Partii, państwa oraz ministerstw i agencji w zapewnianiu prawa do mieszkań. Aby jednak mieszkania te rzeczywiście dotarły do osób o niskich dochodach, preferencyjne przepływy kapitału muszą być synchronicznie kierowane od przedsiębiorstw do nabywców mieszkań. Tylko po usunięciu wąskich gardeł w procedurach, stopach procentowych i mechanizmach kredytowych mieszkalnictwo socjalne będzie mogło w pełni spełniać swoją rolę zrównoważonego filaru zabezpieczenia społecznego gospodarki.

Artykuł 4: Da Nang poszukuje rozwiązań w postaci mieszkań socjalnych na wynajem.

Source: https://baotintuc.vn/kinh-te/hien-thuc-giac-mo-an-cu-bai-3-vuong-mac-tu-nut-that-tin-dung-20260601175141598.htm