Ostrzeżenie przed wykorzystywaniem aukcji gruntów do spekulacji, 4 przypadki zajętych gruntów są brane pod uwagę przy wydawaniu czerwonej księgi

Binh Duong wystawia na aukcję dziesiątki działek „złotej ziemi”, ustala cenę przekształcenia gruntów rolnych w mieszkalne zgodnie z nowym prawem, rozpatruje 4 przypadki naruszeń i wykroczeń w celu wpisania ich do czerwonych ksiąg... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Nieruchomości: Wystawiona na licytację działka w dzielnicy Hoai Duc w Hanoi . (Źródło: Vietnamnet)

Ostrzeżenie przed wykorzystywaniem aukcji gruntów do spekulacji i podnoszenia cen

W ostatnich dniach uwaga opinii publicznej skupiła się na aukcji 19 działek w rejonie Long Khuc (gmina Tien Yen, dystrykt Hoai Duc, Hanoi). Cena, którą zwycięzca wylicytował, jest uważana za „rekordową” w porównaniu z poprzednimi cenami w niektórych podmiejskich dzielnicach Hanoi, sięgającymi 133,3 mln VND/m². Wielu „pośredników w obrocie gruntami” ogłaszało sprzedaż działek, których licytacja miała zakończyć się sukcesem, z różnicą 200 mln VND lub większą.

Według informacji o Lao Dong , pan Dinh Minh Tuan, ekspert ds. nieruchomości, skomentował: „Przy cenie aukcyjnej 2-3 razy wyższej niż średnia, właściciele gruntów w okolicy mają tendencję do podnoszenia ceny sprzedaży swoich gruntów. Nagły wzrost cen gruntów może również prowadzić do spekulacji gruntami, kiedy wiele osób spieszy się z ich zakupem w nadziei na zysk z ciągłego wzrostu cen. Może to jednak doprowadzić do sytuacji, w której pieniądze utkną w ziemi, zamiast być w obiegu w innych dziedzinach gospodarki ”.

Aby zapewnić zgodność z prawem, transparentność i przejrzystość, premier Pham Minh Chinh zażądał sprostowania aukcji gruntów. W komunikacie wyraźnie stwierdzono, że w niektórych przypadkach cena wygranej była wielokrotnie wyższa od ceny wywoławczej, w tym w przypadkach wyjątkowo wysokich. W związku z tym premier zlecił przewodniczącym komitetów ludowych prowincji i miast polecenie właściwym agencjom przeglądu organizacji aukcji praw do użytkowania gruntów na tym obszarze.

W oczekiwaniu na dochodzenie i ostateczne rozstrzygnięcie sprawy przez władze, spółka aukcyjna Lac Viet Joint Stock Auction Company ogłosiła zawieszenie dwóch aukcji 52 działek. Eksperci twierdzą, że kontrola spekulacji gruntami jest pilnym zadaniem. Kontrola i zarządzanie spekulacjami oraz inflacją cen od samego początku pomoże rynkowi nieruchomości rozwijać się zdrowo i w sposób zrównoważony.

Adwokat Truong Anh Tu – prezes kancelarii TAT Law Firm (Izba Adwokacka w Hanoi) skomentował, że spekulacja gruntami staje się palącym problemem, podnosząc ceny nieruchomości i utrudniając młodym ludziom i osobom o średnich dochodach dostęp do mieszkań. Aby temu zapobiec, adwokat Tu zaproponował szereg rozwiązań mających na celu ograniczenie spekulacji i stabilizację rynku nieruchomości.

„Jednym ze skutecznych środków jest nakładanie wysokich podatków na zakup ziemi, która nie jest faktycznie użytkowana. Kiedy osoba lub organizacja kupi ziemię i nie wybuduje jej w określonym czasie, będzie podlegać wyższym podatkom. To nie tylko wywiera presję ekonomiczną na spekulantów, ale także zachęca do bardziej efektywnego wykorzystania ziemi.

Wprowadzenie przepisów dotyczących obowiązkowych terminów budowy na gruntach wystawionych na licytację to kolejne rozwiązanie mające na celu zwalczanie spekulacji. Jeśli zwycięzca aukcji nie zrealizuje budowy w wyznaczonym terminie, prawo własności gruntu może zostać cofnięte. Gwarantuje to, że grunty nie będą marnotrawnie gromadzone i sprzyja rozwojowi miast.

Według prawnika Truonga Anh Tu ograniczenie czasu na przeniesienie własności ziemi po jej zakupie jest również ważnym środkiem.

Ponadto rząd może dostosować politykę kredytową poprzez zaostrzenie warunków udzielania kredytów hipotecznych dla inwestorów, którzy nie mają realnej potrzeby korzystania z gruntów. To nie tylko zmniejszy napływ kapitału spekulacyjnego na rynek nieruchomości, ale także ochroni nabywców mieszkań z realnymi potrzebami mieszkaniowymi. Zapewnienie wielu projektów mieszkań socjalnych i tanich mieszkań pomoże zrównoważyć podaż i popyt na rynku. Gdy istnieje wiele opcji mieszkaniowych odpowiednich dla budżetu osób o średnich dochodach, presja na ceny gruntów zmniejszy się, co sprawi, że ceny nieruchomości staną się bardziej rozsądne.

Wreszcie, reforma ustawy o obrocie nieruchomościami, która umożliwiłaby podział i sprzedaż działek w określonych przypadkach, mogłaby również przyczynić się do zwiększenia podaży ziemi na rynku, co pomogłoby obniżyć jej ceny” – powiedział pan Tu.

Binh Duong wystawia na aukcję dziesiątki działek „złotej ziemi”

Aby uzyskać dochód, władze prowincji Binh Duong zdecydowały się wystawić na aukcję dziesiątki działek ziemi, w tym wiele obszarów, na których kiedyś mieściły się siedziby rządu i które są uważane za „złote ziemie” o wysokiej wartości.

Takie informacje przedstawił Komitet Sterujący ds. wdrożenia Projektu dotyczącego eksploatacji funduszu gruntowego, generującego dochody z gruntów w celu służenia rozwojowi społeczno-gospodarczemu prowincji Binh Duong w okresie 2024-2025, z wizją do 2030 r., na niedawnym spotkaniu.

W związku z tym działki gruntu przeznaczone do licytacji to przede wszystkim grunty przeznaczone pod działalność biurową i obiekty operacyjne agencji państwowych i jednostek użyteczności publicznej; grunty odzyskane i przekazane organizacjom zajmującym się rozwojem funduszy gruntowych w celu zarządzania; grunty publiczne zarządzane przez miejscowości; grunty przedsiębiorstw państwowych z prawem do udziału w zyskach, grunty poddane reorganizacji i odzyskiwaniu; grunty pochodzenia indywidualnego i organizacyjnego, obecnie użytkowane i przewidywane do odzyskania zgodnie z planowaniem zagospodarowania przestrzennego oraz planowaniem rozwoju obszarów miejskich, parków przemysłowych, usług handlowych, logistyki itp.).

Wśród nich znajduje się wiele działek ziemi zlokalizowanych w najlepszych lokalizacjach prowincji Binh Duong, które stanowią siedziby wielu agencji i jednostek państwowych. Ze względu na swoją wysoką wartość, są uważane za „złotą ziemię”.

Przewiduje się, że licytacji zostanie poddanych 38 działek o łącznej powierzchni blisko 400 hektarów (prawa do użytkowania gruntów, mienie publiczne). Licytacja będzie prowadzona etapami, tylko w 2024 roku zostanie wystawionych na licytację 10 działek o łącznej powierzchni około 8,3 hektara.

Do 2025 roku województwo zamierza wystawić na aukcję 17 działek o łącznej powierzchni ponad 331 hektarów, a w latach 2026–2030 planuje wystawić na aukcję 11 działek o łącznej powierzchni 52,2 hektara.

Poprzez licytację powyższych działek Binh Duong zbierze „ogromną” sumę pieniędzy, która zostanie przeznaczona na rozwój społeczno-gospodarczy.

Lider Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego Prowincji Binh Duong powiedział, że oprócz licytacji działek, prowincja przeprowadzi również przetarg na wyłonienie inwestorów na 75 działek, które będą stanowić 75 nowych obszarów miejskich i obszarów rozwoju miast.

Obecnie projekt jest przekazywany do oceny i zgłaszania uwag przez Ludowym Komitetem prowincji Binh Duong przed wdrożeniem.

4 przypadki naruszenia i naruszenia gruntów są brane pod uwagę przy wydawaniu czerwonej księgi

Zgodnie z Ustawą o gruntach z 2024 r., która wchodzi w życie 1 sierpnia, istnieją 4 przypadki użytkowania gruntów z naruszeniami prawa gruntowego przed 1 lipca 2014 r., które będą brane pod uwagę przy przyznawaniu certyfikatów prawa do użytkowania gruntów (czerwonych ksiąg).

Dokładniej, artykuł 139 Ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że w pierwszym przypadku, w przypadku gospodarstw domowych i osób fizycznych korzystających z gruntów przed 1 lipca 2014 r., z powodu naruszenia korytarza bezpieczeństwa robót budowlanych po ogłoszeniu i umieszczeniu oznaczeń przez państwo; naruszenia dróg, poboczy i chodników po ogłoszeniu granic budowy; naruszenia gruntów wykorzystywanych na cele budowy siedzib agencji, robót publicznych i innych robót publicznych, państwo odzyska grunt w celu przywrócenia go do budowy bez wydawania czerwonej księgi dla naruszonego obszaru.

Jednakże w powyższych przypadkach naruszenia przepisów dotyczących gruntów, jeśli nastąpiła korekta w planie zagospodarowania przestrzennego i planach budowlanych zatwierdzonych przez właściwy organ, ale zajęty teren nie znajduje się już w korytarzu bezpieczeństwa robót publicznych; nie leży w granicach budowy drogi; nie jest przeznaczony na siedzibę agencji, robót publicznych ani innych robót publicznych, wówczas osoba użytkująca ten teren będzie brana pod uwagę w czerwonej księdze. Właściciel gruntu musi wywiązać się ze zobowiązań finansowych związanych ze sporządzeniem czerwonej księgi dla tego gruntu.

W drugim przypadku, osoba korzystająca z zajętego gruntu, należącego do planu leśnictwa dla lasów specjalnego przeznaczenia i lasów ochronnych, zostanie zobowiązana przez Prowincjonalny Komitet Ludowy do odzyskania zajętego gruntu i przekazania go Zarządowi Lasów do zagospodarowania i użytkowania. Osoba korzystająca z zajętego gruntu zostanie rozpatrzona przez Zarząd Lasów pod kątem ochrony i rozwoju lasu zgodnie z przepisami ustawy o leśnictwie.

Jeżeli w danej miejscowości nie ma Zarządu Gospodarki Leśnej, osoba użytkująca zajęty lub naruszony teren otrzyma od państwa przydział ziemi w celu ochrony i rozwoju lasów ochronnych oraz zostanie wpisana do czerwonej księgi.

Jeśli zajęty teren ma pochodzenie rolne i leśne i jest przeznaczony pod infrastrukturę publiczną, Prowincjonalny Komitet Ludowy dokona jego rekultywacji i przekaże inwestorowi pod zabudowę. Osoba korzystająca z tego terenu z naruszeniem przepisów będzie mogła tymczasowo go użytkować do czasu jego rekultywacji przez państwo i będzie zobowiązana do utrzymania obecnego statusu oraz zarejestrowania gruntu.

Grunty przejęte przez państwo pochodzące z gospodarstw leśnych, a obecnie użytkowane do celów produkcji rolnej lub budownictwa mieszkaniowego przed 1 lipca 2014 r., nieobjęte planowaniem leśnym dla lasów specjalnego przeznaczenia, lasów ochronnych, nieobjęte planowaniem przestrzennym na potrzeby budowy obiektów infrastruktury publicznej, użytkownik gruntu powinien zostać rozpatrzony pod kątem wydania czerwonej księgi i musi wypełnić zobowiązania finansowe zgodnie z przepisami prawa.

Trzeci przypadek, gospodarstwa domowe i osoby fizyczne, które użytkują ziemię z powodu naruszenia lub zajęcia, które nie mieszczą się w wyżej wymienionych przypadkach i użytkują ziemię w niewłaściwym celu, jeśli użytkują ziemię w sposób stabilny, zgodnie z planowaniem zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu, planowaniem ogólnym, planowaniem zagospodarowania przestrzennego, planowaniem budowlanym lub planowaniem obszarów wiejskich, zostaną rozpatrzone pod kątem wydania czerwonej księgi i będą musiały wypełnić zobowiązania finansowe zgodnie z przepisami prawa.

Jeżeli teren naruszający prawo nie jest użytkowany w sposób stabilny lub zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, użytkownik może korzystać z niego jedynie tymczasowo, do czasu jego odzyskania przez państwo.

Wreszcie, gospodarstwa domowe i osoby fizyczne użytkujące grunty rolne, które same odzyskały i nie mają sporów, otrzymają od państwa czerwone księgi, zgodnie z limitem przydziału gruntów rolnych określonym przez Prowincjonalny Komitet Ludowy. Powierzchnia gruntów przekraczająca limit zostanie przekazana w dzierżawę państwową.

W przypadku gdy gospodarstwa domowe i osoby użytkujące grunty naruszą przepisy dotyczące gruntów obowiązujące od 1 lipca 2014 r., państwo nie wyda czerwonych ksiąg i będzie traktować je zgodnie z przepisami prawa.

Cena przekształcenia gruntów rolnych w grunty mieszkaniowe na mocy nowego prawa

Zgodnie z klauzulami 1 i 2 artykułu 8 Dekretu 103/2024/ND-CP, gdy właściwy organ państwowy wyda decyzję zezwalającą gospodarstwom domowym i osobom fizycznym na zmianę przeznaczenia gruntów na grunty mieszkalne, opłata za użytkowanie gruntów jest obliczana w następujący sposób:

W tym: Opłata za użytkowanie gruntu po przekształceniu obliczana jest w następujący sposób:

Opłaty za użytkowanie gruntów i czynsze dzierżawne za rodzaje gruntów przed zmianą przeznaczenia gruntów (zwane dalej opłatami za użytkowanie gruntów przed zmianą przeznaczenia gruntów) oblicza się w następujący sposób:

W przypadku gruntów przed zmianą ich przeznaczenia, czyli gruntów rolnych gospodarstwa domowego lub osoby fizycznej, której państwo przydzieliło grunty bez pobierania opłat za użytkowanie gruntów, lub gruntów rolnych pochodzących z legalnego przeniesienia własności od innego gospodarstwa domowego lub osoby fizycznej, której państwo przydzieliło grunty bez pobierania opłat za użytkowanie gruntów, cenę gruntu przed zmianą przeznaczenia gruntów oblicza się, mnożąc (=) powierzchnię gruntu (x) przez cenę gruntu odpowiadającego mu rodzaju gruntu rolnego w Cenniku gruntów.

W przypadku gruntów przed zmianą ich przeznaczenia, czyli gruntów rolnych, państwo dzierżawi grunty i płaci jednorazowo czynsz dzierżawny za cały okres dzierżawy. Czynsz dzierżawny przed zmianą przeznaczenia gruntów oblicza się w następujący sposób:

Tam:

Cena gruntu odpowiadająca okresowi dzierżawy gruntu przed zmianą przeznaczenia jest ceną gruntu podaną w Cenniku gruntów w celu obliczenia czynszu dzierżawnego płaconego jednorazowo za cały okres dzierżawy.

Pozostały okres użytkowania gruntu ustala się na podstawie (=) okresu przydziału gruntu lub okresu dzierżawy przed zmianą celu użytkowania gruntu pomniejszonego o (-) okres użytkowania gruntu przed zmianą celu.

Jeżeli pozostały czas użytkowania gruntu, ustalony według wzoru określonego w niniejszym punkcie, nie jest pełnym rokiem, oblicza się go miesięcznie; jeżeli czas nie jest pełnym miesiącem, czas nie jest pełnym miesiącem, czas nie jest pełnym miesiącem powyżej 15 dni liczy się jako 1 miesiąc, a mniej niż 15 dni, za tę liczbę dni nie oblicza się opłaty za użytkowanie gruntu.

W przypadku gruntów przed zmianą ich przeznaczenia, czyli gruntów rolnych dzierżawionych od państwa w formie corocznej opłaty za dzierżawę gruntów, opłata za dzierżawę gruntów przed zmianą przeznaczenia gruntów wynosi zero (= 0).

Uwaga: Jeżeli opłata za użytkowanie gruntu dla danego rodzaju gruntu po zmianie przeznaczenia gruntu jest mniejsza lub równa cenie gruntu przed zmianą przeznaczenia gruntu, opłata za użytkowanie gruntu przy zmianie przeznaczenia gruntu wynosi zero (=0).

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html