Czekamy na ożywienie na rynku nieruchomości

Oczekuje się, że trzy projekty ustaw: o gruntach (zmienione), o działalności w sektorze nieruchomości (REM) i o budownictwie mieszkaniowym (zmienione) zostaną uchwalone przez XV Zgromadzenie Narodowe (NA) podczas trwającej 6. sesji. Wiele osób spodziewa się, że będzie to ważny impuls do „przełamania lodów” na rynku nieruchomości w nadchodzącym czasie.

Usuwanie barier i tworzenie korytarzy prawnych

Jeśli chodzi o projekt ustawy o gruntach (zmienionej), prawnik Bui Dinh Ung (Izba Adwokacka w Hanoi) ma nadzieję, że uda się rozwiązać nakładające się i sprzeczne kwestie w obrębie polityki gruntowej i przepisów prawnych, a także pomiędzy polityką gruntową i przepisami prawnymi oraz innymi powiązanymi przepisami prawnymi, tworząc w ten sposób ważną siłę napędową rozwoju społeczno-gospodarczego .

Prawnik Ung stwierdził, że w rzeczywistości istnieje wiele sporów i skarg związanych z cenami gruntów, w tym z ustalaniem cen gruntów, które nie gwarantują praw wszystkich stron. Jednym z celów nowelizacji ustawy o gruntach jest ustalenie cen gruntów zbliżonych do rynkowych. Dlatego w projekcie ustawy zaproponowano metody wyceny gruntów, w tym współczynnik porównawczy, dochodowy, nadwyżkowy oraz współczynnik korygujący cenę gruntu. „Mam nadzieję, że przepisy dotyczące wyceny gruntów zawarte w projekcie ustawy o gruntach (zmienionej) tym razem rozwiążą problemy pojawiające się w praktyce” – wyraził to prawnik Ung.

Podzielając ten pogląd, delegat Zgromadzenia Narodowego Vu Tien Loc, przewodniczący Wietnamskiego Międzynarodowego Centrum Arbitrażowego, stwierdził, że jednym z ważnych punktów zrewidowanego projektu ustawy o gruntach jest zmiana narzędzi prawnych służących do wyceny gruntów. Wcześniej wycena gruntów opierała się na państwowych ramach cenowych i była ustalana zgodnie z zasadami administracyjnymi. Projekt proponuje nową opcję, polegającą na nieregulowaniu ram cenowych gruntów i ustalaniu ich na podstawie cennika, co zapewnia zgodność z zasadami rynkowymi.

„Kiedy zadbamy o to, aby ceny gruntów były zbliżone do cen rynkowych, zagwarantujemy, że obecne problemy z ustalaniem cen gruntów zostaną rozwiązane, a interesy wszystkich podmiotów zostaną zharmonizowane. To również bardzo ważna podstawa transakcji między osobami fizycznymi a firmami, oparta na cenie referencyjnej państwa, zgodnie z przepisami” – powiedział pan Loc.

Oczekuje się, że rynek nieruchomości będzie się rozwijał, jeśli trzy projekty ustaw: gruntowa (znowelizowana), mieszkaniowa (znowelizowana) i dotycząca obrotu nieruchomościami (znowelizowana) zostaną uchwalone. Zdjęcie: TAN THANH

Ekonomista – dr Can Van Luc stwierdził również, że system prawny stanowi poważną barierę, ponieważ przepisy dotyczące gruntów, nieruchomości i budownictwa nakładają się na siebie w wielu ustawach, dekretach i różnych dokumentach. To wąskie gardło zostało zidentyfikowane i oczekuje się, że zostanie rozwiązane w trzech wyżej wymienionych znowelizowanych ustawach. Pan Luc stwierdził, że konieczny jest przegląd i nowelizacja przepisów, aby zapewnić spójność między powiązanymi ustawami; rozwiązać problemy dotyczące metod ustalania cen gruntów; oraz czasu naliczania opłat za użytkowanie gruntów i czynszów dzierżawnych.

Dr Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), również podziela ten pogląd, stwierdzając, że powyższe projekty ustaw, a zwłaszcza nowelizacja ustawy o gruntach, usuną dublowanie się w zarządzaniu gruntami, uwalniając w ten sposób zasoby, tworząc dla inwestorów jasne i przejrzyste ramy prawne, przyczyniając się do stabilizacji rynku nieruchomości. „Mam nadzieję, że nowe przepisy „ożywią” projekty nieruchomości, które borykają się z trudnościami, a nawet są „nieaktywne” z powodu problemów prawnych” – powiedział pan Dinh.

Mechanizm przełomowy umożliwiający mobilizację maksymalnych zasobów

Mgr Nguyen Van Dinh, ekspert prawa nieruchomości, stwierdził, że projekt ustawy o gruntach (znowelizowany), przedłożony przez rząd Zgromadzeniu Narodowemu, proponuje przełomowy mechanizm mobilizacji maksymalnych zasobów na projekty inwestycyjne. W szczególności, ważnym zagadnieniem związanym z mobilizacją zasobów gruntowych w ostatnim czasie jest mechanizm przekazywania praw do użytkowania gruntów w celu realizacji projektów miejskich i komercyjnych.

Według pana Dinha, wszystkie poprzednie projekty ustaw były zgodne z planem: inwestorzy muszą posiadać lub otrzymać przeniesienie prawa do użytkowania gruntów mieszkalnych i gruntów nierolniczych innych niż grunty mieszkalne, uiścić opłaty za użytkowanie gruntów lub uiścić czynsz dzierżawny, a następnie mogą realizować komercyjne projekty mieszkaniowe. Plan ten zawęża przypadki użytkowania gruntów pod realizację komercyjnych projektów mieszkaniowych w porównaniu z obecnym prawem. Mowa o ustawie nr 03/2022/QH15, która stanowi, że inwestorzy muszą posiadać prawo do użytkowania gruntów mieszkalnych i innych gruntów, co jest uważane za zbyt wąskie, powodując zatory w około 300 projektach mieszkaniowych w całym kraju (inwestorzy „zabrali grunty”, ale nie mogą ich realizować, ponieważ nie ma na nich gruntów mieszkalnych).

W raporcie nr 598/BC-CP z dnia 23 października skierowanym do Zgromadzenia Narodowego w sprawie szeregu treści projektu ustawy o gruntach (zmienionej) rząd zaproponował przełomową nowelizację projektu: całkowite zniesienie wymogów dotyczących rodzaju gruntów, jakie muszą posiadać inwestorzy lub otrzymać w zamian za możliwość realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych.

W szczególności Rząd proponuje zniesienie przepisów zawartych w artykule 123, ustępie 4, ustępie 1, ustępie 6, artykule 128 projektu (wcześniej zmiana przeznaczenia gruntów w celu realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym była dozwolona wyłącznie w przypadkach, gdy nastąpiło przeniesienie gruntów mieszkalnych i gruntów nierolniczych innych niż grunty mieszkalne, za które zapłacono jednorazowo opłaty za użytkowanie gruntów lub czynsz dzierżawny).

Według pana Dinha w raporcie rządowym stwierdzono również, że przypadki porozumień o przeniesieniu praw do użytkowania gruntów na potrzeby rozwoju miast zdarzają się głównie na nowo zabudowanych obszarach, które często nie posiadają gruntów mieszkalnych, podczas gdy polityka państwa koncentruje się na promowaniu urbanizacji i upiększaniu obszarów miejskich.

„Zgadzam się z tą poprawką, ponieważ bezpośrednią korzyścią jest to, że może ona pomóc odblokować około 300 projektów mieszkaniowych w całym kraju, a długoterminową korzyścią jest promowanie mechanizmu równego porozumienia między przedsiębiorstwami a obywatelami w zakresie dobrowolnego przekształcania gruntów, unikając przymusowego wykupu gruntów. Ważne jest, aby w przypadku, gdy inwestorzy mają możliwość zmiany przeznaczenia gruntów, wycena gruntów musiała być zgodna z rynkiem, aby przedsiębiorstwa mogły w pełni wywiązywać się ze swoich zobowiązań finansowych i harmonijnie regulować różnice w czynszach gruntowych” – powiedział ekspert Dinh.

Poseł do Zgromadzenia Narodowego Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) ocenił, że projekt ustawy o działalności związanej z nieruchomościami (znowelizowany) uwzględnia, wyjaśnia i dostosowuje wiele treści, a także w pełni instytucjonalizuje najważniejsze polityki Partii i państwa.

W szczególności chodzi o udoskonalenie mechanizmów i polityk rozwoju oraz ścisłe zarządzanie rynkiem nieruchomości i rynkiem praw do użytkowania gruntów, restrukturyzację rynku nieruchomości na podstawie wdrażania planowania i planów zagospodarowania gruntów; programów i planów rozwoju budownictwa mieszkaniowego w celu zapewnienia zrównoważonego rozwoju rynku nieruchomości oraz przezwyciężenie spekulacji gruntami.

Adwokat NGUYEN TAN PHONG , stały członek Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami:

Pan NGUYEN TAN PHONG

Należy ściśle monitorować organy ścigania.

Jeśli zostaną przyjęte, trzy ustawy: Mieszkaniowa (zmieniona), Ziemska (zmieniona) i Nieruchomościowa (zmieniona) rozwiążą konflikty i nieprawidłowości w działalności związanej z nieruchomościami, zarządzaniem nimi i ich użytkowaniem.

W szczególności ustawa o gruntach (znowelizowana) i ustawa o budownictwie mieszkaniowym (znowelizowana) stworzą ważną podstawę prawną do promowania budownictwa mieszkaniowego i wspierania poprawy warunków mieszkaniowych. Jest to również ważny czynnik wspierający rozwój społeczno-gospodarczy.

Ustawa o obrocie nieruchomościami, jeśli zostanie uchwalona, ​​rozwiąże problem spontanicznych inwestycji w nieruchomości, powodujących nierównowagę i niedopasowanie podaży i popytu na mieszkania, jak to miało miejsce w ostatnich latach; zapewni to stabilny, zdrowy i efektywny rozwój rynku nieruchomości.

Uważam jednak, że agencje rządowe, organizacje społeczne i odpowiednie podmioty muszą ściśle koordynować, monitorować i kontrolować wdrażanie tych przepisów. Ponadto, konieczne jest wprowadzenie odpowiednich polityk i mechanizmów wsparcia w celu rozwiązania trudności spowodowanych negatywnym wpływem pandemii COVID-19 na rynek nieruchomości.

TRAN KHANH QUANG, dyrektor generalny firmy zajmującej się nieruchomościami Viet An Hoa:

Rynek czeka na pozytywny sygnał

Uchwalenie trzech ustaw: Mieszkaniowej (znowelizowanej), Gruntowej (znowelizowanej) i Nieruchomościowej (znowelizowanej) będzie bardzo pozytywną informacją dla rynku nieruchomości. Pozostałe kwestie zostaną bowiem uregulowane, co usprawni mechanizmy i transakcje związane z działalnością gospodarczą w zakresie gruntów i nieruchomości, a w szczególności stworzy korzystne warunki mieszkaniowe dla ludzi. Ponadto rynek nieruchomości będzie dobrze kontrolowany, rozwijając się w sposób zdrowszy i bardziej zrównoważony. Co ważniejsze, mechanizm wnioskowania o dotacje dla firm i ludzi zostanie wyeliminowany.

Można powiedzieć, że uchwalenie tych trzech ustaw pozwoli stopniowo rozwiązać 60-70% starych problemów, które od dawna nękają rynek nieruchomości. Zazwyczaj rozwiążą one trudności związane z projektami, które wciąż nie zostały ukończone ze względu na procedury, naliczanie opłat za użytkowanie gruntów lub działania związane z licencjonowaniem projektów dla inwestorów.

Son Nhung nagrał

Źródło: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm