Wysokie ceny na aukcjach gruntów, po których następują anulowanie depozytów, stają się „codziennością”

(CLO) Aukcje gruntów, na których występują oznaki nieprawidłowości zarówno pod względem wygranych cen, jak i liczby wniosków o rejestrację, wciąż trwają, ponieważ nadal utrzymuje się spekulacyjna psychologia i oczekiwania na wzrost cen nieruchomości.

Wcześniej, w sierpniu, opinię publiczną nieustannie poruszały aukcje gruntów w podmiejskich dzielnicach Hanoi , takich jak Thanh Oai i Hoai Duc, z dużą liczbą rejestracji, długimi okresami trwania aukcji i rosnącymi wygranymi ofertami, dziesiątki razy wyższymi od ceny wywoławczej. Ten trend i wynik utrzymały się podczas ostatnich aukcji gruntów w Ha Dong i Thuong Tin.

W związku z tym, 19 października dystrykt Ha Dong z sukcesem licytował 27 działek w okręgach Phu Luong, Yen Nghia i Duong Noi. Co ciekawe, po 14 rundach, klient, który wygrał, zaoferował najwyższą cenę, sięgającą 262 milionów VND/m², czyli 8 razy więcej niż cena wywoławcza; najniższa wygrana również była 5,8 razy wyższa i wyniosła 133 miliony VND/m².

Aukcja gruntów w Ha Dong odbyła się 19 października. (Zdjęcie: VV)

22 października w Thuong Tin, po 16 godzinach zaciętej licytacji, 19 z 40 działek należących do Projektu Infrastruktury Technicznej wystawionego na licytację terenu w gminie Van Diem, dystrykcie Thuong Tin w Hanoi, zostało z sukcesem wylicytowanych. Najwyższa cena wyniosła 52 864 mln VND/m², a najniższa 24 384 mln VND/m², a cena wywoławcza 3 864 mln VND/m². Pozostałe 21 działek nie zostało zlicytowanych z powodu naruszenia regulaminu przez uczestników aukcji.

Wysokie ceny na aukcjach gruntów, po których następują anulowanie depozytów, stają się „codziennością”

Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VAR) poinformowało, że mimo interwencji władz, ostatecznie aukcje nie uległy zmianie, a nawet ceny gruntów wystawionych na licytację nadal rosną.

Po pierwsze, o cenie wywoławczej. Cena wywoławcza jest wciąż bardzo niska, znacznie niższa od ceny rynkowej, ustalonej w pełnej zgodności z obowiązującymi przepisami, obliczonej na podstawie współczynnika K pomnożonego przez cennik gruntów miejskich.

„Lokalny Komitet Ludowy nadal opiera się na starym cenniku gruntów z 2020 roku, obowiązującym do 31 grudnia 2025 roku. Cena wywoławcza zmieni się dopiero, gdy Hanoi opublikuje nowy cennik gruntów” – poinformował VAR.

Po drugie, ceny gruntów na aukcjach stale rosną, ponieważ popyt na nieruchomości, zwłaszcza na produkty prawnie zabezpieczone, z wyraźnym potencjałem wzrostu, jak grunty sprzedawane na aukcjach, jest bardzo duży.

W rzeczywistości, w obszarach takich jak Hoai Duc czy Ha Dong, potencjał rozwoju urbanistycznego wraz z rozwojem infrastruktury stwarza ogromne oczekiwania inwestorów. Wielu inwestorów jest skłonnych zapłacić wysokie ceny za posiadanie tych ograniczonych ilościowo produktów, mimo że cena może znacznie przekraczać rzeczywistą wartość gruntu.

Dodatkowo, spodziewając się, że wartość gruntów będzie w przyszłości nadal rosła, nabywcy mogą zaakceptować ceny znacznie wyższe od normalnych wycen.

W szczególności, wysoki wzrost cen wynika z faktu, że rynek nieruchomości w Hanoi rozwija się „gorąco” przy ograniczonej podaży, cena pierwotna stale ustala nowy wysoki poziom, a towarzyszą temu oczekiwania dotyczące rozbudowy miasta i infrastruktury drogowej.

Innym ważnym powodem wysokiej ceny wygrywającej oferty jest zachowanie polegające na płaceniu wyższej ceny i następnie rezygnacji z depozytu, niepłaceniu wygrywającej oferty, a nawet chęci zignorowania ryzyka, wypełnianiu zobowiązań podczas aukcji w celu zalegalizowania wygrywającej ceny w celu „podniesienia ceny”, tworzeniu „wirtualnego” poziomu ceny jako podstawy do podniesienia ceny powiązanych działek gruntu dla zysku.

Chociaż władze przeprowadziły kontrolę, ich działania mają na celu przede wszystkim zapewnienie przejrzystości i legalności procesu aukcyjnego, a ingerencja w ceny rynkowe jest trudna.

Wysokie ceny na aukcjach gruntów, po których następują anulowanie depozytów, stają się „codziennością”. (Zdjęcie: ST)

Ponieważ w gospodarce rynkowej strony transakcji kupna i sprzedaży kierują się zasadą wzajemnego porozumienia. Mogą całkowicie anulować zaliczkę bez dowodu. I nieuniknione jest, że podniosą cenę, gdy na rynku brakuje jakiegoś dobra.

„Obecne określanie tych zachowań mianem spekulacji i inflacji cen również wynika z emocji. Wietnam nie ma żadnych dokumentów prawnych definiujących to zachowanie jako podstawę do postępowania w takich sytuacjach” – stwierdził VAR.

Ponadto, zgodnie z obowiązującymi przepisami, osoby, które wygrają aukcję, ale nie zapłacą pełnej kwoty w ciągu 120 dni, podlegają „dość łagodnej” karze, obejmującej jedynie anulowanie wyników i utratę depozytu – który jest bardzo niski ze względu na niską cenę wywoławczą.

Znowelizowana ustawa o licytacjach nieruchomości zaostrzyła przepisy dotyczące zwycięzców aukcji praw do użytkowania gruntów, ale przepisy te wejdą w życie dopiero 1 stycznia 2025 roku. Jednak nawet po wejściu w życie nowych przepisów, biorąc pod uwagę obecną sytuację podażowo-popytową i gorączkę na rynku nieruchomości w Hanoi, prawdopodobieństwo ustanowienia nowych rekordów cenowych na nadchodzących aukcjach jest bardzo wysokie i stopniowo stanie się „codziennością w regionie”. Dzieje się tak, ponieważ nadal utrzymuje się mentalność spekulacyjna i oczekiwania na wzrost cen nieruchomości.

Konieczne są bardziej zdecydowane środki.

Aby zapewnić uczciwość i przejrzystość procesu aukcyjnego oraz ograniczyć spekulacje i inflację cen, VARS proponuje szereg zaleceń.

Po pierwsze, organizatorzy aukcji muszą dokładnie przeanalizować i upewnić się, że wszystkie procesy i procedury aukcyjne są zgodne z obowiązującymi przepisami prawnymi.

Po drugie, agencje zarządzające państwem muszą nadal uważnie monitorować każdy „ruch” na aukcjach, aby w razie wykrycia oznak „niestabilności” podejmować odpowiednie działania naprawcze.

Jednocześnie należy rozważyć niezwłoczne wprowadzenie zmian w mechanizmach, zasadach i bardziej rygorystycznych regulacjach związanych z tą działalnością, aby jak najszybciej nadać jej właściwy kierunek.

W szczególności karę za porzucenie depozytu należy uznać za wyższą. W ten sposób zwiększa się „stosunek” między „zyskami a stratami” osób uczestniczących w aukcji, co w pewnym stopniu ogranicza „trend spekulacyjny” w ramach działalności aukcyjnej.

Po trzecie, państwo musi również podjąć bardziej zdecydowane działania przeciwko przypadkom wygranych aukcji, ale „przeniesienia” ich w krótkim czasie. W szczególności, według VARS, najważniejszą kwestią jest nadal wąskie gardło w podaży mieszkań.

Konieczne jest jak najszybsze podjęcie proaktywnych i praktycznych działań w celu „odblokowania” podaży mieszkań. W szczególności, najszybszym sposobem na zwiększenie podaży na rynku jest analiza i rozwiązanie projektów, które utknęły w martwym punkcie z powodu problemów prawnych.

„Gdy podaż stopniowo dorówna popytowi, rynek automatycznie się dostosuje, a ceny ogólnie, a w szczególności ceny aukcyjne, będą bliższe rzeczywistej wartości nieruchomości” – podkreślają specjaliści ds. VAR.

Source: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html