Okazja czy tylko chwyt marketingowy?

Prawda o sztuczce sprzedaży mieszkań ze stratą

W projekcie uważanym za „luksusowy” w dzielnicy Hai Ba Trung, niektórzy „właściciele domów” sprzedają mieszkania ze stratą rzędu 300–800 milionów VND. Przykładowo, w pełni umeblowane mieszkanie o powierzchni 100 m² z trzema sypialniami w tym projekcie na początku 2022 roku kosztowało ponad 5 miliardów VND, ale teraz „właściciel domu” zgodził się obniżyć stratę o 500 milionów VND do 4,5 miliarda VND, co daje cenę około 45 milionów VND/m².

Również w tym projekcie apartament z jedną sypialnią i powierzchnią 48 metrów kwadratowych wyceniono wcześniej na 3 miliardy VND, ale teraz „właściciel domu” zgodził się obniżyć cenę do 2,5–2,7 miliarda VND.

Wielu „właścicieli domów” godzi się na straty sięgające 300–400 milionów VND/jednostkę, niektórzy nawet „grają na dużą skalę” i ograniczają straty do 800 milionów VND. (Zdjęcie: BDS)

W rozmowie z dziennikarzami gazety „Journalist and Public Opinion”, pan Do Kien Hung, dyrektor giełdy nieruchomości w dzielnicy Thanh Xuan, powiedział: Od 2020 roku stale pojawia się zjawisko „obniżania strat” w mieszkaniach. Zdarzają się również przypadki rzeczywistych „obniżek strat”, ale większość z nich to po prostu sztuczki pośredników w obrocie nieruchomościami.

Pan Hung dodał, że biorąc pod uwagę fakt, iż podaż mieszkań stopniowo maleje na przestrzeni lat, a w szczególności, że tanie mieszkania w cenach poniżej 25 milionów VND/m2 praktycznie znikają w Hanoi , nie ma mowy o cięciu strat na rynku mieszkań.

„Większość mieszkań w segmencie cenowym poniżej 35 milionów VND/m2 w Hanoi zyskuje na wartości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym” – powiedział pan Hung.

Przykładowo, na rynku pierwotnym, w ramach projektu miejskiego w dzielnicy Nam Tu Liem, w czerwcu ubiegłego roku cena sprzedaży mieszkań w ramach tego projektu wahała się w granicach 41–42 mln VND/m2, ale obecnie wzrosła do 45–47 mln VND/m2, w zależności od lokalizacji.

Inny projekt miejski w Gia Lam w czerwcu 2022 r. miał cenę sprzedaży wynoszącą od 30 do 32 milionów VND/m2, ale teraz inwestor podał nową cenę przekraczającą 35 milionów VND/m2.

Tymczasem na rynku wtórnym, nowy projekt, oddany do użytku w 2020 roku, zlokalizowany tuż przy ulicy Quang Trung (dzielnica Ha Dong), w momencie otwarcia na sprzedaż, miał cenę około 26-29 milionów VND/m², w zależności od lokalizacji, ale teraz właściciele sprzedają go za ponad 40 milionów VND/m². Tym samym, w ciągu zaledwie 3 lat, wartość tego projektu wzrosła o prawie 40%.

„W obecnej sytuacji poważnego niedoboru podaży ceny mieszkań łatwo rosną, ale trudno je obniżyć” – powiedział pan Hung.

Raport Batdongsan.com.vn za pierwszy kwartał tego roku pokazuje, że 43% osób chcących kupić nieruchomości nadal czeka na spadek cen nieruchomości.

Jednakże, jak twierdzi pan Nguyen Quoc Anh, zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn, ceny mieszkań w najbliższej przyszłości raczej nie spadną znacząco, ponieważ nieruchomości zaspokajające rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe nadal stanowią jasny punkt na rynku nieruchomości.

Pan Nguyen Van Dinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, powiedział, że ceny nieruchomości w Hanoi wykazują tendencję spadkową, ale w rzeczywistości tak nie jest. Ponadto, obecne ceny nieruchomości są znacznie wyższe niż w momencie rozpoczęcia realizacji projektu przez inwestora, dlatego wysokie rabaty są traktowane jako element strategii biznesowej inwestora.

„W tym roku segment mieszkań na rynku w Hanoi będzie cieszył się większym zainteresowaniem niż produkty z niskiej zabudowy, ponieważ ceny tych ostatnich są wysokie” – powiedział pan Dinh.

Ponadto, zdaniem pana Dinha i wielu ekspertów, istnieje pogląd, że kryzysu podaży na rynku nie da się rozwiązać w krótkim okresie, a zgodnie z zasadami rynku, gdy popyt jest wysoki, a produkty stają się rzadsze, ceny oczywiście wzrosną i nie mogą spaść.

Istnieją prawdziwe przypadki ograniczania strat.

Jak wspomniał pan Hung, zdarzają się również przypadki rzeczywistego cięcia strat, ale są one rzadkie. Na przykład, właściciel domu prowadzi działalność przynoszącą straty i pilnie potrzebuje pieniędzy, więc zgadza się sprzedać dom ze stratą, aby odzyskać kapitał.

„W obliczu trudności gospodarczych przedsiębiorcy często muszą sprzedawać swoje domy i samochody, aby zdobyć pieniądze na utrzymanie firm. Zdarza się to, ale rzadko. Większość właścicieli domów sprzedaje je znajomym po dobrej cenie” – powiedział pan Hung.

Istnieją pewne rzeczywiste przypadki „cięcia strat”, ale większość z nich to tylko sztuczki pośredników w obrocie nieruchomościami. (Zdjęcie: MD)

Po drugie, projekty ze „skandalami”, takie jak apartamenty, których jakość nie odpowiada cenie, lub projekty z wieloma naruszeniami w zakresie konstrukcji i projektowania, co skutkuje niespełnieniem standardów przyznawania „czerwonych” lub „różowych książeczek” mieszkańcom, również sprawiają, że wiele osób godzi się na „cięcie strat”, aby znaleźć inne projekty.

„W Hanoi nie brakuje projektów mieszkaniowych z naruszeniami przepisów budowlanych i projektowych. Wielu nabywców mieszkań nie otrzymało swoich czerwonych książeczek od dziesięcioleci. W takim przypadku wiele osób ograniczy straty i poszuka innych projektów” – powiedział pan Hung.

Po trzecie, zdarzają się przypadki, że właściciele mieszkań kupują je z umową na 50 lat, a po około 10–15 latach godzą się na „ograniczenie strat” i szukają innego projektu.

„To rzadkość, ale się zdarza. Ponieważ projekty mieszkaniowe z długoterminowym lub stałym prawem własności będą miały wyższe ceny niż apartamenty z prawem własności na 50 lat. W okresie użytkowania amortyzacja będzie odliczana od ceny sprzedaży, co stwarza możliwość redukcji strat” – powiedział pan Hung.

Wreszcie, najbardziej oczywistym przypadkiem są luksusowe projekty apartamentowe z bardzo wysokimi cenami, które nie zostały sprzedane i trzeba ciąć straty, aby szybko je sprzedać.

„W segmencie apartamentów w Wietnamie występuje poważny niedobór niedrogich produktów, ale nadmiar luksusowych apartamentów. Z powodu przewagi podaży nad popytem, ​​właściciele domów muszą liczyć się ze stratami przy przeprowadzce” – powiedział pan Hung.

Źródło: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html